Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

              Важно помнить, что при переезде в другое  жилое   помещение  и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора  передачи  в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения.

              Прекращение  права  собственности помимо воли собственника не допускается. Исключение составляют случаи обращения взыскания на это  жилое   помещение  по обязательствам собственника в порядке, предусмотренном законодательными актами, а также случаи принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, и иные случаи, прямо предусмотренные законодательством.              [14]

1.6.1. Понятие приватизации государственного и муниципального имущества

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.[15]

Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество).

Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.

Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1) преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Приватизация имущественных комплексов федеральных унитарных предприятий и находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ, балансовая стоимость основных средств которых на последнюю отчетную дату превышает пять миллионов минимальных размеров оплаты труда, а также имущества, соответствующего иным критериям, установленным Правительством Российской Федерации, может осуществляться:

        путем преобразования унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

        на аукционе;

        на специализированном аукционе;

        посредством продажи за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

        посредством внесения в соответствии с нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации федерального имущества в качестве вклада в уставный капитал стратегического акционерного общества.[16]

1. 7.   ТАРИФНАЯ  ПОЛИТИКА В СИСТЕМЕ ЖКХ

              Важным направлением в реформировании  жилищно-коммунального  хозяйства страны безусловно является  налаживание процессов управления экономикой  ЖКХ через сбалансированную  тарифную   политику.

              Жилищным  Кодексом РФ предусмотрена передача полномочий по регулированию  тарифов  на  жилищно-коммунальные  услуги органам местного самоуправления. В настоящий момент на законодательном уровне достаточно подробно раскрыты вопросы ценообразования  в   жилищно-коммунального  хозяйства   Жилищным  кодексом Российской Федерации, рядом постановлений Правительства Российской Федерации, ФЗ от 30.12.04 № 210 «Об основах регулирования  тарифов  организаций коммунального комплекса», другими нормативными актами.

              Федеральным законодательством определены вопросы местного самоуправления по их решению такой сферы  жизнедеятельности, как  жилищно-коммунальное  хозяйство. Органы местной власти отвечают за организацию в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения топливом, сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов. Для решения своих задач органы местного самоуправления могут создавать муниципальные предприятия и учреждения, размещать муниципальный заказ, устанавливать  тарифы  на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями, если иное не предусмотрено федеральными законами.[17]

              Введение на местах  ценовой и  тарифной   политики  в жилищно-коммунальном хозяйстве определяется в настоящее время Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

              Основной целью органов местного самоуправления является создание благоприятных условий для проживания населения, которые на прямую зависят как от уровня развития, так и от стоимости и источников оплаты их услуг.

              Цены на содержание жилья и оказание коммунальных услуг формируются на основе затрат, необходимых для их производства и реализации в соответствии с требуемым уровнем качества и надежности с учетом прибыли, обеспечивающей рентабельную работу подрядных организаций всех форм собственности, функционирующих в этом секторе экономики.

              Правовое регулирование  тарифов  на  жилищно-коммунальные  услуги осуществляется  Жилищным  Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об основах регулирования  тарифов  организации коммунального комплекса» от 22.12.2004 г. № 210-ФЗ, Федеральным законом «Об основах регулирования организаций коммунального комплекса» от 26.12.2005 г. № 184-ФЗ, другими федеральными законами.

              Федеральный закон № 210-ФЗ от 2004 года устанавливает основы регулирования  тарифов  организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам ( тарифам ) для потребителей и надбавок к  тарифам  на товары и услуги организаций коммунального комплекса.[18]

              Можно выделить четыре основные фактора, способные оказывать наибольшее влияние на конкретный уровень жилищно-коммунальных  тарифов:

        уровень фактических затрат,

        государственное вмешательство,

        конкуренция,

        платежеспособность населения.

              Регулированию подлежат:

 тарифы на товары и услуги коммунального комплекса – производителей товаров и услуг в  сфере  водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

 Надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, используемые для электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

 Тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости;

 Тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

 Надбавки к ценам и тарифам для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса.[19]

              В законе особо оговаривается, что регулирование  тарифов и надбавок основывается на обязательном соблюдении следующих принципов:

        достижения баланса интересов потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса и интересов указанных организаций, обеспечивающего доступность этих товаров и услуг для потребителей и эффективное функционирование предприятий коммунального комплекса;

        установления тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных и инвестиционных программ;

        стимулирования снижения производственных затрат, повышения экономической эффективности производства товаров (оказания услуг) и применения энергосберегающих технологий организаций коммунального комплекса;

        создания условий, необходимых для привлечения инвестиций в целях развития и модернизации систем коммунальной инфраструктуры;

        полного возмещения затрат организаций коммунального комплекса, связанных с реализацией их производственных и инвестиционных программ;

        установления условий обязательного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса;

        обеспечения доступности для потребителей и иных лиц информации о формировании тарифов и надбавок.

              Формирование тарифов на коммунальные услуги в настоящее время  осуществляется следующим образом. Коммунальные предприятия предлагают величину тарифа на следующих регулируемый период в тарифные комиссии.               Величина тарифа обосновывается планируемыми издержками коммунального предприятия. В результате собеседований (фактически – торга) тарифная комиссия представляет на утверждение согласованный с предприятием уровень тарифа в пределах индекса роста, установленного для  данного муниципального образования на уровне субъекта федерации.  Так как переговорная сила разных коммунальных предприятий разная, то и рост тарифов по разным услугам отличается.

              В целях минимизации необоснованного роста  тарифов  в  сфере   жилищно-коммунального  хозяйства, сокращения выпадающих доходов предприятий и организаций вследствие несоблюдения федеральных стандартов регулирующие органы при установлении предельных индексов в первую очередь должны исходить из возможности установления полного возмещения за счет средств граждан экономически обоснованных расходов.[20]

2. Управление жилищными отношениями (на примере города Тверь), выявление проблем в данной области

              Муниципальное образование -  город Тверь.

              В настоящее время город занимает территорию 15 222 га. Имеет выгодное географическое положение: расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга, стоит у слияния рек Волги, Тверцы и Тьмаки. С Москвой Тверь связана тремя транспортными магистралями: железнодорожной, автомобильной и водной.

              Численность населения города составляет 405,5 тыс. человек. В социально-экономическом комплексе занято 211,2 тыс. человек.

              Ведущими отраслями городской промышленности являются: машиностроение и металлообработка, пищевая, текстильная, химическая, электроэнергетика.[21]

              До настоящего времени жилищно-коммунальный комплекс  города характеризовался следующей системой построения взаимоотношений между субъектами формирующегося жилищно-коммунального рынка: жилищно-коммунальное хозяйство в большинстве муниципальных образований  функционирует по схеме, основным звеном которой является муниципальное многоотраслевое жилищно-коммунальное предприятие, интегрирующее в себе функции собственника жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, заказчика на выполнение работ по ремонту и обслуживанию жилищно-коммунального имущества и подрядчика-исполнителя работ.

              Центральным звеном всей системы ЖКХ является жилой дом, предоставляющий людям услуги жилья и являющийся заказчиком коммунальных услуг.

              Приватизация жилищного фонда в области сформировала ситуацию, когда все многоквартирные дома, за редким исключением, не имеют единого собственника и находятся в общей долевой собственности. Сегодня условия управления большей частью жилых многоквартирных домов формируют муниципалитеты. Более чем десятилетний опыт такой работы показал неэффективность существующего подхода к системе управления жильем, доказал нежелание, а зачастую и неспособность муниципалитетов оптимально сформировать эту систему.

              В настоящее время основной принцип осуществления модели МСУ (муниципального самоуправления) в г. Тверь – это чёткая координация действий органов ТОС (территориального общественного самоуправления) и институтов МСУ.              [22]

              Органы ТОС агрегируют и выражают интересы граждан, а институты МСУ предоставляют материальный и правовой ресурс для их реализации. Координация совместных действий происходит в рамках 4-х целевых проектов, разработанных Управлением местного самоуправления администрации г. Тверь ТОС - «Антитеррор», «Гражданский контроль», «Цветущая Тверь», «Живи активно!». Управление местного самоуправления администрации г. Тверь - медиатор данных двух систем.