Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере жилой недвижимости

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно  связанные со строительством, и в  общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

- основную заработную плату строительных рабочих;

- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

- прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты —  расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- затраты на подготовку территории строительства;

- затраты на проектные и изыскательские работы;

- прочие затраты и работы;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

- другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих  правил определения сметной стоимости  строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним  из двух способов:

- пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

- путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

При наличии для объекта  оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости  строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих  отношение текущего уровня цен в  строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных (индексный метод).

При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки следует восстановить смету одним из двух способов:

- по укрупненным сметным нормативам (метод сравнительной единицы);

- по сборникам единичных расценок и прейскурантам (метод количественного анализа).

Использование укрупненных  сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых  проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых  экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости применяют  следующие виды укрупненных показателей:

- укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

- укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных  работ может приводиться с  разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций (метод разбивки на компоненты).

Значения косвенных  издержек, как правило, определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

Прибыль предпринимателя  определяется как сумма, которую  предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным.

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который  характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д.

Износ в оценочной  практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого  в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ — один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта — это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (воспроизведенного с помощью  затратного подхода) для того, чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель (рис. 1.1) [14, с.54].

Физическая жизнь здания (ФЖ) — период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) — период времени, прошедший  со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) — время эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

 

 

Рис. 1.1. Периоды жизни  здания и характеризующие их оценочные  показатели

 

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания — период времени  от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения  таких показателей, как срок экономической  жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой  квалификации и немалого практического  опыта.

Для определения величины накопленного износа использую следующие методы [35, с.64]:

- метод сравнения продаж;

- бухгалтерский;

- метод разбивки.

Метод сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы  между стоимостью нового строительства  и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой  разницу между восстановительной  стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта [14, с.56]:

(1.1)

Бухгалтерский метод  расчета износа основан на использовании  бухгалтерских методов, т. е. на определении  отношения хронологического возраста объекта к его нормативному сроку  службы, определяемый на основании  «Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ».

Метод разбивки заключается  в подробном рассмотрении и учете  всех видов износа, к которым относят (рис. 1.2) [35, с.67]:

устранимый и неустранимый физический износ;

устранимый и неустранимый функциональный износ;

внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ — это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. е. производимые затраты  на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ — это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т. е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

 

Рис. 1.2. Классификация износа объектов недвижимости

 

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной  базы иметь данные о стоимости  нового строительства, выполненные  с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ —  постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а  также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

- экспертный (нормативный);

- стоимостной;

- метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 [12], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:

            (1.3)

Fф — физический  износ здания, (%);

Fi — физический износ  i-го конструктивного элемента, (%);

Li — коэффициент, соответствующий  доле восстановительной стоимости  i-го конструктивного элемента (участка)  в общей стоимости здания;

n — количество конструктивных  элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным  показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.

Стоимостной метод расчета  физического износа основан на предположении  о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Данный метод позволяет  сразу рассчитать износ элементов  и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода — обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока  жизни здания основан на предположении  о том, что соотношение между  физическим износом (ФИ) и восстановительной  стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):

(1.4)

Определение величины физического  износа состоит из нескольких последовательных этапов:

- определение величины исправимого физического износа;

- определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

- определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого  физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т. д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление  которых в настоящее время  практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.