Учет и анализ операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию (на примере АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО)

     Несмотря  на большую социальную значимость ипотечного кредитования, к началу 2007 года в России оно еще не стало массовым. Доля семей, которым при существующих уровнях дохода и ценах на недвижимость доступно приобретение жилья, составляет лишь 9%. Процентные ставки по кредитам в 2-2,5 раза выше, чем в западных странах. В некоторых регионах ипотечные кредиты предлагаются лишь одним или двумя банками на безальтернативной основе.

     В большинстве коммерческих банков сохраняется  дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, которые они могли бы направить на финансирование собственных ипотечных программ. Ипотечное кредитование объектов коммерческой недвижимости и земли находится на начальном этапе развития. Отсутствие стандартных кредитов под залог коммерческой недвижимости не позволяет также выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами таких кредитов. По состоянию на 1 января 2006 года не было зарегистрировано ни одного проспекта эмиссии ипотечных ценных бумаг.

     Основные  задачи, требующие решения банковским сообществом для совершенствования системы ипотечного кредитования в период до 2020 года, сводятся к следующему.

     1. Добиться соответствия количественных показателей выдачи ипотечных кредитов показателям стран с развитыми ипотечными системами:

       -доля ипотечных  кредитов в стадии погашения к ВВП — не менее 15 %

                      -доля рефинансируемых ипотечных кредитов - более 70%;

       -доступность ипотечных  кредитов не менее чем для  80% работоспособного населения. 

     

2. Обеспечить  доступ кредитных организаций к  национальным и мировым рынкам долгосрочных финансовых ресурсов.
3. Добиться качественного и количественного развития системы ипотечного кредитования объектов коммерческой недвижимости и земли.

     При решении этих задач необходимо к 2010 г. решить все правовые и организационные вопросы, связанные с функционированием системы ипотечного жилищного кредитования, и достигнуть обозначенные в Программе показатели:

     - доля ипотечных кредитов в  стадии погашения к ВВП - 6,6%

-  количество выдаваемых кредитов - 1 млн. шт.; •

-  объем выдачи кредитов - 415 млрд. руб.

     К 2010 году не менее 50% средств, направляемых коммерческими банками на выдачу ипотечных кредитов, должны быть получены ими в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг. Реализация перечисленных мер позволит к 2020 году добиться соотношения объема эмитированных ипотечных ценных бумаг к ВВП на уровне 15 % и признания ипотечных ценных бумаг в качестве надежного инструмента для инвестиций не только в России, но и в мире.

     Кроме того, к 2010 г. рынок коммерческой ипотеки  должен выйти на уровень устойчивого роста, сопровождаемый регулярным размещением ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладных под коммерческую недвижимость. В этом случае к 2020 году соотношение выданных коммерческих ипотечных кредитов к жилищным ипотечным кредитам сможет достичь 7-10%.

     Главная цель развития ипотечного жилищного  кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание  указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

     - привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.

     Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России должна опираться  на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

     Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

     Для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

         - совершенствование законодательной  и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

         - создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

        -  создание инфраструктуры, обеспечивающей  эффективное взаимодействие всех  участников рынка ипотечных жилищных  кредитов;

        -  налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

         - создание равных условий для  свободной конкуренции между  субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

         - создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

     При формировании стратегии создания системы  долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

• ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;
• возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;
•   предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

     В рамках национального проекта сегодня  существует 38 законов и 4 подпрограммы. Первая - обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства. Вторая - модернизация объектов коммунальной инфраструктуры (ни для кого не секрет, что сегодня 60 процентов системы ЖКХ изношено, требуется глобальное вмешательство). Третья - обеспечение жильем категорий граждан, защищаемых государством - чернобыльцев, афганцев, детей-сирот, многодетных семей и так далее. Государство берет их под свою опеку и бесплатно предоставляет жилье. И пользуется особенно большим спросом четвертая подпрограмма - обеспечение жильем молодых семей, составляющих львиную долю тех, кто пользуется ипотекой.

     Кроме того, существует программа «Жилище», утвержденная в 2002 году и рассчитанная до 2010 года, которая успешно реализуется и с каждым годом корректируется. Основная ее задача - улучшение жилищных условий населения страны.

Успешная  реализация Программы позволит обеспечить:

      - улучшение жилищных условий населения страны;

• доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
• сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;
• рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3 процента в год;
• обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации;

      - адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

      -    повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до 30 процентов в 2010 году);

      -   совершенствование жилищного законодательства Российской Федерации;

      - создание условий для улучшения  демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной  политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.

     Национальный  проект призван дать толчок развитию страны. Ведь при строительстве жилья задействованы предприятия стройиндустрии, мелких товаров - обоев, плитки, увеличивается товарооборот по продаже стройматериалов, и так далее.

     Недавно внесли поправки в закон № 214 о  долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Закон был нацелен на защиту долевиков. В крупных городах появились обманутые вкладчики. Появилось понятие недобросовестный долевик, который может обанкротить фирму или получить жилье бесплатно. В итоге банки боялись давать кредит строителям. Ныне этот пробел устранен - утвержден закон, что с 1 октября в целях пресечения личной заинтересованности чиновников, вся земля будет предоставляться через аукционы, где критерий один - выкуп земли. Некоторые регионы оказались не готовы к этому. Сегодня схема отработана, регламент предоставления земельных участков тоже. Уже проводятся аукционы. Средства поступают в городской и республиканский бюджеты. Направляться они будут в первую очередь на подготовку земельных участков и развитие инфраструктуры.

     В привлечении заемных средств, где  гарантом выступает государство. Государство дает гарантию и субсидирует процентную ставку. Застройщик может смело брать заемные средства в очень больших размерах, комплексно выполнить всю подготовку целого микрорайона и спокойно отдавать кредит в течение какого-то времени, а процентные ставки оплатит государство. Цены на жилье растут. В последнее время цены на жилье резко поползли вверх. Обычно всплеск цен на жилье всегда бывает в конце или начале года. Задача нацпроекта - максимально увеличить ввод в эксплуатацию количества квадратных метров. Когда предложение жилья будет больше, чем спрос, тогда цена упадет. Но если рентабельность строителей от 20 до 50 процентов, принимаются определенные меры воздействия.

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                      

                                           ЗАКЛЮЧЕНИЕ

           Рынок недвижимости является  одной из существенных составляющих  в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70—80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.