Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

Для целей расчета  износа элементы сооружения, имеющие  неустранимый физический износ, делят  на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов  ожидаемая остаточная жизнь совпадает  с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую  жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого  физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические  ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого  физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь  здания определяется в зависимости  от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Функциональный износ  — это потеря в стоимости, вызванная  тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

- износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

- износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- «сверхулучшениями».

Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Количественным измерителем исправимого  функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Недостатки, требующие замены или  модернизации элементов — элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ  за счет позиций, требующих замены или  модернизации, измеряется как стоимость  существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

«Сверхулучшения» — элементы здания и оборудование, которые есть в  существующем здании и наличие которых  в настоящее время неадекватно  современным эксплуатационным стандартам.

Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Если стоимость строительства  определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.

Неисправимый функциональный износ  вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

- «сверхулучшениями».

Неисправимый функциональный износ  за счет позиций, не включенных в стоимость  нового строительства, измеряется как  чистая потеря дохода, относящаяся  к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального  износа за счет недостатков не зависит  от того, восстановительная или заменяющая стоимости будут приниматься  за основу.

Неисправимый функциональный износ  за счет позиций, которые включены в  стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т. е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Неисправимый функциональный износ  за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной  стоимости неисправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием «сверхулучшений», минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т. д. — связанные с наличием «сверхулучшения».

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению  к объекту оценки влиянием внешней  среды: рыночной ситуации, накладываемых  сервитутов на определенное использование  недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие  методы:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более  предпочтителен.

Метод капитализации  потери дохода предполагает определение  потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем  доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Метод парных продаж основан  на анализе имеющейся ценовой  информации по недавно проданным  аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты  парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом [14, с.69].

Затратный подход обладает рядом преимуществ и недостатков.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:

- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

- обоснование необходимости обновления действующего объекта;

- оценка зданий специального назначения;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;

- анализ эффективности использования земли;

- решение задач страхования объекта;

- решение задач налогообложения;

- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом  затрат труда.

3. Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений.

5. Сложность определения  величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка  земельного участка от строений.

7. Проблематичность оценки  земельных участков в России.

 

1.2. Оценка стоимости  объектов недвижимости сравнительным  подходом

 

Cравнительный подход  — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода  к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);

- принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы  сравнения. Число элементов сравнения  весьма велико, число их сочетаний  — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка  сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются  характеристики потребительских свойств  собственно объекта и среды его  функционирования [34, с.72]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

Поскольку общее число  ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством  анализа чувствительности исключаются  из рассмотрения факторы, изменение  которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1.1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе [28, с.119].

Таблица 1.1

Элементы сравнения, учитываемые  при корректировке цен 

Группа факторов	Элементы сравнения для сделок купли-продажи
1. Качество прав	1.1. Обременение объекта договорами  аренды 1.2. Сервитуты и общественные  обременения 1.3. Качество права на земельный  участок в составе объекта
2. Условия финансирования	2.1. Льготное кредитование продавцом  покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных  средств
3. Особые условия	3.1. Наличие финансового давления  на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи  с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот  на развитие
4. Условия рынка	4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения  от цены сделки
5. Местоположение	5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой  активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная  и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация  и экология)
6. Физические характеристики	6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6.3. Износ и потребность в ремонте  строений 6.4. Состояние окружающей застройки
7. Экономические характеристики	7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы	8.1. Обеспеченность связью и коммунальными  услугами 8.2. Наличие парковки и (или)  гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для  бизнеса