Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

Курсовая работа

управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

содержание

введение

              Одна из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания при формировании рыночных отношений в Российской Федерации—это осуществление преобразований (реформирования) и построение рыночных механизмов  в жилищно-коммунальном секторе. Сегодня уже можно сделать вывод, что прошедший период подтвердил правильность и эффективность выбранных государством в начале 90-х годов путей реформирования ЖКХ.

              Многообразие и сложность социально–экономических процессов, протекающих в объектах жилищно–коммунального хозяйства (ЖКХ), при относительном спокойствии и отсутствии политических потрясений в современной России  и росте национальной экономики настоятельно требуют структурных изменений и, как следствие, реформирования всей отрасли.

Поскольку отрасль включает в себя предприятия, деятельность  которых напрямую связана с удовлетворением потребностей населения в жилье и коммунальных услугах, то она сама оказывает огромное влияние на экономическую ситуацию в стране и, прежде всего, на формирование бюджетов муниципальных образований.

Сегодня система ЖКХ  испытывает большие трудности и  отстает от современных требований. Одна из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, а также повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением. Да и инвестиционные вложения обходят стороной эту отрасль. И все же наиглавнейшая, “кризисообразующая” проблема—это существующая структура управления ЖКХ. Очень важно продолжать работу по наведению порядка в жилищно-коммунальном хозяйстве. Без этого невозможна эффективная работа отрасли. Смысл проводимых преобразований заключается в снижении затрат на производство жилищно-коммунальных услуг, создании надежной системы социальной защиты населения и гарантий.

Практическая значимость и актуальность данной проблемы определяют  данную тему курсовой работы, ее цели и задачи.

Объектом исследования является система управления муниципальной недвижимостью,  ее структурные звенья, объединенные технологическими связями, рынком услуг и системой управления.

Предметом исследования является  проблема реформирования системы управления жилищно–коммунальным хозяйством на примере деятельности муниципальных образований г. Тверь.

Целью исследования является обоснование и разработка  практических рекомендаций по реформированию системы жилищно–коммунального хозяйства на примере деятельности муниципальных образований.

Для достижения поставленной цели в работе определены следующие задачи:

        теоретические исследования экономического и правового механизма  жилищно–коммунальной отрасли, как одной из наиболее важных и сложных частей современной экономики;

        анализ современного состояния жилищно–коммунальной отрасли  в г. Тверь;

        разработка рекомендаций по реформированию жилищно–коммунального хозяйства г. Тверь;

Теоретической и методической основой исследования послужили Законы РФ, Указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, а также научные труды и работы отечественных и зарубежных авторов.

1. управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

1.1.  Понятие   жилого   помещения

              Жилым   помещением  признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)[1].

              Исходя из данного определения можно выделить следующие признаки жилого помещения:

              -  Во-первых, жилое помещение является объектом жилищных прав. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Право владения, пользования и распоряжения собственника ограничено целевым использованием жилого помещения. Последнее предназначено только для проживания граждан.

              - Во-вторых, жилое помещение является недвижимым имуществом. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

              - В-третьих, жилым признается изолированное помещение. Данный признак впервые добавлен в жилищное законодательство РФ. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.

              - В-четвертых, только такое недвижимое имущество является жилым, которое «пригодно для постоянного проживания граждан» - то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.[2]

              Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия.

              Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

              К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

              Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным в настоящем Положении требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан.[3]

1. 2. Компетенция   органов   местного   самоуправления   в   области   жилищных   отношений              

              Все  жилищные   отношения  делятся на две большие группы:

1) организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;

2) отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.

              Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе  управления   жилищным  фондом  отношения  являются чисто  управленческими, и вряд ли их следует относить к числу организационных  жилищных  правоотношений. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и различными пользователями жилых помещений, основанными, как правило, на договоре найма.

              Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда;

- содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения по использованию жилья можно также подразделить на отдельные группы в зависимости от оснований их возникновения. В частности, они могут возникать из:

- договора социального найма жилого помещения;

- договора коммерческого найма жилого помещения;

- членства в ЖСК (ЖК);

- членства в семье гражданина-собственника жилого помещения;

- членства в семье нанимателя жилого помещения, члена ЖСК (ЖК);

- договора найма служебного жилого помещения;

- договора найма жилого помещения в общежитии или другого специализированного жилого помещения;

- договора пожизненного содержания с иждивением;

- завещательного отказа;

- договора поднайма жилого помещения, договора о вселении временных жильцов и др.[4]

              По объему жилищных прав все пользователи могут быть условно разделены на две группы:

- имеющие самостоятельное право постоянного пользования жилым помещением (их можно условно именовать "первичными" пользователями - после собственника или органа, им управомоченного);

- не имеющие самостоятельного права пользования жилым помещением (их условно можно именовать "вторичными" пользователями жилого помещения).

              Общественные  отношения, которые по принятой ЖК РФ терминологии являются  жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных  отношений   жилищное  законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права.