Договор аренды нежилых помещений

По поводу определения предмета договора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов31 предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группа ученых32 предмет договора сводит к вещам, подлежащий передаче другой стороне.

Следующая группа цивилистов исходит необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора33. «Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называются предметом договора»34. Специфической особенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четко должны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, месте нахождения и Другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект и его состояние.

В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет  аренды является существенным условием договора. По сути, данное условие является основополагающим, поскольку на факте  передачи конкретного имущества  в аренду строятся реальные арендные отношения. Четкое определение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоих участников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы, надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта, а при прекращении договора - на перечень и состояние возвращаемого имущества. В нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передастся в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений он считается заключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участников договора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.

Условие о предмете аренды наряду с наименованием и местонахождением имущества включает в себя качественные и определено индивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебных построек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если же предметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют более детального изложения; площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) или другие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещения внутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.

Правильное понимание  сути аренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренда нежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в главе 34 Гражданского кодекса РФ.

Правовое регулирование  отношений по поводу нежилых помещений  до настоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилые помещения - часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта - здания или сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждают законодателя выделять этот объект как самостоятельный создавать для него собственный правовой режим.

Е.Е. Дорогавцева занимает по вопросу правового режима нежилого помещения жесткую позицию: с ее точки зрения нежилое помещение всегда часть либо здания, либо сооружения, причем это помещение всегда изолированное35. В любом случае, несмотря на различный подход к понятию нежилого помещения, чтобы его арендовать нельзя, заключить договор аренды зданий и сооружений по правилам § 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, не предусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений в гражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правового регулирования, а до этого - использования общих статей, помещенным в главу 34 ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто нежилые помещения не относят к отличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимого имущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектом недвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общие правила об аренде (параграф первый)»36.

В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежил от помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда, имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то, или иное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении его конкретных частей (помещений)»37. Но с тем, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно»38.

Специфика предмета договора аренды нежилых помещений предопределяет объем правомочий арендатора в отношении  земельного участка, на котором находится здание, часть которого сдается в аренду. Но этот вопрос остается достаточно дискуссионным и открытым, а юридической литературе, Об этой проблеме речь идет в следующей главе о правах на земельный участок, на котором находится здание со сдаваемыми в нем в аренду нежилыми помещениями, Проблема выглядит следующим образом: аренда нежилых помещений подчиняется общему регулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости. Правил о судьбе земельного участка в общих правилах не содержится. Но практически при заключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия, при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий и сооружений.

Тогда возникает вопрос: есть ли необходимость в решении обозначенной проблемы о земле, когда действующее законодательство нежилые помещения вообще не признает самостоятельными объектами недвижимости.

Вторую группу существенных условий договора аренды нежилого помещения  составляет срок, т.е. период времени, на который сдается нежилое помещение в аренду.

Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества  во временное пользование, поэтому  сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон, Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательства об аренде не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. На практике же очень часто это условие заявляется сторонами как существенное, В таком случае, как указывалось выше согласно ст. 432 ГК РФ, по нему должно быть достигнуто соглашение, и оно будет признаваться существенным.

Действующее законодательство не содержит ограничений в отношении  сроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться  на любой срок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

По данному существенному  условию Д.И. Мейер писал: «... срок не имеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельном договоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно и акт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет в засвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании, что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора. Но с научной точки зрения, дот пор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует при самом его заключении, а контрагенты представили себе определить его впоследствии»39.

В литературе указывается  на то, что «срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать»40. Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключает возможность заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ без указания срока.

К третьей группе существенных условий отнесем арендную плату, но с оговоркой, что в силу закона (общие нормы об аренде) такое условие существенным все-таки не является. Ст. 614 ГК РФ определила, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, в противном случае они будут применяться как при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. То есть по общим нормам об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ), применимым к аренде нежилых помещений, арендную плату не следует относить к существенным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однако условие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставится на согласование по заявлению сторон при заключении исследуемого договора.

Здесь следует отметить, что цена аренды как существенное условие, получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий, сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений аренды предусматривающей обязательное включение в такой договор указание на размер арендной платы.

В.В. Витряиский полагает, что и срок, и арендная плата  относятся к существенным условиям договора аренды41.

Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилых  помещений часто по-разному толкуют  нормы закона по определению и исчислению арендной платы42.

Фактическое изменение  размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а является исполнением данного условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11. 01.02 № 66).

Арендатор обратился  с иском в арбитражный суд  о признании недействительным условия  договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст.614 ГК РФ, устанавливающей возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указа, что п. 3 ст.614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности  изменения размера арендной платы. Поэтому стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от дайной нормы, и, следовательно, условие детвора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является недействительным.

Однако суд кассационной инстанции это решение суда отменил  и в иске арендатору отказал, указав следующее. Спорным условием договора аренды арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образомt по мнению суда, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

П. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 установил, что изменение курса иностранной валюты к рублю не означает изменения размера арендной платы.

В другом случае43 арендатор обратился, а арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренду, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаше одного раза в год.

Суд первой инстанции  удовлетворил иск, указав, что пункт 3 от 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи, с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие» отличное от предусмотри много данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции  отменил решение и отказал  в иске по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Фактическое изменение  размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Теперь о коммунальных платежах при аренде нежилых помещений, Что касается оплаты коммунальных услуг  при аренде, то в себестоимость  продукции включаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных с учетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов, регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжения регулируются параграфом 6 главы 30 ГК РФ, Правила этого договора применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГК РФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем), Таким образом, договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемому помещению должны заключаться арендатором только непосредственно с предоставляющими такие услуги организациями, л в этом случае затраты арендатора по оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документально подтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции в соответствии с требованиями главы 25 ГК РФ. Затраты арендатора по оплате договора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующим законодательством может быть признан недействительным, включаться в себестоимость выпускаемой им продукции не могут.

Необходимо иметь в  виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации. В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видов деятельности»44 эксплуатация тепловых и электрических сетей (за исключением случая, когда указанная деятельность проводится для обеспечения собственных нужд юридического лица или индивидуального предпринимателя) входит в перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии.