Анализ рынка недвижимости г.Кунгура

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………3

1.Характеристика  промышленной недвижимости……………………………5

2.Рынок купли-продажи производственной недвижимости………………….15

3.Анализ рынка  производственной недвижимости в г. Кунгуре……………20

Заключение………………………………………………………………………25

Список источников информации………………………………………………26

Введение

Ни одна экономика в мире не сможет развиваться без материально-технической составляющей, современных промышленных линий, предназначенных для выпуска товара высокого качества. Таким образом, ключевым элементом экономической стабильности государства во многом выступает производственная недвижимость. Данные помещения представлены в своей совокупности заводскими и фабричными учреждениями, автозаправками, станциями технического обслуживания, гаражами и паркингами, различными складскими комплексами. Классификация объектов осуществляется, преимущественно, по их принадлежности к тем или иным отраслям промышленности – нефтегазовой, легкой, тяжелой, медицинской, химической, приборостроительной, автомобильной. Кроме того, предприятия производственной сферы дифференцируются по месту расположения, размерам, характеру установленного оборудования и т.д.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Цель курсовой работы – провести анализ рынка производственной недвижимости Пермского края.

Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:

- дать характеристику рынка промышленной недвижимости;

- провести анализ производственной недвижимости Пермского края;

- сделать выводы по проведенному анализу.

1.      Характеристика промышленной недвижимости

На сегодняшний момент существует определенная путаница в определении и различении рынка складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическая составляющие стали причиной смешения представления о них. Если сравнивать два эти сегмента видно, что рынок складской недвижимости является относительно цивилизованным, а в области индустриальной недвижимости клиент по - прежнему предоставлен сам себе. Собственно, в неразвитости и заключается основная специфика индустриального рынка. К объектам промышленной недвижимости относятся:

1. Заводы. 

2. Склады. 

3. Имущественные комплексы. 

4. Бывшие ВПК. 

5. Земельные участки промышленного назначения. 

Под складами мы будем понимать те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственныз целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости. 

Далее рассмотрим более подробно основные параметры промышленных предприятий. Рассматривая, объекты промышленной недвижимости как земельные участки со строениями и инфраструктурой можно выделить их основные характеристики. 

1. Права на земельный участок.

2.Целевоеназначение. 

3. Тип. 

4. Общие параметры. 

5. Местоположение. 

6. Инфраструктура. 

7. Здания и сооружения (параметры строений на земельных участках). 

8. Юридическая схема прохождения сделки. 

Права на земельный участок могут быть следующего вида: 

1. Право собственности. Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершить в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом. 

2. Право аренды земельных участков. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование земельный учаткок. 

3. Право постоянного бессрочного пользования. В постоянное бессрочное пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Юридические лица, обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. 

4. Право ограниченного пользования чужими земельными участками - сервитут. Сервитуты могут быть частными, когда они устанавливаются в интересах конкретных граждан или юридических лиц, и публичными - устанавливаются в государственных интересах, в интересах муниципального образования или местного населения. 

5. Право пожизненного наследуемого владения. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного Кодекса РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного Кодекса РФ не допускается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. 

6. Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки: 

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления юридическим лицам, на срок не более чем один год. 

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора. 

3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела. 

Земельные участки могут иметь следующее целевое назначение: 

1. Земли промышленности и иного специального назначения. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (далее - земли промышленности и иного специального назначения). 

2. Земли поселений. Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. 

3. Земли сельскохозяйственного назначения. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.   

4. Земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). Основным целевым назначение земель лесного фонда является ведение на них лесного хозяйства лесоразведение, лесовосстановление, сохранение лесов, обеспечение рационального лесопользования, охраны и защиты лесов. 

5. Земли водного фонда. К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов. Основное целевое предназначение земель водного фонда – обеспечить охрану вод от загрязнения, засорения, истощения; обеспечить рациональное использование водных ресурсов страны, а также иных водохозяйственных задач и интересов населения и государства в целом. Отсюда объективно следует и взаимообусловленность правового режима земель водного фонда и правового режима использования и охраны водных объектов. 

6. Земли особо охраняемых территорий. К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим. 

7. Земли запаса. К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Особенностью земель запаса как самостоятельной категории являются то, что их целевое предназначение с правовых позиций не определено. Более того, с момента определения цели их конкретного использования (и предоставления тому или иному субъекту с выдачей правоустанавливающего, разрешительного документа) земли запаса переводятся в другую категорию. Отличительной чертой правового режима является еще и тот факт, что все земли запаса находятся в государственной и муниципальной собственности. 

Ситуация с развитием промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных представлений об эффективности. 

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) - когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field - (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте. 

До недавнего времени в силу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий. Этот подход наиболее ярко иллюстрирует промышленная застройка промзоны нового типа ”Пром-Сити”. Здесь применен типичный подход green field.