Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц

     В-шестых, государственная регистрация договора аренды составляет 500 рублей для физического лица и 7500 рублей для юридического. Документы на государственную регистрацию договора аренды вправе подать одна из сторон. Предпочтительней, чтобы это был бы все-таки арендатор.

     Договор замены сторон в обязательстве

     Договор замены сторон в обязательстве стал возможным благодаря ЗК РФ и во многом облегчил оформление перехода права аренды земельного участка.

     Итак, договор замены сторон в обязательстве  предполагает замену арендатора, как правило, в договорах аренды тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Стороны в договоре называются «первоначальный арендатор» и «новый арендатор».

     Данный  договор заключается сторонами  без согласия арендодателя, но обязательно при условии его уведомления о смене арендатора.

     Удобство  договора замены сторон в обязательстве  заключается в том, что до введения в действие ЗК РФ арендатору земельного участка, желающему прекратить свой договор аренды, требовалось расторгнуть его путем заключения соответствующего дополнительного соглашения и регистрации его в органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другое лицо, заинтересованное в приобретении того же земельного участка на правах аренды, должно было заключать с арендодателем новый договор аренды и, естественно, опять его регистрировать. Договор замены сторон в обязательстве экономит силы и время в два раза. Ни расторжения договора, ни заключения нового договора аренды не требуется.

     Если  арендованный земельный участок  занят зданием, строением или сооружением, то отчуждение данного земельного участка невозможно без одновременного отчуждения объектов недвижимости, расположенных на нем. Договор купли-продажи здания и договор замены стороны в обязательстве между теми же сторонами подаются на регистрацию вместе.

     На  регистрацию данного договора требуются  нотариально удостоверенные согласия супругов сторон — физических лиц.

     Особенность заключения договора замены сторон в  обязательстве для юридических лиц заключается в том, что в договоре должна быть указана цена передаваемого права аренды. Дело в том, что, как уже отмечалось выше, дарение между коммерческими организациями запрещено. Договор замены сторон в обязательстве предполагает передачу прав аренды, и если цена такой передачи не указана, то получается, что договор безвозмездный, т.е. дарение.

        В том случае, если продается  здание, строение, сооружение и параллельно заключается договор замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка, который находится в аренде, то цена здания, строения, сооружения в договоре купли-продажи включает в себя и стоимость права аренды земельного участка, если договорами не предусмотрено иное. В рассмотренной ситуации в договоре замены стороны в обязательстве указание цены права аренды не требуется. 

      2. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке

     В судебном порядке право собственности  на земельный участок оформляется  в случаях:

     установления  юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом (земельным участком), что повлечет рассмотрение дела по правилам особого производства (в арбитражном процессе — особенного);

     наличия какого-либо спора, возникшего из земельных  правоотношений и, соответственно, рассмотрение дела по правилам искового производства;

     оспаривания решений, действий (бездействия) органов  государственной власти, органов  местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по земельным делам, когда производство по делу возникает из публичных правоотношений.

     Сущность  дел об установлении фактов, имеющих юридическое  значение

     Производство  по установлению юридических фактов, в частности, владения и пользования земельными участками, имеет свою особенность, выражающуюся в том, что бесспорный их характер предполагает отсутствие так называемого спора о праве, который является основной чертой исковых дел.

     Именно  эта бесспорность и определяет отнесение  подобных дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, к институту особого производства.

     Пример 

     ИП  «Фирма «Союз» обратилась в арбитражный  суд Омской области с заявлением об установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного участка.

     Заявителем  не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных документов ИП «Фирма «Союз».

     Кроме того, выяснилось наличие между администрацией города Омска и заявителем спора о признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой.

     При изложенных обстоятельствах суд  производство по делу прекратил.

     В делах особого производства нет спора о праве, нет и жалобы на действия управленческих органов, поскольку суду здесь приходится защищать не оспоренное или нарушенное субъективное право, а охраняемый законом интерес в установлении обстоятельства, от которого зависит определение правового положения лица или имущества. Поэтому ближайшая цель особого производства сводится не к разрешению спора о праве и не к проверке законности действий органа управления, а к установлению фактов, имеющих юридическое или доказательственное значение.

     В особом производстве может быть установлен сравнительно небольшой круг доказательственных фактов, т.е. таких, из существования которых можно сделать вывод о наличии (или отсутствии) искомых (юридических) фактов.

     Сущность  же особого производства состоит в защите юридических интересов путем установления юридических или доказательственных фактов.

     В связи с тем, что порядок рассмотрения дел особого производства отличается от общего правила рассмотрения и разрешения дел в судах, ниже рассмотрим, что надо сделать гражданину, чтобы с помощью судебного порядка стать собственником земельного участка.

     Подведомственность  суду общей юрисдикции или арбитражному суду определяется субъектным составом конкретного правоотношения. Соответственно те дела, где хотя бы одной из сторон индивидуальных предпринимателей (в том числе ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), подведомствены судам общей юрисдикции. Арбитражные же суды рассматривают дела, субъектами которых являются организации, предприятия, учреждения, а также граждане, если они выступают в роли индивидуальных предпринимателей. Здесь действует правило, что при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых одни подведомствены суду общей юрисдикции, а другие арбитражному суду, все требования подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции'.

     Здесь также справедливо правило подведомственности дел арбитражным судам, закрепленное в ст. 27 АПК РФ, и правило, содержащееся в специальной норме ч. 1 ст. 219 АПК РФ. С заявлением об установлении факта принадлежности недвижимого имущества в арбитражный суд могут обратиться только юридические лица или индивидуальные предприниматели.

     Относительно  места подачи заявления об установлении тех или иных фактов АПК РФ и ГПК РФ придерживаются общей позиции. Согласно ч. 2 ст 219 АПК РФ заявление подается в арбитражный суд по месту нахождения недвижимого имущества, что согласуется с нормами общей части АПК РФ об исключительной территориальной подсудности (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). ГПК РФ закрепляет в ст. 26, что вообще заявление подается в суд по месту жительства заявителя, а заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества, что также согласуется с общими нормами о подсудности (ст. 28 и ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

     Таким образом, по делам об установлении юридического факта владения и пользования земельным участком действуют общие правила подведомственности и подсудности

     Требования, предъявляемые к оформлению заявления об установлении юридического факта владения  и пользования земельным участком и ГПК РФ и АПК РФ помимо общих требований, предъявляемых к оформлению исковых заявлений, устанавливают перечень специальных требований к заявлению, подаваемому в порядке особого производства.

     Статьей 267 ГПК РФ предусмотрено, что в  заявлении должна быть указана цель установления факта, а также указаны доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих или невозможность восстановления утраченных документов.

     В заявлении должен быть четко сформулирован  тот факт, установление которого требует заявитель (п. 1 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Например, факт владения, пользования и распоряжения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. Для определения вида производства, искового или особого, определяющее значение имеет требование лица, обратившегося в суд.

     Надо  заметить, что п. 1 ч. 2 ст. 218 АПК РФ содержит достаточно конкретную формулировку, согласно которой устанавливается «факт владения или пользования недвижимым имуществом как своим собственным». Соответственно факт владения имуществом на праве хозяйственного ведения относится в АПК РФ к «другим фактам, порождающим последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности» и предполагает обращение к п. 4 ч. 2 ст. 218 АПК РФ.

     Исходя  из положений главы 27 АПК РФ и главы 28 ГПК РФ следует, что в рамках особого производства (особенного — в арбитражном процессе) не может быть установлен факт принадлежности имущества на праве собственности. В данном случае целесообразно обращаться в суд с соответствующим иском об установлении права собственности. Кроме того, из рекомендаций, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме № 76 от 17 февраля 2004 г., можно сделать вывод: в порядке особого производства не может быть рассмотрено заявление об установлении какого-либо права, подобное заявление, поданное в порядке особого производства, будет оставлено без рассмотрения.

     Заявление, подаваемое в арбитражный суд, должно содержать нормы закона, предусматривающего, что данный факт порождает юридические последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 2 ч. 1 ст. 220 АПК РФ), например, для государственной регистрации прав в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствие соответствующих последствий влечет оставление заявления без рассмотрения. Поэтому заявителю необходимо сослаться на конкретные нормы материального права, связывающие изменение каких-либо правоотношений с установлением требуемого юридического факта. И последствия должны наступить именно в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

     Согласно  нормам ст. 27 и ст. 30 АПК РФ в судебном порядке подлежат установлению лишь те факты, обстоятельства, которые являются юридическими; само по себе обстоятельство не может вызвать юридических последствий.

     В заявлении также должно быть указано  обоснование необходимости установления данного факта, т.е. та. конкретная цель, которую преследует заявитель, например, для регистрации сделки купли-продажи (п. 3 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Наиболее распространенной целью является невозможность государственной регистрации права в связи с отсутствием соответствующих правоустанавливающих документов.

     Заявление должно содержать доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов (п. 4 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Несоблюдение этого требования на практике также влечет оставление заявления без рассмотрения, так как чаще всего необходимость установления фактов, имеющих юридическое значение, связана именно с отсутствием у заявителя правоустанавливающих или иных документов. В заявлении должны быть указаны конкретные причины невозможности получения или восстановления документов без обращения в суд. Итак, при подаче в суд заявления об установлении факта владения и пользования земельным участком гражданину, кроме общих реквизитов, таких, как:

     наименование  суда, в который подается заявление;

     наименование  заявителя, его место жительства или, если заявителем является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;

     перечень  прилагаемых к заявлению документов, т.е. требований к форме и содержанию по аналогии с исковым заявлением, обязательно следует указать: