Договор аренды нежилых помещений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Дипломная работа

Тема: Договор  аренды нежилых помещений

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА  ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ

1.1 Здания, сооружения  и нежилые помещения как объекты  недвижимости и аренды

1.2 Понятие договора  аренды нежилого помещения

1.3 Существенные и иные  условия договора аренды нежилого  помещения

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД  ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1 Заключение, форма и  проблемы государственной регистрации  договора аренды нежилых помещений

2.2 Исполнение договора  аренды нежилого помещения

2.3 Применение общих  норм об аренде и норм об  аренде зданий и сооружений  к аренде нежилых помещении

2.4 Ответственность по  договору аренды нежилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжение имуществом, как сдача его в  аренду, представляло определенный интерес, поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества1.

Аренда как временное  пользование чужим имуществом активно применяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда - один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладал достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец, обладает абсолютной защитой своих прав - Плоды, продукция, доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются его собственностью.

Существенными особенностями  обладают отдельные разновидности  аренды. Так, под влиянием специфики  объекта явно выделяется аренда недвижимости.

В условиях реформирования экономики России договор аренды недвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещений получил широкое распространение.

В настоящее время  договор аренды нежилых помещений  занимает одно из основных мест в предпринимательской  деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.

Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.

Одна из ключевых проблем  в том, что Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как  самостоятельных, объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.

Помимо общего указания на то, что жилое помещение может  быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературе исследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данного договора заслуживает особого внимания.

Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового  регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем, всестороннее и глубокое исследование проблем сущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийного аппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых, отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимости остается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не дают исчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная с договором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, так практической точки зрения.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствовании для того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальным арендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.

Степень научной разработанности. Некоторым поставленным в работе вопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеются проблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, природа арендных прав или феномен нежилых помещении как объектов аренды или недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды таких представителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.С Иоффе, Л.А. Лулц, Д.И. Мейер, H.O. Нерсесон, Л.И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.

Проанализированы работы советского и современного периодов: М.М Агаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Л. Грибанова, Б.М. Гонгзло, Н.И. Клейн. О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, А. Маковской, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.Л. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Рясенцева, B.C. Толстого, В.А. Хохлова, Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.

Целью работы является исследование комплекса основных правовых проблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.

Задачи работы:

- выявить особенности  нежилых помещений как объектов  недвижимости;

- определить основные  особенности договора аренды  нежилого помещения, обусловленные спецификой его предмета;

• проанализировать субъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилых помещений;
• установить существенные условия договора аренды нежилых помещении;
• установить сферу применения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительно аренды нежилых помещений;

- выявить особенности, порядка заключения, оформлении и государственной регистрации договора аренды нежилых помещений;

- охарактеризовать комплекс  прав и обязанностей сторон  в договоре

- сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являютяся  общественные отношения, возникающие  по поводу договора аренды недвижимости и урегулированные гражданским  правом.

Предмет исследования - нормы отечественного, определяющие правовое регулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а также правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Методы исследования. Методологическую основу исследования составили общенаучные  диалектические методы познания (материалистическая диалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма, индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялись частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой и другие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды как правового и экономического явления, служащего инструментом регулирования хозяйственных связей субъектов имущественного оборота.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

 

ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА  ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ

1.1 Здания, сооружения  и нежилые помещения как объекты недвижимости и аренды

 

Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначно относит к недвижимым вещам. Эти  объекты недвижимы как по своей  природе, так и по назначению обладают признаками фундаментальности, прочности  относительной долговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.

«Традиционно в российской цивилистике здания и строения обозначались термином «строение». При этом под  строением донималась и понимается постройка, прочно юридически связанная  с земельным участком»2. Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об их объединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»3. Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовал слово «строение» (ст.ст. 174,247,567).

Действующее законодательство по-прежнему не содержит легального определения  здания и сооружения.

Словарь русского языка  обозначает здание как «архитектурное сооружение, постройка, дом», а под  сооружением понимает всякую значительную постройку (различного вида и назначения)4.

В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов (ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных  воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.

В литературе под зданиями обычно понимают тате объекты недвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к  конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»5; «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно»6. Таким образом, обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственности возведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па котором расположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещение данного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованию по назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению. Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект должен быть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений7.

Обычно к зданиям  относят строения капитального типа, где люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие состоит также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени8.

Ныне действующее законодательство не проводит юридического разграничения  между зданиями и сооружениями, но, как считает А.В. Ерш в этом нет необходимости: «В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание»9. Автор указывает, что правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как этот предложено в научной литературе10.

П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное для выполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.)11. К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторы и другие инженерные строения.

Общероссийский классификатор  основных фондов также выделяет сооружения, определяя их как инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда» или для осуществления различных непроизводственных функций. Такие объекты могут включать в себя отдельные элементы (например, мост включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно)12.

Различая правовой режим  зданий и сооружений в юридической  литературе нет единого мнения относительно следующего, С.П. Гришаев говорит о зданиях и сооружениях, что «располагаться они могут как на земле, так и под землей»13. Причем тут же приводит определение здания согласно Строительным нормам и правилам СНиП 10-01-1994, но которым, как указывалось выше, оно представляет собой «...наземное строительное сооружение...»14.

Кроме того, не все сооружения имеют «тесную связь с землей». Ряд сооружений, традиционно признаваемых недвижимым имуществом, скорее всего, недвижимостью не являются, Например, паропроводы, газопроводы и другие трубопроводы, лишь опираются на стойки и прочие подобные устройства, углубленные в землю, а случае их переноса сам трубопровод совершенно не пострадает, либо ущерб стоимость разборки и новой сборки соединений, сварки) по отношению к стоимости самой трубы будет незначителен. В этом смысле больше ос копаний признавать объектами недвижимости оборудование, смонтированное б жесткой связи с бетонным полом производственного помещения, окружающей аппаратурой, технологическими узлами, коммуникациями, и которое, действительно, невозможно перемещать без радикальных и внушительных по размерам последствий, Можно предположить, если бы дореволюционные цивилисты могли наблюдать в свое время подобные сочетания производственных агрегатов (явно отсутствовавшие в тот период), то их позиция о необходимости выяснять признак тесной связи объекта недвижимости именно с землей была бы поколеблена.