Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

              Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

              Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной  форме  проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

              В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

              Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

              Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

              Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

              Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

              Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.[8]

1.5. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

              Жилищный   фонд  - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

              В зависимости от формы собственности  жилищный   фонд  подразделяется на:

1) частный  жилищный   фонд  - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный  жилищный   фонд  - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации ( жилищный   фонд  Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации ( жилищный   фонд  субъектов Российской Федерации);

3)  муниципальный   жилищный   фонд  - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности  муниципальным  образованиям.[9]

              К жилым помещениям специализированного  жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения   фонда  для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения  фонда  для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

              В качестве  специализированных  жилых помещений используются жилые помещения государственного и  муниципального   жилищных   фондов. Использование жилого помещения в качестве  специализированного  жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к  специализированному   жилищному   фонду  с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в  специализированный   жилищный   фонд  с отнесением такого помещения к определенному виду  специализированных  жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного  фонда  осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или  муниципальным   жилищным   фондом.[10]

              Специализированные  жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма.

              Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

              Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.[11]

1.6. Приватизация жилья

              Приватизация - это возможность стать полноправным хозяином своего жилья - распоряжаться им по собственному усмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья – это бесплатная  передача  в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими  жилых   помещений  в государственном и муниципальном жилищном фонде.              [12]

              Передача   жилых   помещений  в собственность граждан оформляется договором  передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим  жилое   помещение  в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора  передачи  не требуется и государственная пошлина не взимается.

              Каждый гражданин имеет  право  на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации,  жилого   помещения  в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого  жилого   помещения  в порядке его приватизации, сохраняют  право  на однократную бесплатную приватизацию  жилого   помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

              Законодательством Российской Федерации предусмотрен срок окончания приватизации – 1 марта 2010 года.

              Договор  передачи  квартир в собственность граждан считается заключенным с момента подписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации. Обязательной государственной регистрации подлежит только переход  права  собственности к гражданам, приватизирующим  жилое   помещение. Следовательно, в орган, осуществляющий государственную регистрацию  прав  на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации перехода  права  на основании договора приватизации можно будет обратиться в любое время, в том числе и после 1 марта 2010 года. Только следует иметь в виду, что до государственной регистрации перехода  права  невозможно распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

              Добровольность приватизации - основополагающее начало приватизации.

Право собственности на приобретенное  жилое   помещение  возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

              Приватизация квартир, занимаемых гражданами на основании договоров социального найма, представляет собой бесплатную  передачу  этих квартир в собственность граждан. Главным отличием права собственности на квартиру от договора социального найма является свобода распоряжения квартирой в соответствии с действующим законодательством. Граждане, ставшие собственниками квартир в результате приватизации, владеют, пользуются и распоряжаются квартирами по своему усмотрению, т.е. с момента возникновения права собственности (дата государственной регистрации) квартира может рассматриваться как объект гражданского оборота, которая может быть собственником продана, подарена, отчуждена иным способом, унаследована по закону или по завещанию родственниками и иными лицами. В зависимости от субъекта будущего права  жилое   помещение  переходит в собственность (субъект права одно физическое лицо), общую совместную (субъект права - супруги), общую долевую собственность (субъект права - два и более физических лиц). [13]

              Законодательством РФ установлены ограничения приватизации в отношении отдельных объектов, согласно которому не подлежат  передаче  в собственность граждан  жилые   помещения :

•  находящиеся в аварийном состоянии (заключение об аварийности дома выдает только специальная межведомственная комиссия);

•  в общежитиях, гостиницах, в домах для престарелых и инвалидов;

•  в домах закрытых военных городков;

•  служебные помещения, если граждане проживают в них менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит занимаемая ими - служебная жилая площадь, менее 10 лет;

•  расположенные в частном жилищном фонде, в том числе построенные или приобретённые приватизированными предприятиями на свои средства.

              Закон Российской Федерации от 24.12.92 "Об основах федеральной жилищной политики" дополнил перечень  жилых   помещений, не подлежащих приватизации. Запрещена приватизация  жилых   помещений, расположенных не только в общежитиях, но и в других специализированных домах, к которым, в частности, относятся: гостиницы-приюты, дома маневренного фонда,  жилые   помещения  из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

              Граждане, занимающие  жилые   помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом" "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".  Жилые   помещения  передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

              Жилые   помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.  Жилые   помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

              Собственник  жилого   помещения  вправе обменять это  жилое   помещение  на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом  право  собственности на это  жилое   помещение  передается нанимателю или арендатору  жилого   помещения  в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает  права  и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен  жилых   помещений  оформляется в установленном порядке.