Особенности рассмотрения жилищных споров

нанимателями жилых помещений  по договору социального найма.

В отличие от прежнего законодательства в настоящее время предметом  обмена не может быть приватизированное  либо кооперативное жилье, а также  исключен так называемый "внутрисемейный или родственный" обмен.

§ 2. Особенности рассмотрения и разрешения судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального  найма 

Споры, связанные с применением  жилищного законодательства, всегда являлись наиболее многочисленными  среди других категорий гражданских  дел, рассматриваемых судами. Несмотря на известную сложность этих дел, самых различных по своему составу  и характеру, судебная практика по ним  до принятия нового Жилищного кодекса  РФ была в целом достаточно стабильна  и едина.

Обновление жилищного законодательства с неизбежностью ведет к переосмыслению всей прежней судебной практики, выработке  новых подходов при разрешении дел  данной категории.

Споры при утрате или  разрушении жилого помещения 

В силу закона договор социального  найма заключается без установления срока его действия (ст. 60 ЖК РФ). Тем  не менее данный договор может  существовать и действовать, пока имеется  наниматель и сохраняется предмет  найма в виде жилого помещения. Смерть одиноко проживавшего нанимателя, а  также утрата (разрушение) жилого помещения  ведут, как это предусмотрено  ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, к прекращению договора найма.

Правильное само по себе это положение  не получило в законе своего развития. В частности, новый Жилищный кодекс не предусмотрел правовых последствий  прекращения договора социального  найма по причинам физической невозможности  его исполнения, о чем идет речь в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ. И это при том, что здесь могут затрагиваться  исключительно важные интересы и  права лиц, лишившихся своего жилья. Эта проблема в целом не была урегулирована  и прежним Жилищным кодексом, что  в значительной степени осложняло  рассмотрение дел по спорам о предоставлении другого жилого помещения и предопределяло различные подходы судов при  их разрешении.

Следует сразу подчеркнуть, что  хотя смерть нанимателя и утрата жилого помещения и ведут к прекращению  договора найма, однако эти события  по своим правовым последствиям далеко не одинаковы. Когда речь идет о смерти одиноко проживавшего нанимателя по договору социального найма, то нетрудно определиться с последствиями прекращения  договора найма по данному основанию. Жилое помещение по договору социального  найма в соответствии с законом  предоставляется нанимателю для  личного пользования, поэтому права  и обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения  как неразрывно связанные с личностью  нанимателя, не образуют наследства и  в порядке универсального правопреемства не переходят к его наследникам. Жилое помещение в этом случае становится юридически свободным и  может быть в общем порядке  передано другому нанимателю, но при  условии, что права на него не оспариваются другими лицами. Данное обстоятельство приобретает особую актуальность в  связи с удовлетворением 

Европейским Судом по правам человека постановлением от 18 ноября 2003 г. жалобы Прокопович против России [Prokopovich - Russia] (N 58255/00).

Признавая нарушение требований ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод по этому делу, Европейский Суд исходил  из того, что заявительница Прокопович состояла в гражданском браке  с гражданином Д. Вместе они более 10 лет проживали на площади его  квартиры, предоставленной ему государством. Районный суд отказал Прокопович в иске о признании ее членом семьи  умершего и праве на его жилую  площадь по тем причинам, что она  имела регистрацию по другому  адресу - в квартире по месту жительства ее дочери.

Не вдаваясь в существо спора  о праве Прокопович на квартиру умершего Д., основное нарушение Европейский  Суд усмотрел в том, что несмотря на длительное проживание ее в спорной  квартире, компетентными органами было принято решение "...о скоропалительном перезакреплении квартиры за другим лицом всего через семь дней после смерти бывшего ответственного квартиросъемщика", до разрешения спора о праве заявительницы на эту квартиру*(30). Кроме того, Европейский Суд отметил, что по ст. 90 ЖК РСФСР выселение лица из занимаемого им жилого помещения допускается лишь по основаниям, предусмотренным законом, и в судебном порядке. Эти условия соблюдены не были. Сразу же после выдачи ордера другому лицу Прокопович была выселена силами работников милиции и жилищно-эксплуатационного управления. Все это послужило основанием для вывода о нарушении ст. 8 Конвенции, гарантирующей каждому право "...на уважение его личной и семейной жизни, его жилища и его корреспонденции".

Настоящее дело является иллюстрацией того, что задача суда не может сводиться  только к разрешению жилищного спора  по существу. Суд обязан реагировать  и на все выявленные при рассмотрении этих дел нарушения жилищных прав граждан. Если бы районный суд при  том же самом решении частным  определением обратил бы внимание соответствующих  должностных лиц на факты самоуправства  при выселении Прокопович и другие допущенные нарушения, то, скорее всего, это дело не стало бы предметом  рассмотрения Европейского Суда.

Иная, более сложная ситуация возникает, когда договор социального найма  жилого помещения не может исполняться  по причине утраты предмета найма, т.е. самого жилого помещения. Тут возникает  целый ряд процессуальных и материально-правовых проблем, по которым до настоящего времени  не сложилось единой судебной практики.

Чаще всего с иском о предоставлении другого жилого помещения обращаются в суд граждане в связи с  уничтожением дома пожаром. Независимо от принадлежности поврежденного или  полностью разрушенного дома, суды нередко при разрешении такого рода споров привлекают к участию в  деле местную администрацию и  возлагают на нее обязанность  по предоставлению другого жилого помещения, со ссылкой на ст. 57 ЖК РФ. Однако к  этим правоотношениям ст. 57 ЖК РФ (как  и ранее ст. 37 ЖК РСФСР) неприменима - в ней не идет речи о предоставлении жилого помещения в связи с  утратой жилого помещения. На самом  деле в данной статье ЖК РФ содержатся положения о возможности включения  граждан, лишившихся жилья, в отдельный  список для внеочередного получения  жилой площади. Руководствоваться  нормой ст. 57 ЖК следует только при  отказе гражданину в постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом  помещении. На стадии постановки гражданина на учет отсутствует спор о праве, поскольку жилищные отношения еще  не возникли, и, следовательно, заявление  его должно рассматриваться судом  в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ, как вытекающее из публично-правовых отношений. Причем независимо от того, в судебном либо ином порядке признано право гражданина на внеочередное предоставление

жилого помещения, это не означает немедленного предоставления жилья, точно  так же, как и возложения такой  обязанности на наймодателя либо иную организацию.

В то же время требование о предоставлении взамен утраченного другого жилого помещения в отличие от обжалования  отказа в постановке на учет является иным по своей природе. Здесь имеет  место гражданско-правовой спор, который  может быть разрешен только в общеисковом порядке путем предъявления иска к собственнику утраченного жилого помещения - наймодателю, состоящему с гражданином в договорных отношениях. Поскольку Жилищным кодексом РФ (также как и прежним ЖК) эта ситуация не урегулирована, при разрешении указанных споров следует руководствоваться положениями ГК РФ о прекращении обязательств. Возможность применения норм гражданского законодательства в тех случаях, когда отсутствуют нормы жилищного законодательства, регулирующие жилищные отношения, прямо вытекает из положений ст. 7 ЖК РФ.

Как предусмотрено ст. 416 ГК РФ, обязательство  прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Из содержания данной нормы следует, что физическая невозможность исполнения обязательства не всегда ведет к  прекращению взаимных прав и обязанностей, поэтому важное правовое значение имеет  установление фактических обстоятельств, связанных с утратой либо разрушением  предмета обязательства, и ответственных  за это лиц. Не вызывает сомнений, что  если жилое помещение разрушено  по вине самого нанимателя, к примеру  в результате неосторожного курения, то не имеется правовых оснований  для возложения на другую сторону, т.е. наймодателя, обязанности по предоставлению ему другого жилого помещения. У такого виновного лица по закону возникает не право, а обязанность по возмещению ущерба, причиненного собственнику жилого помещения. Другой оборот приобретает дело, если будет установлена вина наймодателя в разрушении жилья - в этом случае обязательства наймодателя не прекращаются, они лишь трансформируются в правовую обязанность по предоставлению нанимателю равноценного жилого помещения, т.е. по замене предмета обязательства.

Такая обязанность наймодателя исключается, если жилое помещение разрушено в результате стихийного бедствия или чрезвычайной ситуации либо из-за иных обстоятельств, которые нельзя поставить в вину сторонам договора социального найма жилого помещения. Так, наймодатель не может нести ответственность, если вещь погибла по вине третьих лиц, того же нанимателя, неосторожными либо умышленными действиями которого повреждена либо уничтожена не только его квартира, но и квартиры всех остальных жильцов дома.

Можно отметить, что аналогичную  позицию по данной проблеме занял  Высший Арбитражный Суд при рассмотрении дела по иску ООО "Форманта-К" о  возмещении убытков. Как установлено  судом первой инстанции, на первом этаже  жилого многоэтажного дома и в  одноэтажной пристройке к нему был  расположен магазин, принадлежащий  ООО "Форманта-К". В результате террористического акта жилой дом  и пристройки оказались разрушены. По иску ООО "Форманта-К" Арбитражный  суд г. Москвы взыскал с Департамента финансов г. Москвы понесенные истцом убытки на том основании, что распоряжением  мэра г. Москвы жилой дом, в том  числе нежилая его часть, признан  аварийным и не подлежащим восстановлению. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд РФ в своем  постановлении указал, что при  удовлетворении судом иска не был  дан ответ на вопрос: явилось ли уничтожение имущества ООО следствием действий мэрии Москвы по устранению последствий взрыва или следствием взрыва, за который мэрия не несет  ответственности. И, кроме того, взыскивая  убытки истца с Департамента финансов г. Москвы, суд не обосновал, в 

силу каких именно действий он является причинителем вреда и почему должен нести материальную ответственность. При новом рассмотрении в иске ООО "Форманта-К" было отказано.

Таким образом, нельзя согласиться  с практикой судов, когда во всех случаях утраты жилого помещения  ответственность возлагается на органы местного самоуправления вне  зависимости от причин разрушения жилого помещения, а также вины тех или  иных лиц. Во всяком случае, обязанность  по предоставлению другого жилого помещения  пострадавшим гражданам, являющимся нанимателями в домах, принадлежащих самостоятельным  предприятиям и организациям, на органы местного самоуправления возлагаться  не может. На них лежит другая обязанность, предусмотренная законом, но не связанная  с договором социального найма  жилого помещения, - поставить таких  лиц на учет для предоставления жилья  во внеочередном порядке, а также  принять те или иные неотложные меры поддержки оказавшимся без жилья  гражданам.

Споры при расторжении  договора социального найма по основаниям непригодности жилого помещения  для проживания

В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения, как уже отмечалось, для расторжения  его необходимо волеизъявление сторон. Причем наниматель жилого помещения  с письменного согласия совместно  проживающих с ним членов семьи  вправе в любое время расторгнуть  договор социального найма жилого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства приравнивается к  расторжению договора социального  найма жилого помещения. По существу в данном случае имеет место отказ  нанимателя от дальнейшего пользования  жилым помещением, который не обусловлен согласием наймодателя либо иными обстоятельствами, кроме волеизъявления самого нанимателя и членов его семьи.

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения  по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке и по основаниям, прямо предусмотренным законом. К их числу ЖК РФ прямо отнесены такие, как невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев, разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав соседей, а также использование жилого помещения не по назначению. Все перечисленные основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя объединяет виновное поведение самого нанимателя или членов его семьи.

Наряду с этим расторжение договора найма по требованию наймодателя допустимо и по причинам, не зависящим от поведения нанимателя. В том числе с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания (подп. 3 ст. 85, ст. 87 ЖК РФ).

В соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552, непригодными для  проживания признаются дома, которые  находятся в ветхом либо аварийном  состоянии, а также дома, в которых  выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии и технические условия  отнесения жилых домов (жилых  помещений) к категории ветхих или  аварийных утверждаются Росстроем.

Признание жилых домов непригодными для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматривается государственными

санитарно-эпидемиологическими правилами  и нормами.

По действующему на сегодня положению, утвержденному приказом Министра ЖКХ  РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 и согласованному со всеми заинтересованными ведомствами, к непригодным для постоянного  проживания домам относятся:

- каменные дома с физическим  износом свыше 70%;

- деревянные дома и дома со  стенами из местных материалов  с физическим износом свыше  65%.

Независимо от этого, к непригодным  для проживания относятся жилые  дома:

- расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

- после аварии, пожара, стихийного  бедствия в том случае, если  проведение восстановительных работ  технически невозможно или нецелесообразно  с экономической точки зрения.

Непригодными для постоянного  проживания также рассматриваются:

А) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых  приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих  нормы, а также к загрязнению  территории и воздуха жилой застройки  или к возникновению пожарной опасности;