Статистико-экономический анализ рынка жилья Кировского района г.Перми

- отбор  товаров - представителей, участвующих  в построении индексов цен; 

- отбор  базовых организаций, осуществляющих  продажу жилья; 

- определение  порядка регистрации и сбора  информации о ценах; 

- расчет  средних цен 1 квадратного метра  общей площади квартир; 

- выбор  системы взвешивания показателей  для исчисления сводных индексов  цен на жилье различных уровней  агрегации;

- выбор  формулы расчета индексов цен;

- отбор  товаров – представителей.

Для наблюдения за ценами на первичном и вторичном  рынках жилья отбираются квартиры с  разным числом комнат в домах различного типа, расположенных как в "престижных", так и в "спальных" районах.

     Продажа участвующих в наблюдении видов  квартир должна характеризоваться  относительной стабильностью и  отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.

     Наблюдение  охватывает только городской жилищный фонд, который подразделяется на жилищный фонд в так называемых "престижных" и "спальных" районах. "Престижные" районы, в зависимости от критериев  региона, расположены либо в центре города, либо на его окраинах, если застройка  домов проходила по индивидуальным проектам. "Спальные" районы находятся, как правило, на окраинах города и  обычно не имеют промышленных предприятий  на своей территории. Рынок коттеджного  и деревянного жилья в наблюдении не участвует. [5, c.9] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Характеристика   рынка жилья Кировского  района г.Перми 

     По  состоянию на 17 мая 2007 г. суммарный  объём выставленной на продажу первичной  и вторичной недвижимости в Перми  составил 172 тыс. кв.м.  (снизился за месяц  на 3,4 %), при этом общая стоимость  выставленного на продажу жилья  составила 8,55 млрд. руб. (снизилась на 4,7 %).

     По  состоянию на 17 мая 2007г. средняя цена на жилье в новостройках и строящихся квартирах преодолела порог в 51 тыс. руб. за 1 кв.м.

     Тем не менее, отмечу, что по основной массе  предложений жилья продолжился  плавный рост цен,  стоимость вторичного жилья в отдаленных районах города также выросла и преодолела (в  Кировском районе) отметку в 40 тыс. руб. за кв.м.

     Постепенно  изменяется и структура спроса: в  настоящее время наблюдается  определенный баланс спроса и предложения  на рынке 2-комнатных квартир, при  этом спрос на 1-комнатные квартиры вырос и существенно превысил имеющееся предложение. Не смотря на то, что 1-комнатные квартиры из расчёта  стоимости на 1 кв. м., как правило, являются наиболее дорогими на пермском рынке, тем не менее, за счёт существенно  меньшего общего метража, такие квартиры являются более доступными для потенциального покупателя.

     По  нашим оценкам, определенным ценовым  барьером средней стоимости жилья  в Перми является отметка в 55-60 тыс. руб. за кв.м.

     А теперь давайте охарактеризуем Кировский  район г.Перми. Его площадь составляет 156,1 кв. м., включает в себя 10 микрорайонов: Новый Крым, Кирова, Нижняя Курья, Закамск, Октябрьский, Крым, Оборино, Лесной 9, Лесной 12, Сельскохозяйственный. Кировский район города Перми образован 18 января 1941 года. В районе проживает 123,1 тысяч человек (2008г.). По данным Пермьстата доля от общего количества новых домов, возводящихся в г.Перми - 8%. По данным администрации г.Перми количество квадратных метров введенного в 2008 году жилья на 1 жителя Кировского района составляет 0,18 кв.м на 1 жителя. По результатам исследования спроса на новое жилье, проведенного Аналитическим центром «Медиана» в 2008 году количество опрошенных жителей, планирующих приобрести жилье в новостройке данного района – 4,7%. Цена вторичного жилья в феврале 2009 года составила 45,54 тысяч рублей за квадратный метр, а цена нового жилья в феврале 2009 года – 38,07 тыс.руб за кв.метр. По информации агентств недвижимости города Перми, входящих в анализируемую группу (8 АН) отклонение цены предложения от цены реальной сделки (на рынке вторичного жилья) – 10,6%. Изменение уровня средней цены квадратного метра на вторичном рынке жилья в феврале 2009 г. – 5,2. [4,c.54]

     Разумеется, Кировский район пока что не вправе конкурировать с такими центральными районами как Ленинский (где средняя  цена за квадратный метр 82,20 тыс.руб), Свердловский (59,13 тыс.руб/кв.м), Дзержинский (57,32 тыс.руб/кв.м.). [3,c.5]

     Пермский  аналитический центр осуществляет регулярный мониторинг и анализ рынка  жилой недвижимости г. Перми.

 Последние  события на ипотечном рынке  (фактическая приостановка выдачи  ипотечных кредитов рядом кредитно-финансовых  учреждений, увеличение ипотечных  ставок, ужесточение выдачи ипотечных  кредитов), без сомнения, окажут прямое  влияние как на рынок первичной,  так и на рынок вторичной  жилой недвижимости.

     По  результатам проведенного мониторинга, уже установлено устойчивое снижение средней цены в ряде жилых комплексов г. Перми. Результаты исследования также  показывают увеличение на рынке доли «инвестиционных» квартир, то есть жилья, купленного с целью последующей  перепродажи. Таким образом, можно  говорить о том, что на сегодняшний  день мы наблюдаем вторую волну фиксации прибыли. Тем не менее, по нашей оценке, процент инвестиционных квартир, купленных  частными лицами, в общем объёме предложения сравнительно небольшой и не оказывает особого влияния на ценовую ситуацию на рынке.

         Текущая кризисная ситуация в  экономике способствует привлечению  денежных средств в объекты  рынка жилой недвижимости (вывод  денежных средств с банковских  депозитов, с фондового рынка), как наиболее спокойный, с точки  зрения населения, способ для  сохранения денежных средств.  Однако, по нашей оценке, этот  инвестиционный поток будет не  столь существенным, как в прошедшие  годы и также не окажет в  среднесрочной и долгосрочной  перспективе серьёзного влияния  на местный рынок жилья.

     По  мнению специалистов Пермского аналитического центра, рынок вторичной жилой  недвижимости г. Перми в настоящее  время можно оценить как «существенно перегретый». Расчётная модель, построенная  специалистами Центра, показывает, что уровень средней цены, при  котором возможна активизация оборотов для пермского рынка, составляет не более 49-52 тыс. руб./кв.м. (в среднем  по городу). Особо отметим, что данный показатель подразумевает под собой  нормально функционирующий ипотечный (кредитный) рынок. [8,c.97]

     Перспективами рынка на краткосрочный период будут  являться: снижение общего объёма сделок, вследствие снижения темпов выдачи ипотечных  кредитов и общего ухудшения платёжеспособности отдельных категорий населения, уход с рынка части квартир  лиц желавших улучшить свои жилищные условия, но получивших отказы по ипотечному кредитованию.

За месяц  средняя стоимость вторичного жилья  в Перми упала на 5,5%

За месяц  средняя цена квадратного метра  на рынке вторичного жилья Перми  упала на 5,5%, и по состоянию на 28 февраля составила 50,38 тысяч рублей. Такие данные приводятся в обзоре Пермского аналитического центра. За месяц средняя стоимость вторичного жилья в Перми упала на 5,5%.

     В феврале на городском рынке вторичной  жилой недвижимости продолжалась коррекция  цен.  

  Таблица 1 - Средние цены на рынке вторичной жилой недвижимости по районам г. Перми по состоянию на 30 сентября 2008г., тыс. руб./кв.м. 

 

     В Кировском районе стоимость квадратного метра поднялась на 3,0% (50,56 тысячи руб.), в Орджоникидзевском упала на 0,2% (47,04 тысяч рублей), в Мотовилихинском поднялась на 1,4% (59,49 тысяч рублей), в Свердловском — на 2,4% (62,83 тысячи рублей), в Индустриальном упала на 0,2% (60,27 тысяч рублей), в Ленинском — на 0,2% (74,31 тысячи рублей), в Дзержинском поднялась на 2,4% (64,24 тысячи рублей).

       В феврале сократился также и объем предложения. Специалисты Пермского аналитического центра связывают это, в первую очередь, с уходом с рынка той части населения, которая ранее планировала улучшить жилищные условия при помощи займов и рассматривала имеющуюся квартиру как источник первоначального взноса.

     По  прогнозу центра, цены на вторичном  рынке продолжат снижение и примерный  средний интервал стоимости квадратного  метра в этому году может составить 40-45 тысяч  рублей. [9,c.36] 

             3. Анализ стоимости  жилья Кировского  района г.Перми    

                       3.1.  Статистическая сводка и группировка. 

1) Построение  ряда распределения и проверка  его на                             устойчивость.

      Используя данные оценок на  квартиры (приложение 1) и их основные  характеристики по одному из  вариантов распределения квартир необходимо произведем запись ранжированного ряда, определим интенсивность нарастания цены в ряду распределения, проверить его на устойчивость.

     Для этого необходимо определить  интенсивность нарастающей цены (∆Xi)  путем вычитания предыдущего значения цены (Xi ) из последующего (Xi-1). Затем для оценки устойчивости ряда я определила среднюю цену ряда квартир без сомнительного значения (Хс=3000 тыс.руб)

=1373,59 тысяч рублей

    Абсолютный размах вариации без  сомнительного значения цены:

при проверке максимального значения  R = x _max-1 – x _{min =} 2300-510=1790 тысяч рублей.

    При сравнении сомнительного  значения со средней, принимая  во внимание коэффициент К,  зависящий от числа наблюдений  N (К=0,8), я определила, что:

-КR < х_с< +КR

1373,59-(0.8*1790)< 3000<1373.59+1432

- 58,41 < 3000< 2805,59

сомнительная  варианта  не находится в границах, поэтому она исключается из ряда распределения.

  Свертывание  ряда распределения, определяется  количеством групп и размером  интервала по формулам. Для построения интервального ряда определим число групп по формуле Стерджесса: 

n = 1+ 3,3lg N = 1+3.3* lg99=7.6     

где n - количество интервалов;

N - число единиц  совокупности.

Определим размер интервала по формуле:

 i = = =223.75=224 тыс.руб.

где n - число интервалов (групп);

      N - численность совокупности;

      i - длина (размер) интервала;

      х_max, х_min - соответственно максимальное и минимальные варианты   ряда распределения.

    Изобразим ряд распределения в виде огивы Гальтона (рис.1), для чего по оси ординат отложить значение вариант ряда, по оси абсцисс - накопленные частоты (ранги). 

.

    Рисунок  1.  Ранжированный ряд распределения  квартир по цене в Кировском  районе г.Перми.

    По результатам свертывания ряда распределения я сгруппировала сто квартир в таблицу 2. 

Таблицу 2 -  Интервальный ряд распределения квартир по цене с интервалом 224 тыс.руб.