Особенности рассмотрения жилищных споров

Б) жилые помещения в жилых  домах, признанных непригодными для  проживания по мотиву наличия дефектов при строительстве, в планировке, благоустройстве.

Вопрос о непригодности для  проживания жилого дома или жилого помещения решается в индивидуальном порядке в каждом конкретном случае межведомственной комиссией, создаваемой  органами исполнительной власти субъектов  РФ. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по заявлению любого заинтересованного  лица, включая собственника, орган  местного самоуправления или гражданина. По результатам изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает  одно из следующих решений:

- о пригодности жилого дома (жилого  помещения) для проживания;

- о пригодности жилого дома  для проживания после проведения  капитального ремонта, реконструкции  или перепланировки;

- о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания  с указанием дефектов, которые  не могут быть устранены. 

Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней на основании решения  комиссии принимает решение о  мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых  помещениях), признанных непригодными для проживания.

Предусматривая непригодность  жилых помещений в качестве самостоятельного основания для расторжения договора социального найма, новый ЖК не оговаривает, кто именно вправе обратиться в суд  с таким требованием.

Если исходить из построения гл. 8 ЖК РФ, посвященной договору социального  найма, можно прийти к выводу, что  с требованием о расторжении  договора социального найма по причине  ветхости или аварийности жилого помещения и выселении нанимателя с предоставлением ему другого  жилого помещения вправе обращаться наймодатель. На нем в силу ст. 89 ЖК РФ лежит обязанность при обращении в суд с указанным требованием предоставить гражданину другое жилое помещение, данные о котором должны содержаться в исковом заявлении, а при удовлетворении иска - соответственно, и в судебном решении.

Обращение в суд наймодателя с исковым заявлением о выселении нанимателя без указания конкретного и свободного от прав других лиц другого жилого помещения

исключает производство по делу. Такое  заявление в соответствии со ст. 136 ГПК РФ следует оставлять без  движения и предоставлять срок для  исправления его недостатков. В  случае неисполнения требований суда заявление считается не поданным и возвращается истцу (п. 3 постановления  Пленума ВС РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О  некоторых вопросах, возникших в  судебной практике при применении Жилищного  кодекса РСФСР").

Однако главная особенность  расторжения договора социального  найма ввиду непригодности жилья  для проживания, подтверждением чему служит судебная практика, заключается  в том, что наравне с наймодателем нередко с иском о расторжении договора и предоставлении другого жилого помещения обращается другая сторона - наниматель.

Свердловский районный суд г. Перми  принял к своему производству исковое  заявление гр-ки И.В. Азоских к АО "Интар" о предоставлении другого жилого помещения в связи с решением Пермского горисполкома об отнесении дома, в котором она проживала, к ветхому жилью и возложением на прежнего владельца жилого фонда, ответчика по делу, обязанности по расселению жильцов. Полагая, что отсутствие в нормах ГК РФ положения о недопустимости возложения на прежнего собственника каких-либо обременении ведет к неопределенности их содержания и к возникновению противоречивой судебной практики, а также нарушает принцип равной защиты всех форм собственности, Свердловский районный суд обратился с запросом в Конституционный Суд РФ. В запросе районного суда содержалась просьба проверить конституционность ст. 209, 210 ГК РФ, подлежащих применению при разрешении этого дела. Конституционный Суд РФ определением от 13 ноября 2001 г. N 254-О*(31) отказал в принятии запроса к рассмотрению. В своем определении он сослался на то, что, исходя из ст. 675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности. В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что указанная заявителем неопределенность в нормах ГК РФ отсутствует и разрешение поставленного вопроса КС РФ неподведомственно.

Судя по содержанию запроса в  Конституционный Суд РФ, перед  районным судом стоял один вопрос - кто должен предоставлять жилое  помещение обратившемуся в суд  нанимателю - орган местного самоуправления, которому передан жилой фонд, или  бывший собственник жилого помещения, на балансе которого ранее находился  дом, отнесенный к ветхому жилому фонду. Несмотря на отказ в принятии запроса к рассмотрению, Конституционный  Суд РФ счел возможным дать ответ  на этот вопрос - все обязанности  по договору найма жилого помещения  несет его новый собственник.

Точно так же не возникло сомнений в праве на обращение в суд  нанимателей по аналогичному требованию у Подольского городского суда Московской области. Предъявляя в суд иск  к местной администрации, истцы  указывали на то, что занимаемые ими жилые помещения по санитарным и техническим требованиям являются непригодными для проживания, грозят обвалом. С решением межведомственной комиссии о непригодности жилья, которая может быть устранена  путем производства ремонта, истцы  были не согласны, считая, что им должно быть предоставлено другое, благоустроенное  жилье. В процессе рассмотрения дела суд назначил судебно-строительную экспертизу. Своим заключением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России, которому было поручено ее проведение, подтвердил выводы межведомственной комиссии. После чего

наниматели изменили исковые требования, которые стали сводиться к  тому, чтобы обязать местную администрацию  провести капитальный ремонт занимаемого  жилья и на время ремонта предоставить им другое благоустроенное жилье. Это  требование суд признал обоснованным и удовлетворил, исходя из того, что  право требования жильцами дома исполнения от собственника жилого фонда его  обязанностей по содержанию и ремонту  жилого фонда вытекает из содержания ст. 40 Конституции РФ, а также ст. 140, 141 ЖК РСФСР. Возражения местной администрации  против иска, связанные с тем, что  значительная часть жилого фонда  является ветхой, финансовые возможности  для переселения жильцов отсутствуют, суд признал необоснованными. Жалоба местной администрации со ссылками на указанные доводы в кассационном порядке оставлена без удовлетворения.

Надо отметить, что сравнительно недавно судебная практика по этим делам складывалась иначе. Так, районный суд обязал Козьмодемьянский горисполком Марийской ССР предоставить С. и другим гражданам, проживающим в доме, признанном судом грозящим обвалом, другие благоустроенные жилые помещения. Президиум Верховного Суда Марийской ССР по протесту заместителя председателя Верховного Суда РФ в порядке надзора решение суда отменил и производство по делу прекратил за неподведомственностью спора судебным органам. Основанием для такого решения явилось то, что суд рассмотрел спор, который по своему характеру не являлся гражданско-правовым, так как местный исполком не принимал решения о признании жилого помещения аварийным или непригодным для проживания.

Это дело рассматривалось в дальнейшем Конституционным Судом РФ, который  своим постановлением от 5 февраля 1993 г. N 2-П*(32) признал правильными акты судов надзорной инстанции.

Очевидно, что позиция, занятая  вышестоящими судебными инстанциями  по этому делу, отражала взгляды  и уровень действующего на тот  период законодательства. С принятием  Конституции РФ 1993 г., провозгласившей  право каждого на судебную защиту, новых ГК РФ и ГПК РФ, других нормативных актов прежняя судебная практика, как представляется, полностью утратила свою актуальность.

Более того, в случаях обращения  в суд с иском о замене предмета найма, право на иск у нанимателя для защиты своих жилищных интересов  имеется как в процессуальном, так и в материально-правовом смысле. Это вытекает из целого ряда нормативных актов, в том числе  нового Жилищного кодекса, а также  Типового договора социального найма  жилого помещения*(33), содержащих положения  о том, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям. На наймодателя также возложена обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ, п. 5 Типового договора). Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей, то не имеется препятствий у нанимателя для обращения в суд с иском о понуждении наймодателя к работам по капитальному ремонту либо требования зачета понесенных им расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги. В то же время наниматель не лишен и возможности потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения, если дефекты его не могут быть устранены путем ремонта. Возможность расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре по основаниям непригодности жилого помещения для проживания прямо предусмотрена

ч. 3 ст. 687 ГК РФ. Можно, конечно же, сказать  что ст. 687 напрямую не регулирует договор  социального найма жилого помещения. Это действительно так, она не указана в перечне статей ГК РФ, которые применяются к договору социального найма жилого помещения. Однако в силу ч. 3 ст. 672 ГК РФ все  иные положения Кодекса могут  применяться к договору социального  найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. С учетом того, что данная проблема ЖК РФ не урегулирована, имеются все  основания для применения ст. 687 в  случаях обращения граждан о  расторжении договора социального  найма по причине непригодности  жилого помещения для проживания. По сути, норма ст. 687 ГК РФ является процессуальной, наделяя нанимателя правом на обращение в суд с  иском, но не определяет последствий  расторжения договора найма. При  разрешении же дела по существу следует  руководствоваться нормами ЖК РФ (ст. 65), которые возлагают на наймодателя обязанность по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, и ГК РФ, предусматривающими ответственность за нарушение обязательств. Поэтому в соответствии с законом по указанному выше делу Подольский городской суд правильно принял к своему производству исковое заявление нанимателей о замене непригодных для проживания квартир и удовлетворил их измененные требования о производстве капитального ремонта. Если бы по заключению экспертизы дефекты жилого помещения не могли быть устранены при капитальном ремонте, то у суда имелись бы все основания для удовлетворения первоначального требования о замене объекта договора социального найма жилого помещения. И сделать это можно только путем предоставления нанимателю другого жилого помещения стороной, ответственной за состояние объекта найма, т.е. наймодателем. Причем именно наймодатель должен нести ответственность, а не бывший держатель жилого фонда. Точно так же не может считаться уважительной причиной ссылка наймодателя на отсутствие финансовых возможностей для производства капитального ремонта или по переселению нанимателей в другое жилое помещение.

Разумеется, проблему ветхого и  аварийного жилого фонда отрицать нельзя, она объективно существует и требует  своего решения, но не за счет гарантированных  Конституцией РФ жилищных прав граждан.

При этом важно иметь в виду, что речь в данном случае идет не обо всех непригодных жилых помещениях, а только о тех, непригодность  которых для проживания обусловлена  неисполнением либо ненадлежащим исполнением наймодателем своих обязанностей, вытекающих из договора социального найма, т.е. по их капитальному ремонту.

Если жилое помещение стало  ветхим или аварийным по иным причинам, не зависящим от наймодателя (стихийное бедствие, пожары, аварии), то это обстоятельство исключает его гражданско-правовую ответственность перед нанимателем по предоставлению другого жилого помещения.

Точно так же в контексте рассматриваемой  проблемы следует разрешать дела по искам нанимателей жилых помещений, расположенных в санитарно-защитных зонах либо других зонах, запрещенных  для жилищного строительства. Безусловно, такие дома, независимо от их технического состояния и процента износа, с  точки зрения закона являются непригодными для проживания, но отношения здесь  другие, они выходят за рамки договора социального найма. Как представляется, к этим правоотношениям применимы  положения ст. 1065 ГК РФ, согласно которой, "если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять  вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или  прекратить соответствующую деятельность". Не вызывает

сомнений, что нарушение жилищных прав в результате вредного воздействия  производственной деятельности является разновидностью вреда. Как следует  из содержания ст. 1065 ГК РФ, способы  возмещения его могут быть различны, в том числе и такой, как  предоставление по требованию нанимателя причинителем вреда, который необязательно может быть стороной по договору социального найма жилого помещения, другого жилого помещения вне пределов санитарно-защитной зоны. В этой связи заслуживает внимания решение Европейского Суда по правам человека от 9 июня 2005 г. по делу Н. Фадеевой против Российской Федерации (N. Fadeyeva V. Russia, N 55723/00)*(34). Как следовало из ее обращения в Европейский Суд по правам человека, проживая в санитарно-защитной зоне Череповецкого металлургического комбината, принадлежащего ОАО "Северсталь", она обратилась в Череповецкий городской суд с иском к "Северстали" о переселении ее в более благополучный с экологической точки зрения район. Решение Череповецкого городского суда свелось к постановке ее на общую очередь для получения жилья. Поскольку вопрос о предоставлении ей другого жилого помещения реально не решался (спустя несколько лет после принятого решения суда ее очередь приблизилась к номеру 5000), Н. Фадеева обратилась с жалобой в Европейский Суд по правам человека, который ее жалобу удовлетворил. В возражениях представителя Правительства РФ против заявленного Фадеевой требования отмечалось, что ОАО "Северсталь" - одно из трех европейских промышленных предприятий, имеющих международный экологический сертификат, его деятельность не могла привести к нарушению экологии и заболеванию Н. Фадеевой. В то же время сама обоснованность обращения в суд с требованием о предоставлении другого жилого помещения при доказанности доводов Н. Фадеевой никем из сторон в заседании Страсбургского Суда не оспаривалась.