ТСЖ как вид управления многоквартирным домом

Поэтому ТОСы оказались в довольно сложном правовом положении - могут быть зарегистрированы и как общественные организации граждан и органы местного самоуправления.

ТОСом называют принципиально разные образования: и гаражные кооперативы, и советы граждан при ЖЭКах, и кондоминиумы, и просто общественные организации «по интересам» - Закон прямо не оговаривает правовую форму организации граждан по месту проживания[27]. Товарищества собственников жилья - это объединение жителей дома - собственников жилых и нежилых помещений, для городских квартир членом товарищества должен выступать город (Департамент муниципального жилья и жилищной политики в отношении жилых помещений). Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит также и общее имущество дома (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать. Товарищества создаются на добровольной основе, на общих собраниях жителей дома (нескольких домов).

Товарищества собственников жилья это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Институализация ТОС начинается с принятия Закона Российской Федера «О местном самоуправлении в Российской Федерации» в 1991 года. Это статьи 80-86 и 96, где провозглашалась общественная природа этого института.

В 1995 году появился Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», который неоднократно дополнялся и модернизировался (в т.ч. и в 2006г.) Статья 27 отнесла регулирование ТОС к законодательству субъекта Российской федерации, уставу муниципального образования и других нормативно-правовых актов местного самоуправления.

Эта статья закона (кстати, неизменная по содержанию с 1995г) породила серьёзные споры среди специалистов и политиков. Ошибочным признают как предлагаемые в нём определения ТОС, так и недостаточный объем правового регулирования ТОС законом в целом.

Согласно 27 статье: «Под территориальным общественным самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории муниципального образования (территория поселений, не являющихся муниципальным образованием, микрорайонов, кварталов, улиц, дворов и других территорий) для самостоятельного и под свою ответственность ( осуществления собственных инициатив в вопросах местного значения непосредственно населением или через создаваемые им органы территориального общественного самоуправления».

Из данного определения следует, что ТОС представляет собой общественную организацию. Но уже во втором абзаце говорится: «Порядок организации и осуществления территориального общественного самоуправления определяется уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта Российской Федерации и нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления». Противоречие налицо. С одной стороны, гражданам дана свобода для самоорганизации, свобода создания общественной структуры, а с другой - обязанность руководствовать­ся локальным нормативно-правовым актом, который создаёт местная (не фе­деральная!) власть, которая и будет определять условия работы ТОСов, дикто­вать правила и формы взаимоотношений и т.п.

Это противоречие, заложенное в 27 статье, как раз и является предметом споров, которые на сегодняшний день имеют место в Государственной Думе, законодательной и исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органах местного самоуправления.

Преодолев это противоречие, мы решим проблему ТОС, как составной части местного самоуправления. Ведь, на самом деле, если мы провозгласили демок­ратические принципы построения государства, то на самом низу этой вертика­ли именно остается ТОС. При этом ТОС является самостоятельным, независи­мым звеном власти и по сути своей именно это и есть истинное местное само­управление. (Как ни парадоксально, но данная проблема возникла как следствие введения принципа федерализма и самостоятельного местного са­моуправления.)

Таким образом, в результате исследования теоретических основ ТОС мы пришли к следующим заключениям.

1.               Территориальное общественное самоуправление (ТОС) – это форма социальной организации населения, позволяющая гражданам непосредственно участвовать в управлении территорией по месту жительства. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

2.               Деятельность ТОС регулируется федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организа­ции местного самоуправления в Российской Федерации», уставом и законодательством муниципального образования.

3.               На развитие ТОС очень сильно оказывают влияние следующие факторы: четкость и однозначность  законодательных основ ТОС, информированность населения о деятельности и возможностях ТОС, адекватное восприятие института ТОС органами местного самоуправления.

рАЗДЕЛ II. практика развития территориального общественного самоуправЛения в ТСЖ «Южный-жилье» старооскольского городского округа белгородской области

В систему территориального общественного самоуправления включены общие собрания (сходы), иные формы непосредственной демократии, а так же органы территориального общественного самоуправления: советы или комитеты микрорайонов, жилых комплексов, улиц, кварталов, домов и т.п.[28]

РАЗДЕЛ III. оптимизация процессов развития  в ТСЖ «Южный-жилье» старооскольского городского округа белгородской области

В течение последних пятнадцати лет Россия находится в поиске новых методов организации общества и институциональных форм, адекватных потребностям своего развития, имеющих сегодня все большую остроту на уровне муниципальных образований, в сфере местного самоуправления. Одной из таких форм является товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое приобрело все признаки социального института.

Эффективное функционирование ТСЖ как специфичной социально-территориальной системы и как социального института имеет огромный потенциал роста, вовлечения населения в систему самоуправления, стимулирования со­циальной активности граждан, формирования их активной гражданской пози­ции, воспитания подрастающего поколения, способности самым рациональ­ным способом решать местные задачи, поэтому ТСЖ могут и должны стать мощным фактором стабилизации социально-экономической ситуации в стра­не, становления гражданского общества.

Несмотря на очевидную социальную, экономическую и нравственную значимость этого явления, становление и развитие ТСЖ испытывает множество проблем.

В ряду самых острых из них стоит формирование нормативно-правовой ба­зы, адекватной потребностям их функционирования.

Всё вышесказанное позволяет утверждать необходимость выделения ТСЖ в отдельную, самостоятельную структуру власти и управления на местах, нахо­дящуюся между простым гражданином и органами муниципальной и регио­нальной власти.

Принятие пакета законодательных актов, позволяющих реализовать право граждан на объединения по месту жительства с предоставлением (делегирова­нием) им прав и обязанностей органов местного самоуправления и госу­дарственных полномочий.

Это позволит обеспечить свободное и беспрепятственное создание и реги­страцию ТСЖ, обеспечить их самостоятельность, в том числе хозяйственно- финансовую (путём перераспределения в пользу ТСЖ финансовых потоков в систему местного самоуправления , реформы налогообложения и поступле­ний в местные бюджеты, децентрализации принятия решений, перераспреде­ления компетенций с обязательным обеспечением ресурсами в пользу местно­го самоуправления).

Реализовать это всё можно лишь путём создания и принятия специального закона о ТОС и ТСЖ Федерального уровня.

За принятие такого закона выступают многие видные специалисты: учёные различных специальностей, политики, управленцы, законодатели.

Группа последних (Координатор группы депутатов Государственной Думы РФ III созыва А. Н. Белоусов) несколько лет назад внесли на рассмотрение Ду­мы проект Федерального закона «Об общих принципах организации террито­риального общественного самоуправления», в котором ТОС рассматривается как форма реализации двух конституционных прав граждан: права на собрание и права на объединение для защиты общих (или общественных ) интересов данной микротерритории[29].

К сожалению, принятие подобного закона федерального уровня длится практически десять лет, в течение которых депутатский корпус периодически возобновляет обсуждение предложенного проекта, но затем вопрос окончательного утверждения вновь откладывается.

Таким образом, ТСЖ до сих пор вынуждены самостоятельно разрешать указанное противоречие, зачастую руководствуясь наработанным опытом других территорий.

В данном проекте мы так же воспользуемся результатами исследований, проведенных в других муниципальных образованиях, преследуя при этом две цели: во-первых, анализ  проведенных исследований позволит нам оценить действенность их инструментария для дальнейшего проведения подобных опросов (в рамках нашего исследования, к сожалению, не было полноценной возможности провести подобные опросы среди населения из-за большого размера необходимой выборки, финансовых и временных рамок), во-вторых, учитывая схожие черты российского гражданского общества и его менталитета на основе представленных далее исследований мы уже сейчас можем внести соответствующие поправки в организацию деятельности ТСЖ.

Перечень местных проблем, которыми должно заниматься территориальное ТСЖ является наиболее близкой к горожанам формой осуществления местного самоуправления и является своеобразным связующим звеном между горожанами и органами местного самоуправления. В связи с этим, ТСЖ как социальная организация должна оказывать по мнению большинства горожан и председателей территориальных советов общественного самоуправления социальную поддержку малоимущим, при этом их позиции во многом совпали. Уже в ходе муниципальной реформы эту позицию поддержали на 10% больше горожан, но говорить о высокой эффективности ТСЖ в решении социальных задач пока рано. Однако, принципиально отличаются их мнения по организации досуга: если за проведения массовых мероприятий в микрорайоне высказались 69% председателей территориальных советов общественного самоуправления, то более чем в два раза больше горожан не видят роли ТСЖ в этом, и их позиция не изменилась в ходе проведения муниципальной реформы.

ТСЖ, как хозяйствующий субъект, входящий в систему местного самоуправления, должна исполнять, по мнению большинства горожан и председателей территориальных советов общественного самоуправления, решения, принятые на собраниях, при этом их позиции во многом совпали: адаптация населения к реформе ЖКХ, контроль за санитарным состоянием территории в ходе реализации муниципальной реформы, количество горожан, поддерживающих эти позиции, увеличилось на 8%. Принципиально отличается их мнение по таким местным проблемам, как взаимодействие с предпринимателями микрорайона, в этом более заинтересованы председатели территориальных советов общественного самоуправления, чем горожане, так как ТСЖ не имеет своей финансовой базы для решения проблем микрорайона; а в решении таких местных проблем, как обеспечения и охрана общественного порядка, благоустройство территории микрорайона, наоборот больше всего заинтересованы горожане. В ходе проведения муниципальной реформы на 9% увеличилось количество горожан считающих необходимым уделять больше внимания проблеме содержания жилищного фонда.

ТСЖ, как посредник между жителями и органами местного самоуправления (считают 48% председателей территориальных советов общественного самоуправления), должны выполнять представительские функции, и, наоборот, горожане, в отличие от них, считают, что нужно меньше всего заниматься представительскими функциями, при этом их позиция не изменилась и в ходе реализации муниципальной реформы.

Кроме того, 7% председателей территориальных советов общественного самоуправления отметили сами дополнительно, что они обязаны заниматься всеми вопросами жизнеобеспечения населения, 10% должны осуществлять контрольные функции.

Таким образом, обобщим результаты приведенного исследования в виде первой группы рекомендаций ТСЖ «Южный-жилье» Старооскольского городского округа Белгородской области.

1.        ТСЖ должны округа должны выполнять представительские функции ТОСа и стать посредниками между жителями и органами местного самоуправления.

2.        Усилить взаимодействие ТСЖ «Южный-жилье» Старооскольского городского округа Белгородской области с предпринимателями его микрорайонов.

3.        ТСЖ как социальные организации должна начать оказывать социальную поддержку малоимущим жителям своих микрорайонов.

4.        ТСЖ в своей деятельности должны уделять больше внимания всестороннему контролю за санитарным состоянием своей территории.

5.        Обеспечение и охрана общественного порядка, благоустройство территории микрорайона должны стать одними из первостепенных задач ТСЖ.

6.        ТСЖ должны уделять больше внимания проблеме содержания жилищного фонда

7.        ТСЖ должны придерживаться традиции проведения массовых мероприятий в микрорайоне, более того, они должны стать основными инициатарами и организаторами подобного рода мероприятий.

Для оценки эффективности деятельности органов ТСЖ в 2009 г. в г. Саратове было проведено исследование с использованием метода анкетирования с целью выяснения степени осведомленности жителей об органах ТОС и их деятельности. Задачей являлось ознакомление жителей с данной структурой и выяв­ление отношения к ней. В ходе анкетного опроса были выделены две целе­вые группы: студенты (в возрасте 20-22 лет) и пенсионеры (в возрасте 54­60 лет).

Всего было опрошено 100 человек, из них 50 студентов и 50 пенсионеров, проживающих на территории субъекта ТСЖ «Авиатор». Для анкетирования были выбраны именно данные целевые аудитории, так как они представляют собой две наиболее полярные во взглядах группы людей, способные принять активное участие в деятельности органов ТОС в силу потенциальной своей заинтересованности. Данное исследование нас заинтересовало, так как мы предполагаем, что вопросы информированности населения о деятельности ТСЖ чрезвычайно важны и результаты данного опроса будут иметь большое значение при определении нами наиболее критичных сфер управления ТСЖ.