Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права

Итак, пока продавец не лишился собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться  своей вещью, и такая сделка не может быть ничтожной только потому, что имеется договор об отчуждении той же вещи иному лицу.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.

Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»  по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных  договором продажи, может служить  основанием к расторжению этого  договора.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена  обязанность покупателя уплатить стоимость  недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем  не исполнены, вследствие чего комитет  предъявил ему иск о расторжении  договора [12].

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого  имущества, то они корреспондируют  с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи недвижимого имущества. Продавец имеет  право требовать оплаты переданного  имущества. Обе стороны вправе требовать  друг от друга государственной регистрации  перехода права собственности.

Таким образом, суммируем права и обязанности  сторон по договору продажи недвижимого  имущества.

Так, по договору продажи недвижимости:

Продавец  вправе: требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого  имущества.

Продавец  обязан:

1) передать  в собственность покупателя недвижимое  имущество на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),

2) не  уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество и  государственной регистрации договора  продажи, если предметом договора  является недвижимое имущество  жилого назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить  покупателю убытки, причиненные  задержкой государственной регистрации  (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не  уклоняться от подписания передаточного  акта или иного документа о  передаче недвижимого имущества  (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель  вправе:

1) в случае  передачи продавцом недвижимого  имущества, не соответствующего  условиям договора продажи о  ее качестве, по своему выбору  требовать от продавца: соразмерного  уменьшения покупной цены, безвозмездного  устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на  устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае  существенного нарушения требований  к качеству недвижимости отказаться  от исполнения договора продажи  и потребовать возврата уплаченной  за недвижимость денежной суммы.  Существенным нарушением требований  к качеству недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут быть устранены  без несоразмерных расходов или  затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность  недвижимого имущества на основании  передаточного акта или иного  документа о передаче;

4) в случае  уклонения продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже  возмещения убытков не освобождает  сторону от исполнения обязанности  по государственной регистрации  договора.

Покупатель  обязан:

1) уплатить  оговоренную сторонами денежную  сумму (цену) недвижимого имущества  в сроки, установленные договором;

2) не  уклоняться от государственной  регистрации перехода права собственности  и государственной регистрации  договора продажи;

3) не  уклоняться от подписания передаточного  акта (иного документа о передаче  недвижимости).

4) возместить  продавцу убытки, причиненные задержкой  государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Отдельно  следует рассмотреть права покупателя на земельный участок при продаже  недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, принадлежащем  продавцу на праве аренды, с момента  регистрации перехода права собственности  на такую недвижимость приобретает  право пользования земельным  участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для  их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном  порядке договор аренды между  покупателем недвижимости и собственником  земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или  сооружения переходит то право на земельный участок, на основании  которого земельный участок принадлежал  прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю  недвижимости, за исключением следующих  случаев:

1) отчуждение  части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена  в натуре вместе с частью  земельного участка;

2) отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке, изъятом  из оборота.

2.3 Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество  и сделок с ним

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам  и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим  права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие  обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные  вещные права на недвижимость  подлежат государственной регистрации  (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие  государственной регистрации, возникают  с момента регистрации, если  иное не установлено законом  (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь  создаваемое (построенное) недвижимое  имущество также возникает с  момента государственной регистрации  (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только  сами права, но также их ограничение  (обременение), переход и прекращение  (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений  права являются залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное  содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землей и иной  недвижимостью также подлежат  обязательной государственной регистрации  в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.164) и признаются заключенными с  момента регистрации (п.3 ст.433), если  иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение  имущества, а право собственности  у приобретателя возникает с  момента регистрации права (п.2 ст.223 ГК РФ).

Согласно ст. 2 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения  прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке [30, c. 17].

И ГК РФ, и закон «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»устанавливают два  вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации  подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею [35, c. 32].

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором  записи о праве в Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. Запись о праве  содержит четыре основных элемента: 1) субъект права (правообладатель); 2) объект права (имущество); 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ) и книгу учета документов.

Произведенная государственная регистрация  подтверждается Свидетельством о государственной  регистрации права (ст.14 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним»).

Содержание Свидетельства также  определено Постановлением Правительства  РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении  правил ведения ЕГРП».

Для заключения договоров в отношении  недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того чтобы такой  договор считался заключенным и  имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью  считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать  и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров  продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить  и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации  сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения..»). Незарегистрированный договор не порождает  у сторон никаких обязанностей, кроме  одной - совершить согласованные  действия для государственной регистрации  сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она  считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной  регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения [45, c. 12].

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о  заключенной сделке в Единый государственный  реестр. В отличие от записи о  праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение  устанавливается. Если заключен договор  продажи, то возникшее обязательство  ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже  ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую.

Произведенная государственная регистрация  сделок подтверждается специальной  регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Правилами ведения  единого государственного реестра  на договоре проставляется штамп  «произведена государственная регистрация  сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и  печатью.

Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним». Если договор заключен в  простой письменной форме, то для  его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании  исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации  своего права, а продавец - заявление  о регистрации перехода права  к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор  предусматривает переход права  сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба  о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и  права от правоприобретателя.

Прием документов, необходимых для  государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.

1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они  представляют интересы других  граждан или юридических лиц,  то проверяются и их полномочия.

2. Проверка представленных документов  на соответствие требованиям  ст. 18 Закона о государственной  регистрации прав.

3. Проверка наличия подлинников  и копий документов.

4. После приема документов должностное  лицо Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии  должно внести запись о поступивших  на регистрацию заявлении и  документах в Книгу учета входящих  документов и выдать расписку  заявителю с указанием номера  Книги учета документов, номера  и даты записи в ней о  принятом заявлении. С этой  даты начинается месячный срок  государственной регистрации.

После приема заявления регистратор  должен также внести в Единый государственный  реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с  п. 6 ст. 12 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование  правопритязания в отношении  данного объекта недвижимости и  должна предотвратить регистрацию  права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки  о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а  только отражение заявленных прав на недвижимость.

Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам правовой экспертизы у регистратора могут  возникнуть сомнения в наличии оснований  для регистрации либо он принимает  одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить государственную  регистрацию; отказать в государственной  регистрации [29, c. 166].

Если регистратором принимается  решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст. 20 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка об отказе также  вносится в Единый государственный  реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации  ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это  не предусмотрено законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без  отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации  права на данный объект не может  быть подано еще раз (с другими  или исправленными документами). Отказ может быть обжалован в  суд [36, c. 34].