Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

              При комитетах ТОС успешно работают общественные приемные, в которых оказывается бесплатная юридическая помощь населению города.

              Следует отметить, что не смотря на то, что концепция ТОС реализуется сравнительно недавно, в этой области уже достигнуты определенные результаты - развитие территориального общественного самоуправления происходит динамично, в 1-ом полугодии 2008 года при содействии Управления развития местного самоуправления создано 2 комитета ТОС (1-поселковый, 1-микрорайон).

              В настоящее время на территории города Тверь действует:

      33 комитета ТОС (21 - поселки, 12 – микрорайоны и кварталы);

      153 уличных комитета;

      1301 домовый комитет.

              Согласно Уставам органов территориального общественного самоуправления, в состав комитетов входят от 4 человек (в домовых и уличных комитетах) до 14 человек (в комитетах ТОС поселков и микрорайонов). Таким образом, численный состав актива общественников составляет порядка 7 000 человек.

              Количество жителей, проживающих на территориях органов общественного самоуправления, составляет порядка 320 тысяч человек, что составляет более 60% от количества всех жителей Тверь.[23]

              Площадь, занимаемая территориальным общественным самоуправлением, составляет порядка 80% от всей жилой площади города.

              Важным аспектом использования ресурсов ТОС, как инновационного механизма управления жилищным фондом, является координирование процесса по выбору и осуществлению способа управления многоквартирным домом. Опыт в данном направлении апробирован в крупных городах РФ (Москва, Омск, Новосибирск и т.д.).

              Сегодня в условиях нового жилищного законодательства, когда огромная ответственность возлагается на собственников многоквартирных домов, территориальное общественное самоуправление может внести значительный вклад в помощь гражданам по проведению собраний с целью выбора способа управления многоквартирным домом. Они могут помочь гражданам сделать выбор в пользу той или иной управляющей организации. На следующих этапах ТОС уже может контролировать деятельность управляющих организаций от лица всех собственников.

              Жилищный кодекс сегодня определяет, что собственникам нужно брать в свои руки содержание своего дома. Непривычно, но, тем не менее, это необходимо. И здесь помощь территориального общественного самоуправления очень важна.

              Для достижения этой цели инициатива жителей должна быть направлена, в первую очередь, на развитие самосознания. Органы ТОС могут и должны быть своеобразными агентами влияния на сознание жителей. Реформа ЖКХ не сдвинется с места до той поры, пока сами жители не будут в ней участвовать. А участвовать нужно заинтересованно, деятельно и реально.

              В связи с осознанием значимости стратегического планирования в современных условиях, опираясь на успешный мировой и отечественный опыт стратегирования, начата разработка стратегического плана развития муниципального образования г. Тверь на 15 лет. Создана рабочая группа, состоящая из депутатов горсовета, руководителей структурных подразделений администрации города, представителей общественных организаций и научного сообщества города, определены и проанализированы индикаторы социально-экономического развития муниципального образования.

              В настоящее время реализован первый этап работы над стратегическим планом - разработка концепции стратегического плана: произведён анализ ресурсов и условий развития (сбор и обработка информации, проведение SWOT-анализа; составление прогноза социально-экономических процессов; формируется концепция развития города (разработка и обсуждение с представителями городских групп и населения сценария развития, разработка перечня целевых программ, составление концепции)).

              В частности экспертами рабочей группы произведена оценка качества управления в сфере ЖКХ в муниципальном образовании г. Тверь.

2.1.  Основные результаты оценки качества управления в сфере ЖКХ г. Тверь

2.1.1. Сильные стороны, преимущества

                      В городе создана система содействия собственникам помещений в многоквартирных домах в выборе способа управления своим домом, привлечения собственников помещений в многоквартирных домах к решению вопросов содержания общего имущества, содействия образованию товариществ собственников жилья;

        относительно высокие показатели собираемости платежей граждан за жилое помещение и коммунальные услуги;

        создана эффективная система регулирования производственной деятельности организаций коммунального комплекса;

        приняты и реализуются муниципальные целевые программы, направленные на поддержание жилищного фонда и развитие систем коммунальной инфраструктуры;

        приоритет привлечения инвестиций в экономику города в целом, и в жилищно-коммунальный комплекс в частности;

        относительно хорошее состояние систем коммунальной инфраструктуры, используемых в целях обеспечения водоснабжения и водоотведения.

2.2.2. Ключевые проблемы

              В ходе рассмотрения  ЖКХ в сфере управления были выявлены ключевые проблемы:

        в сфере управления, содержания и ремонта многоквартирных домов высока доля муниципальных предприятий;

        не выполняются отдельные условия, установленные Законом о фонде содействия реформированию ЖКХ, для предоставления городу Тверь государственной корпорацией - Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства средств на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда;

        отдельные муниципальные правовые акты города Тверь, регулирующие платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги, противоречат действующему законодательству;

        практика проведения капитальных ремонтов многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам, в городе Рязани противоречит действующему законодательству;

        управление городскими системами коммунальной инфраструктуры осуществляют муниципальные предприятия на праве хозяйственного ведения;

        программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры города Тверь не отвечает требованиям действующего законодательства;

        отсутствуют муниципальные правовые акты, устанавливающие основы регулирования инвестиционной деятельности организаций коммунального комплекса на местном уровне.

              2.2. Совершенствование управления жилищным фондом муниципальных образований г. Тверь

              Выявленные  ключевые проблемы в организации управления в сфере ЖКХ являются перспективными направлениями реформирования в данной области, в частности такой аспект как оптимизация управления жилищным фондом.

              На современном этапе в муниципальном образовании г. Тверь активно реализуются новации в области управления жилищным фондом. К примеру, в муниципальном образовании – городской округ город Тверь соответствующим постановлением администрации города  был утвержден план мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.[24]

              Внедрение прогрессивных форм управления жилищным фондом предполагает создание конкурентной среды в жилищной сфере. Это ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных   отношений  между собственниками  жилищного  фонда,  управляющими  компаниями и подрядными жилищными организациями. Отделение функций собственника жилищного фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда.

              В целях повышения качества управления жилищным фондом предусмотрен переход на профессиональное управление на конкурсной основе: развитие ТСЖ (товариществ собственников жилья).

              По смыслу реформы управление, как существующим, так и вновь создаваемым жилищным фондом должно осуществляться специализированными организациями – управляющими компаниями, заинтересованными в получении прибыли от данного вида деятельности. Коммерческий подход к управлению жилищным фондом позволит привести к снижению расходов на содержание и эксплуатацию жилья и стоимости предоставляемых услуг при поддержании достаточного уровня качества предоставляемых населению услуг.

              В целях обеспечения баланса бюджета ЖКХ (соотношения доходов и расходов) необходимо проводить ежеквартальный анализ показателей с определением дефицита и профицита средств. Неравномерность потребления жилищно-коммунальных услуг в течение расчетного периода подлежит регулировке. Применение системы казначейского исполнения бюджетов позволит обеспечить “прозрачность” прохождения бюджетных финансовых потоков в отрасли в режиме реального времени и произвести оценку выполнения принятых бюджетных обязательств.

              Таким образом, развитие различных форм профессионального управления жилищным фондом позволит обеспечить в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда г. Тверь, в долгосрочной – уменьшить стоимость жилищно-коммунальных услуг. Импульсом для развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.

              В целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом и внедрения ресурсосберегающих технологий на федеральном уровне был принят и одобрен Советом Федерации закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007г. № 185-ФЗ, устанавливающий правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, а именно была создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд).[25]

              Одним из условий, при котором Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств, является:

1.      Наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:

        не менее чем пяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в десяти процентах многоквартирных домов и до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах таких домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

        не менее чем десяти процентах многоквартирных домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2011 года не менее чем в двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

        не менее чем двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;

              2. Наличия региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденной в соответствии со статьей 15 настоящего Федерального закона, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

              Таким образом, учитывая, что к 2008 году на территории муниципального образования городской округ город Тверь Тверской области на многоквартирных домах создано порядка 9% товариществ собственников жилья от общего числа многоквартирных домов возведенных и введенных в эксплуатацию в городе, в 2008 году муниципальное образование стало заниматься разработкой программы по капитальному ремонту, руководствуясь рекомендациями Фонда и нормативными актами Правительства Тверской области. Соответствующим постановлением администрации от 06.06.2008г. № 3092 была утверждена ведомственная целевая адресная программа развития «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов в 2008-2010 годах» и в дальнейшем направлена в Правительство Тверской области, для формирования единой программы по капитальному ремонту подаваемой от субъекта РФ в Фонд реформирования ЖКХ.

              В целях оптимизации реализации реформы ЖКХ, органы местного самоуправления муниципального образования – городской округ город Тверь проводят тематические опросы, ведут информационно-разъяснительную работу среди населения, побуждающую собственников многоквартирных домов, к выбору способа управления им и оказывают содействие при его реализации; проводят работу по созданию равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности.