Договор аренды нежилых помещений

Подытоживая, следует  указать, что наиболее удачным решением проблемы формы и регистрации  договора аренды нежилого смещения представляется законодательное закрепление в ст. с, 9 § 1 Главу 34 ГК. РФ положения о специальном распространении действия ст.651 на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

2.2 Исполнение  договора аренды нежилого помещения

Исполнение договора составляет использование прав и соблюдение обязанностей сторон.

Договор аренды является двусторонним. Каждый из участников арендных отношений несет обязанности, соответствующие  правам другой стороны, и имеет субъективные права, соответствующие обязанностям другой стороны66.

Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является его предоставление в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Как видим, целевое  назначение имущества играет важную роль в рамках данного вида гражданско-правовых обязательств. Определенное предназначение имущества может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Нежилые помещения могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

Соответствие состояния  передаваемого в наем имущества  условиям договора или назначению имущества, исследователи данного вопроса  определяют как то, чтобы имущество  было передано без недостатков, оно должно быть качественным67.

Качество - «категория, выражающая неотделимую от бытия объекта  его существенную определенность, благодаря  которой он является именно этим, а  не иным объектом»68. О качестве можно говорить и тогда, когда в договоре тс или иные условия, относящиеся к свойствам объекта, прямо не обозначены как требования о качестве. В договорных правоотношениях качество определяют как «совокупность свойств правового и материального объектов договора, обеспечивающую возможность нормального использования предмета в соответствии обычным его назначением либо специальным назначением, определенным договором»69.

Под недостатками, за которые  несет ответственность арендодатель, можно понимать «отсутствие в  отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия»70.

«Состояние, соответствующее  условиям договора» необходимо определять с учетом правил ст. 612 ГК РФ. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При невыполнении арендодателем  данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездною устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий арендодателя в данной ситуации является то, что  он извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель освобождается от ответственности, если недостатки оговорены  арендодателем уже при заключении договора аренды; они заранее были известны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору в срок, определенный договором. Если имущество  не передано арендатору в срок, установленный договором, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).

Категория разумности недостаточно исследована  в юридической науке, а действующее  законодательство не содержит критериев  разумности. Между тем ч. 3 ст. 10 ГК РФ закрепляет презумпцию разумности в гражданском правоотношении и исходит из того, что когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумна и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского правоотношения предполагается.

Совершенно очевидно, что стороны  взаимно заинтересованы в скорейшем  предоставлении и получении имущества, Срок, в течение которого арендодатель обязан передать нежилые помещения, должен позволить сторонам надлежащим образом оформить необходимые для передачи документы, произвести соответствующие действия.

Здесь необходимо учитывать возможность  достижения питавшийся период основной цели арендатора. Так, если арендатору необходимы помещения для проведения в течение полугода художественной выставки, а убытки в виде неполученных доходов в связи с тем, что срок выставки сократился на несколько недель.

Безусловно, категория разумности во многом носит оценочный характер, а ее критерии должны определяться в каждом конкретном случае. Однако общие критерии, носящие абстрактно-универсальный характер, должны быть выработаны наукой гражданскою права.

В первой главе настоящего исследования мы не могли не исследовать правовую природу арендных прав. В рамках такого вопроса также следует  отметить следующее. В соответствии: с ч. 3 ст. 611 ГК РФ арендатор вправе истребовать вещь у арендодателя в случае, если последний не предоставил сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок. Такое положение дает основание полагать, что права арендатора - вещные права. На это сеть определенная точка зрения: «наделение арендатора требованием отобрания… у арендодателя, сданного в наем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно - правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора»71. Причем арендатор может отобрать вещь, только у арендодателя, но не у третьего лица, в пользовании которого эта вещь находится. Об этом говорит пример судебной практики.

Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения лица, занимающего это помещение. JB обоснование искового требования истец сослался на то» что он, как арендатор, является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил  решение и отказал в иске по следующим основаниям. С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, и последний не вступил во впадение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГК РФ, согласно которой, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него то имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно  к третьему лицу, занимающему спорное  нежилое помещение, не подлежит удовлетворению72.

Арендодатель обязан передать имущество  со всеми его принадлежностями и  относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если необходимые документы и принадлежности не были переданы, а без них арендатор  не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ч. 2 ст. 611 ГК РФ).

На основании вышеизложенного  можно сделать вывод, что рассматриваемая  основная обязанность арендодателя - передать имущество арендатору состоит  из нескольких составляющих: имущество должно быть передано своевременно; оно передается со всеми его принадлежностями и документами; состояние имущества должно соответствовать условиям договора или назначению имущества.

При передаче нежилого помещения  в аренду арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на него. Безусловно, арендатор должен быть осведомлен о том, кто помимо собственника имеет права на арендованное имущество, Если в дальнейшем будет иметь место право владения одним имуществом, двумя арендаторами, правомочия арендатора будут принадлежать только одному из них в соответствии со ст. 398 ГК РФ.

В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения  или изменения прав третьих лиц  на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут» право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не только поименованные в ст. 216 ГК РФ вещные права, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить, что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет аренды, К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи, нрава арендатора по помещения. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом.

При неисполнении арендодателем  своей обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, а также расторжения договора и возмещения убытков.

Дореволюционное российское законодательство предусматривало  обязанность хозяина поддерживать вещь в надлежащем состоянии, соответственно первоначальной цели. Он должен был исправлять нес существующие повреждения, происшедшие не по вине нанимателя, например, когда град выбивает окна. Даже если вред был причинен посторонним лицом, то он падал на хозяина, т.к. тяжесть убытка всегда ложилась на собственника. Поправки могли быть сделаны самим нанимателем в счет платы. Пользуясь вещью в соответствии с условиями договора имущественного найма и назначением вещи, наниматель был обязан предупреждать повреждение, возможное при неосторожном обращении с вещью. Повреждение, причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, а действиями нанимателя, должно было быть восстановлено за его счет (т. X ч. 1 ст. 1708)73.

Гражданский кодекс 1964 года предусматривал обязанность наймодателя  производить за свой счет капитальный  ремонт строения, нежилого помещения (ст. 284 ГК РСФСР). Но это правило носило диспозитивный характер. Неисполнение наймодателем этой обязанности давало право) нанимателю произвести капитальный ремонт, предусмотрел ими договором или вызываемый неотложной необходимостью и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет наемной платы, либо расторгнуть договор имущественного найма и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

ГК РФ также возлагает  на арендодателя обязанность по проведению капитального ремонта (ст. 616), Аналогичная  обязанность предусматривалась  ст. 234 ГК РСФСР, как было сказано  выше, и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связала со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный  договором, а если он не определен, то в разумный срок, Это означает, что  арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления, Закон предусматривает последствия невыполнения этой обязанности (гг. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть се в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению (ст. 612 ГК РФ). Также они схожи с последствиями, которые были предусмотрены прежним законодательством. Норма, полагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, диспозитивна. Она допускает, что арендатор может взять на себя эту обязанность в договоре аренды.