Договор аренды нежилых помещений

Проиллюстрируем вышесказанное  примерами судебной практики.

Арендатор обратился  в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции  признал подписанный сторонами  договор субаренды незаключенным  из-за отсутствия его государственной  регистрации в связи, с чем  в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец  сослался на то, что договор субаренды  является производным от дою вора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий  срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции  рассмотрел доводы заявителя и признал  их необоснованными, указав, что в  соответствии с абзацем третьим  п.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном  законе «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренду применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод  суда первой инстанции о том, что  подписанный сторонами договор  субаренды нежилого помещения в  силу 2 ст.609, п. 2 ст.651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции  оставил решение суда без изменения54.

Другой пример. Между  арендодателем и арендатором  был заключён договор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещения арендатор сдал в субаренду другой организации, Решением арбитражного суда в 2000 г, первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п. 1 ст.618 ГК РФ), субарендатор обратился иском в арбитражный суд о понуждении арендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Соблюдение норм действующего гражданскою законодательства о  государственной регистрации договоров  аренды нежилых помещений позволит избежать неприятных последствий.

Открытое акционерное  общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее – акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ - АВТО» о признании недействительными; договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля г., договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и возврате полученного по указанным договорам имущества.

Исковые требования были мотивированы тем, что на основании  названных договоров был передан  в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства; оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключении сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.

Суды первой и апелляционной  инстанций, удовлетворяя исковые взаимосвязанными сделками, направленным и на передачу в аренду имущественного комплекса  транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому, в соответствии со ст.609 ГК РФ и подлежали обязательной государств: иной регистрации.

Кроме того, в силу ст.6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса трал с порти ого цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).

При таких обстоятельствах  суды двух инстанций правомерно на основании ст.168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применили  последствия их недействительности. Также обоснованно в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки ни истек.

Федеральный арбитражный  суд Волго-Вятского округа постановлением от 24 июня 2002 г. решение и постановление  апелляционной инстанции по данному  делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановлен  не апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как  самостоятельные сделки, но приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов нерпой и апелляционной инстанций о взаимосвязанное этих сделок.

Ошибочным является также  довод суда кассационной инстанции  о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости неприменимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.

В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановление  Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 г., а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения55.

Правовой режим недвижимого  имущества основан на необходимости  обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок рас поражения им. Поэтому в соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения» право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Если в отношении  сделок по отчуждению недвижимого имущества, безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации  вновь возникающих прав, а в  ряде случаев требуется и государственная  регистрация самих сделок, то применительно к договорам аренды и правда арендатора необходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.

Гражданский закон (п. 2 ст. 609 ГК РФ) предусматривает, что договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., действующего с 31.01.1998 г. (далее - Закон о регистрации) вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г, № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

Закон о регистрации  в своей прежней редакции (до редакции от 09.06.2003 г.) имел следующую формулировку ч. 1 ст. 26, вызвавшую широкую дискуссию: «Право аренды недвижимого имущества  подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

В.В. Витрянский такую  формулировку нормы закона считает  недоразумением и технической оплошностью, подчеркивая, что «государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды»56. Автором приводится довод о том, что на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, а право аренды к их числу не относится, Кроме того, в п. 3 ст. 26 ФЗ Закона и регистрации подчеркивается, что договор аренды помещения или его части регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)57.

Такую ситуацию нужно  сводить возникшую ситуацию «к несуразности формулировки и рассматривать ее в отрыве от ст. 4 этого Закона. ... в этой самой ст. 4 установлено, что обременения на недвижимость подлежат регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на нее. «Очевидно, аренда рассматривалась законодателем не как вид вещных прав, а как претендующая наряду с аналогичными правами на самостоятельную группу прав - «правообременения»58.

Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенинникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказ в регистрации и не может своей нормой предусмотреть государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенинникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)» кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26»59.

Некоторые ученые, наоборот, со ссылкой на п. 2 ст. 609 ГК РФ говорят  о том, что регистрировать необходимо только право обладания арендованным имуществом60. Отмечается также, что «договор аренды предоставляется на регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание, из которого это право возникает. Однако, регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды, поэтому следует признать, что регистрации обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права о то же время является регистрацией обременения, Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения подлежащего государственной регистрации. От него, безусловна, отличается договор аренды, как основание, из которого такое правообременение возникает»61.

Первоначально введенное  в ст. 26 Закона о регистрации понятие «государственная регистрация права аренды» дало повод автору утверждать, что «обязательной регистрации подлежит именно правд аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана сроком, на который имущество сдано в аренду. Поэтому , по смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, б соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора должно быть зарегистрировано»62. Такое утверждение не согласуется с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В отношении договора аренды зданий и сооружений иное не предусмотрено, в связи, с чем такой договор считается заключенным именно с момента государственной регистрации, а значит, с этого же момента из договора возникают права и обязанности. Если договор не зарегистрирован, никаких права и обязанностей, в том числе «права аренды» не возникает63.

Ст. 26 ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 09.06.2003 г, была изменена. Вызвавшая много споров статья стала предусматривать, что «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Тем не менее, вопросы остались. Так ст. 4 Закона о регистрации по-прежнему гласит; «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Остается непонятным, какие иные, кроме поименованных  в ст. 4, ограничения (обременения) вещных прав подлежат государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит не аренда недвижимого имущества (как обременение), а договор аренды недвижимости.

В 2004 году рядом законов  были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» дополнил п. 1 ст. 4 Закона о регистрации по закрепляющим, что «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» (абз. 2 п. 1 ст. 4).

С введением в действие Федерального закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним» котором нежилые  помещения отнесены к недвижимому  имуществу, наибольшую дискуссию в литературе вызвал вопрос, а необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений64.

В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий сооружений, заключенный на срок не менее одного года, положит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На сегодня разрешена  ситуация, когда, договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее  года, не подлежал государственной  регистрации, а договор (даже договор  субаренды) помещения в здании требовал государственной регистрации. Со времени принятия Закона о регистрации краткосрочных договоров аренды нежилых помещений подлежали регистрации, заключенные даже на один на день Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован. Такая позиция Высшего органа судебной власти вполне разумна. Необходимость урегулирования такого вопроса отмечала еще А.А. Маковская – зам. начальника Управления обобщены судебной практик Высшего Арбитражного Суда РФ. «Во многих случаях действующее российское гражданское законодательство в этой области регулирования либо имеет существенные проблемы, которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующих правовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях»65.