Договор аренды нежилых помещений

В рамках рассмотрения вопроса  о субаренде необходимо ответить на вопрос о характере и форме  согласия арендодателя на заключение арендатором договора субаренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду  является частью юридического состава, который необходим для возникновения  отношений субаренды, данный юридический  состав включает в себя: 1) договор между арендатором и субарендатором; 2) согласие арендодателя на передачу имущества в пользование третьему лицу; 3) государственная регистрация договора (если предметом является недвижимое имущество). В отношении государственной регистрации необходимо учитывать следующее: для применения ч. 2 ст. 651 ГК РФ надо иметь в виду, что срок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.

Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду  является изъявлением воли одного субъекта, оно направлено на возникновение отношений между арендатором и субарендатором, следовательно, такое согласие можно признать односторонней сделкой. Согласие должно быть выражено в адрес арендатора, а не третьего лица, и воспринято арендатором по договору аренды.

Что касается формы выражения  согласия арендодателя на сдачу имущества  в субаренду, то законодатель не регулирует этот вопрос. Но коль скоро согласие является сделкой, то к его форме  должны применяться положения главы 9 ГК РФ о форме сделок - Однако следует заметить, что согласие арендодателя не может быть выражено в форме молчания, которое должно пониматься как несогласие, а также в форме конклюдентных действий. Чаще всего право сдавать имущество в субаренду оговаривается при заключении договора аренды (непосредственно в тексте договора) или же представляет собой отдельный письменный акт, составляемый для каждой сделки субаренды отдельно.

Что касается последующего согласия (одобрения) арендодателя. То следует признать, что оно невозможно. Часть 1 ст. 615 ГК РФ прямо говорит о том, что заключение договора субаренды возможно только с согласия арендодатели. Следовательно, нет согласия - заключенный договор субаренды ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ-Положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом того, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком договора аренды.

Арендатор обратился  в арбитражный суд с иском  к субарендатору об истечением срока; установленного в договоре субаренды. Ответчик, возражая против заявленного требования, сослался на то, что договор является продленным на неопределенный срок по правилам ч.2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку истец не предупредил его в соответствии со ст. 610 ГК РФ об отказе от договора, иск не подлежит удовлетворению. Арбитражный суд разрешая спор, исходил из следующего.

Между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды, срок которого меньше срока договора аренды. По истечении срока действия договора субаренды ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением при отсутствии возражений со стороны истца.

Согласно абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды  применяются правила о договорах  аренды, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами. Так  как иное законом не установлено, договор субаренды между истцом и ответчиком в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ является возобновленным на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ.

Однако договор, по которому истцу было предоставлено и аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие, несмотря на возобновление его на неопределенный срок81.

Поскольку субарендатор не связан с арендодателем, ответственность  перед которым, несет арендатор, согласие на сдачу имущества в  субаренду может быть дано, как  в отношении конкретной сделки, так  в отношении общей возможности  заключать такие договоры, Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока. арендатор вправе возобновлять субаренду в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя82.

От субаренды (поднайма) следует отличать перенаем. Возможность передания прав арендатора по договору традиционно допускалась законодателем. Такая передача также возможна только с согласия арендодателя. Причем передача прав по договору аренды возможна, только одновременно с переводом долгов, поскольку перенаем сочетает в себе цессию и перевод долга. Это обусловлено двусторонним и синаллагматическим характером договора аренды. В данном случае можно говорить не о перемене лиц в обязательстве, а о замене стороны в договоре. На невозможность перехода только прав по договору аренды без соответствующих обязанностей указывает и судебная практика83.

Как и в прежнем  законодательстве, ГК РФ предусматривает  обязанность арендатора по возвращению  имущества после прекращения  договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст.ст. 619 и 620 ГК РФ), Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его по луч ял с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после ремонта, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). При возвращении, арендованного имущества, так же как и up и передаче, должен быть составлен передаточный акт или иной документ (протокол, соглашение и т.п.), подписанный обеими сторонами.

Гражданский кодекс РФ урегулировал вопрос относительно арендной платы  при не возврате арендованного имущества  в установленный срок. Арендатор  обязан вносить ее за все время  просрочки, причем это не означает, что договор продлен на неопределенный срок, конечно, если арендодатель до окончания срока аренды уведомил арендатора о намерении прекратить с ним арендные отношения. Этим положением арендодатель защищен от недобросовестного исполнения обязанности арендатором.

Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Ст. 622 ГК РФ предусматривает, что в тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.к. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соглашение между неустойкой и убытками, например, установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.

За несвоевременный  возврат арендованного имущества  арендодатель не вправе взыскивать проценты за пользование чужими денежными  средствами ввиду того, что закон  не предусматривает иного вида ответственности  за несвоевременный возврат арендованного  имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков. Таким образом, решен вопрос судебной инстанцией по нижеприведенному случаю.

Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный  суд с иском к обществу с  ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного разбирательства  установлено, что после прекращения  договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателю предоставленное  по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемая истцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращения договора аренды до возврата, сданного внаем имущества.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. На основании ч. 2 ст.622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь

В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование  чужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 ГК РФ не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.

В силу указанной нормы, в случае, когда арендная плата, взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного  имущества, не покрывает причиненных  арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения,

В кассационной жалобе истец  просил решение суда в части отказа в иске о взыскании процентов  отменить и иск удовлетворить  в полном объеме, считая, что проценты за пользование чужими денежными  средствами могут быть взысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо от основания его возникновения.

Суд кассационной инстанции  согласился с доводами истца (арендодателя), обратив внимание на следующее.

Статья 395 ГК РФ устанавливает  общую норму, согласно которой за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений  ст.395 ГК РФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательству  независимо от того, в рамках какого вида правоотношений оно возникло, Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма ч.2 ст.622 ГК РФ не может  быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество  после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение  суда первой инстанции изменил, и  иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.

Итак, договор аренды нежилого помещения имеет практический смысл в том, что его стороны  при вступлении в договорные отношения  определили свои права и обязанности, Однако последние, выраженные в условиях гражданско-правового договора, должны отвечать принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений.

Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством  сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования, Эта особенность проявляется в том, что устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.

Число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно. Законодатель стремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальное исполнение. Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.

2.3 Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении

Применительно к недвижимому  имуществу схема правового регулирования  арендных отношений имеет свои характерные  особенности» отличные, к примеру, от регулирования договора купли-продажи.

Так, ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующие куплю-продажу недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ). Правила же, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Например: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ) и другие положения. Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме; в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а в 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и финансовой аренде (лизинге). В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования84.

Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление  вне зависимости от субъектного  состава сторон, объектов аренды, а  также прочих обстоятельств, способных влиять лишь, на некоторое своеобразие правового.

Законодатель среди  пяти видов договора аренды выделяет аренду зданий и сооружений, а также  аренду предприятий не на основе квалификационного  критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества.

Так, ГК РФ содержит специальные  правила аренды указанных видав  недвижимости, специфика которых  требует особого правового регулирования. Вместе с тем, существуют объекты  недвижимости, обладающие не меньшей  спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации (нежилые помещения, незавершенные строительством объекты и др.).

ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений. В связи  с этим острым остается вопрос о  том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений,

В.Б. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых  помещений какие-либо специальные  правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»85.