Договор аренды нежилых помещений

Весьма интересен и  сложен вопрос о том, каков режим  недвижимых вещей (в частности, зданий и сооружений) относительно протяженных объектов, выполняющих коммуникативные функции15 (например, линий электропередач).

В целом вопрос о различных  частях объекта недвижимости, их самостоятельности  и применимым к ним нормам, довольно сложен.

Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенный интерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости как нежилые помещения.

Значение нежилых помещений  существенно возросло с введением  прямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлением специального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещения собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, что нормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даже наиболее принципиальные положения о нежилых помещениях16.

ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может  быть в установленном порядке  переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.

При рассмотрении дел, связанных  с отчуждением такого рода объектов, как в процессе приватизации, так  и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей17.

ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в очень широком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в  Законе о регистрации, принятом после  вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени не сложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.

Одна из проблем возникает, из-за недостаточно полного и четкого  определения понятийного аппарата в этой сфере.

Толковый словарь русского языка помещение определяет как  внутренность здания18. По мнению одних авторов нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»19. Другие под помещениями понимают составные части здания или сооружения, предназначенные для длительного нахождения в них людей20.

Если рассматривать  нежилое помещение как «целое строение, так и его часть», то и здесь такой подход признается небезупречным, ведь как отмечают авторы «правильное определение невозможно без установления точного соотношения между целым и частью»21.

Е.Е. Дорогавцева занимает по этому вопросу жесткую позицию: нежилое помещение, с ее точки  зрения, всегда часть либо здания, либо сооружения; причем, это помещение всегда изолированное22.

Правоведы, сужая семантическую  базу, усматривают в данном словосочетании только внутренние части здания, поскольку, по их мнению, помещение не может  иметь таких непременных признаков объекта недвижимости, как «привязка к определенному земельному участку», «законченность с возможностью использовать по назначению», также помещение не может быть признано «отдельно стоящим»23.

Из приведенных определений  можно сделать вывод, что понятия «здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным24.

Так, в настоящего времени, особенности правового регулирования  отношений по поводу нежилых помещений  остаются до конца не исследованными, В основе неясностей их правового  режима, конечно же, лежит специфика  самого нежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свой собственный правовой режим.

1.2 Понятие договора  аренды нежилого помещения

Недвижимое имущество  является одним из наиболее распространенных объектов договора аренды.

Аренда недвижимого  имущества отличается особым правовым режимом.

В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в  аренду лишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякая другая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим  положениям об аренде (§ I Главы 34 ГК РФ). Представляется, что это было сделано, скорее всего, ввиду специфики указанных объектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но, необходимо отметить, что при купли - продаже недвижимости предусмотрены специальные правила § 7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости «Продажа недвижимости» (кроме предприятий в § 8 «Продажа предприятия»). Как нам кажется, такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимости вносит определенную правовую ясность, т.к. отводит им специальные правила продажи. Ведь общими положениями о купле-продаже трудно объять все аспекты передачи в собственность вещей, в том числе и недвижимых. А вот при аренде недвижимости, как указывалось выше, приходится ограничиваться общими положениями об аренде любых вещей25.

Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру арендных отношений  с недвижимостью а ГК РФ более  приемлемой, нежели при ее продаже; «законодатель не установил отдельного правового режима для купли-продажи  зданий и сооружении, как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общими нормами о купле-продаже недвижимости), Такое вряд ли можно считать правильным, поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другими объектами недвижимого имущества»26.

Однако при таком  подходе регулирования арендных отношений вне рамок правового  регулирования оказались объекты, обладающие не меньшей спецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилые помещения). На них распространяются правила общих положений о договоре аренды27.

Подробнее о сфере  применения к арендным отношениям с  нежилыми помещениями норм общих  норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений речь пойдет в Главе 3 настоящего исследования.

Договор аренды нежилых  помещений получил широкое распространение в гражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первых мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещений для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Поскольку правовой статус части здания - нежилого помещения  по настоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает определенные затруднения.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной  литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие  данного договора заслуживает особого  внимания.

Своеобразие аренды нежилых  помещений заключается в том, что длительное время в СССР псе пригодные для этих целей объекты недвижимости находились в собственности государства и распределялись между организациями, предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами в директивном порядке.

С принятием первой и  второй частей ГК РФ процесс правового  регулирования арендных отношений  получил свое логическое завершение на законодательном уровне.

Тем не менее, аренда нежилых  помещений, не нашедшая своего законодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона, сталкивается с проблемами, как в теории, так и практике правоприменения.

По договору аренды нежилых  помещений арендодатель обязуется  передать такие помещения арендатору во временное владение и пользование  или во временное владение.

Аренду нежилых помещений  можно классифицировать по различным  критериям» Так, в зависимости от срока действия договора различают  краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения и т.п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход  права собственности на нежилое  помещение к арендатору по истечении  срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще  и финансовая аренда (лизинг), которая  заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

Текущая аренда представляет совой традиционно временное  получение арендатором в пользование  нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако продукция и доходы, полученную арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности  отдельных вопросов арендных отношений  законом, они могут быть определены в договоре.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность (выкуп) истечение срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при: этом вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Динамичность общественно-политических процессов и России повлекли за собой  изменения и регулировании аренды. Подтверждением тому является Федеральный закон от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 27.02.03 г. N 29-ФЗ), который отказавшись от такого способа приватизации государственного и муниципального имущества как выкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений и несвойственных классическому гражданско - правовому договору целях.

Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданий и сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимости обязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконных нормативных актов.

1.3 Существенные  и иные условия договора аренды  нежилого помещения

Вопрос о существенных условиях всякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки - существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признания договора заключенным28. Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе29

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий в договоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретного соглашения. В современной юридической литературе существенные условия применительно к договору рассматривают с двух позиций: I) договор - письменный документ, содержащий конкретные условия договора; 2) договор - правоотношение, содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотренными ГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условия конкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашения или нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, без которых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны свою позицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, применительно к  аренде, ст. 606 ГК РФ указывает па то, что аренда предполагает передачу имущества только во временное владение и пользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широко применяемой классификацией все  существенные условия договора, перечисленные  в статье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любого гражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что  для договора аренды существенным условием является только определенность предоставляемого в аренду имущества30; бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именно арендовано.