Договор аренды нежилых помещений

Указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имущества  при передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения на арендатора расходов по проведению капитального ремонта в договоре.

Так, комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании и. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) о расторжении договора аренды в связи с просрочкой внесения в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске отказано на том  основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы  центрального отопления арендуемого  помещения и в соответствии с  ч.1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной  инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой  ситуации арендатор не имел права  на зачет стоимости работ по капитальному ремонту.

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая, протки заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы  отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт74.

Обязанность нанимателя по ГК РСФСР заключалась в бережном отношении к имуществу (обеспечении  его сохранности), т.е. поддержании нанятого имущества в исправном состоянии, охраны его от возможной порчи, гибели и т.п. (ст. 285 ГК РФ), Ссылаясь на ст. 242 ГК РСФСР, б случае допущенного нанимателем ухудшения нанятого имущества он должен был возместить наймодателю убытки, если не докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине. Наниматель отвечал за ухудшение нанятого имущества вполне обоснованно, т.к. оно находилось у него во владении, Наймодатель также мог расторгнуть договор найма досрочно, если наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества (ст. 289 ГК РСФСР). Тем не менее, если имущество вообще погибло в силу случайных обстоятельств, то нужно было руководствоваться тем, что риск случая нес собственник75.

На нанимателе также  лежала обязанность производить текущий ремонт нанятого имущества, Причем данная норма являлась диспозитивной.

В п. 2 ст. 616 ГК РФ содержится диспозитивная норма, аналогичная  положениям ст. 285 ГК РСФСР и п. 3 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за спой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Как видно из обзора русского и зарубежного права по вопросу об обязанностях по выполнению капитального и текущего ремонта, законодатели разных стран едины. На собственника возлагается большее несение расходов и это верно, т.к. он следит за своей собственностью в соответствии с общими принципами гражданского права. Однако эти нормы диспозитивны и позволяют сторонам изменять это условие в самом договоре аренды.

При прекращении договора имущественного найма наниматель по ГК РСФСР был обязан вернуть строение или нежилое помещение в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 291 ГК РСФСР). В случае допущенного нанимателем по его вине ухудшения нанятого имущества он был обязан возместить наймодателю убытки (ст. 292 ГК РСФСР). Как и ГК 1964 года, так и Основы гражданского законодательства предусматривали правила о судьбе произведенных нанимателем улучшений имущества. Так, в п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства было закреплено, что произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, неотделимые без вреда для имущества, он мог требовать после прекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя возмещению не подлежала, если иное не предусмотрено законодательными актами. Итак, можно сделать вывод о том, что улучшения делились по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Если улучшения являлись, неотделимыми, то соответственно они делились в зависимости от согласия собственника - арендодателя. Отделимые улучшения являлись собственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбе улучшений являлись диспозитивными, поэтому стороны могли предусмотреть иное в договоре.

В ст. 623 ГК РФ содержится традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства). Если произведены отделимые улучшения, то они признаются собственностью арендатора, т.е. последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора (и. 2 ст. 623 ГК), стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия: арендодателя; но втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ), допускается возможность иного решения только в законе76. В п. 4 ст. 623 ГК РФ воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества как отделимые, так неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, Такой подход легко объясним, имея, а виду, что в указанных случаях улучшения производятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).

Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. Законом эта обязанность прямо не предусмотрен, но ее наличие обусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем, обладает вещно - правовыми способами зашиты своих прав, в том числе от посягательств со стороны арендодателя.

К обязанностям арендатора следует отнести следующие.

Обязанностью арендатора, непосредственно вытекающей из обязанности  пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением  имущества, является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).

В литературе высказано  мнение, что обязанность арендатора, установленная ч. 2 ст. 616 ГК. РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта. Авторы этой точки зрения отмечают, что, «названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение»77.

Как считает Ерш А.В.: «нет необходимости объединять три самостоятельные обязанности в одно понятие текущего ремонта, поскольку «третья составная часть» - обязанность по несению расходов на содержание имущества имеет даже иную природу, нежели ремонт. Подобные расколы обусловлены внешними условиями, как правило, носят характер платы за обслуживание здания, и не связаны с устранением недостатков имущества78.

Другой обязанностью арендатора является своевременное  внесение арендной платы. В ст. 654 ГК РФ установлено обязательное требование для аренды зданий и сооружений об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие не установлено, плата за аренду нежилого помещения устанавливается за единицу площади, равной квадратному метру, В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору нежилого помещения (ч. 3 ст. 654 ГК РФ).

Законодатель не ограничивает возможности сторонам самим согласовать  в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишь несколько вариантов в виде (ст. 614 ГК РФ):

определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически или  единовременно;

установленной доли порученных в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором  определенных услуг;

передачи арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в  аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Как видим, выработанные в теории подходы к определению форм арендной платы в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон, Безусловно, вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов, В то же время, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованными являются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества, Нередко эти формы сочетаются.

На арендаторе лежит  обязанность уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденною информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.02 № 66).

Так, между арендодателем  и арендатором был заключен до го вир аренды нежилых помещений. Однако часть помещений, сданных в аренду, не была освобождена арендодателем от имущества, в связи, с чем арендатор принял по акту только свободные площади. Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа. Возражая против иска, арендатор указывал на то, что поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то соответственно у него нет Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указав следующее.

В соответствии со ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит  в предоставлении последнему имущества  в пользование, а обязанность  арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы. При этом размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя и:1 ставки арендной платы за 1 кв.м. арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в момент заключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданные помещения.

Особую форму вознаграждения под названием «наем из выстройки» приводил Шершеневич Г.Ф.: «Наниматель, за пользование в течение известного числа лет отданную ему в наем землею, обязывается, по окончании срока  найма, оставить все возведенные им постройки, дачи, собственности на выстроенное здание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, а со времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношения находится лишь в пользовании нанимателя»79.

Применительно к аренде недвижимости различают два вида цены: фиксированная и устанавливаемая  договаривающимися сторонами. Специальные  правила действуют в отношении  фиксированной цены. Во-первых, она  может быть установлена только в  случаях, предусмотренных законом, и в основном распространяется на аренду государственного (муниципального) имущества. Во-вторых, ставки определяются уполномоченными на то государственными органами. В-третьих, имеет место дифференциация арендной платы в зависимости от назначения нежилых помещений, их технической характеристики и других оснований.

Арендатор вправе сдавать  имущество в субаренду, однако осуществить  это право он может только с  согласия арендодателя (ч. 2 ст. 615 ГК РФ):

1) срок договора субаренды  не может быть больше срока договора аренды;

2) при недействительности  договора аренды, договор субаренды  также является недействительным;

3) при расторжении  договора аренды, договор субаренды  также прекращается. Однако данное  правило является диапозитивным.  В качестве дополнительных гарантий прав субарендатора закон устанавливает, что субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ч. 1 ст. 618 ГК РФ). Это права «может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договора аренды»80.

По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды с той лиши разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. Па отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видам договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

Особенностью этих отношений  является то, что отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению  друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в  отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды.