Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

              К  компетенции   органов   местного   самоуправления  в  области   жилищных   отношений  относятся:

1)     учет муниципального жилищного фонда;

2)     установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3)     введение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4)     определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного  жилищного  фонда;

5)     предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного  фонда;

6)     принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

7)     согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8)     признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного  фонда непригодными для проживания;

9)     осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального  жилищного  фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

10) иные вопросы, отнесенные к  компетенции   органов   местного   самоуправления   в   области   жилищных   отношений  Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.[5]

Схема 1 Разграничения функций на муниципальном уровне

              Таким образом, компетенция   органов   местного   самоуправления  (представительных, исполнительных) в  жилищной  сфере сводится в основном к правоприменительным и контрольным функциям и полномочиям, хотя допускается и нормотворческая деятельность. Нормативные правовые акты и правоприменительные акты  органов   местного   самоуправления  в  жилищной  сфере должны соответствовать федеральным актам и актам субъектов РФ.

1.3. ФОРМЫ ПРОДАЖ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

              Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

              Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка. Корректировка цен на отдельные объекты продажи может осуществляться, исходя из хода реализации жилой площади.

              Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются различные формы продаж.

        Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам. Под оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и размера предоставляемой скидки.

        Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса в размере 30% от стоимости квартиры. Оставшаяся сумма в размере 70% фиксируется в условных денежных единицах, выплачивается покупателем в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

        Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, осуществляется на условиях первичной оплаты 50% от стоимости квартиры. Оставшиеся 50% стоимости жилья фиксируются в условных единицах, учитываются в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставляемой рассрочки. На время рассрочки покупатель пользуется   жилым помещением  на условиях, установленных договором.

        Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей покупателю на  праве  собственности, с доплатой либо без таковой.

              Кроме описанных вариантов реализации жилья имеются другие  формы  продаж  жилых   помещений . Рассмотрим их:

        Приобретение квартиры путем накопления на вкладе. Позволяет на основании действующего законодательства создать условия для участия населения в коммерческом предприятии, осуществляющим инвестиционную деятельность при строительстве многоэтажных домов, и получать при этом доли в прибыли, а также путем целевого накопления денежных средств использовать их на улучшение своих жилищных условий.

        Аренда с  правом  выкупа  жилых   помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством.

        Продажа  жилых   помещений  с рассрочкой платежа. Покупателем жилого   помещения  по договору купли-продажи с рассрочкой платежа может быть любое юридическое лицо, которому  жилые   помещения предоставлены по договору аренды, либо физическое лицо, которому жилые   помещения  переданы по договору коммерческого найма либо иному договору.

        Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на  праве  собственности. Право  на приобретение  жилого помещения  большего размера предоставляется гражданам, которым жилые   помещения  принадлежат на  праве  собственности.[6]

1.4.  СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ муниципального жилищного фонда

                По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.[7]

              Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

              Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

              Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

              Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

              А также наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных  обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных прав может иметь иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

              Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной  форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

              Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

              Обмен  жилыми   помещениями  между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого  жилого   помещения  предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма  жилого   помещения ;

2)  право  пользования обмениваемым  жилым   помещением  оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых  форм  хронических заболеваний.

              Наниматель  жилого   помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной  форме  наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им  жилого   помещения, а в случае временного выезда все  жилое   помещение  в поднаем. Договор поднайма  жилого   помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего  жилого   помещения  на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

              Поднаниматель не приобретает самостоятельное  право  пользования  жилым   помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма  жилого   помещения  остается наниматель.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.