Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц

     С актом взаиморасчетов или иным документом, подтверждающим, что покупатель-должник полностью рассчитался с продавцом-кредитором за земельный участок, стороны обращаются в регистрирующий орган (орган Росрегистрации) и подают совместное заявление на снятие обременения (залога). Прекращение залога осуществляется органом регистрации без взимания государственной пошлины.

     Согласно  п. 2. ст. 37 ЗК РФ в договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка нельзя включать следующие условия:

     устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному желанию;

     ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

     ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной информации:

     об  обременениях земельного участка и  ограничениях его использования (земельный участок заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);

     о разрешении на застройку данного  земельного участка;

     об  использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;

     о качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка (например, для садоводства нельзя продавать или передавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению);

     иной  информации, которая может оказать влияние на решение покупателя (арендатора) приобрести данный земельный участок.

     При совершении любых гражданско-правовых сделок с земельными участками должно сохраняться их целевое назначение. Встречаются такие ситуации, когда сохранение целевого назначения невозможно. Например, собственнику принадлежит земельный участок, целевое назначение которого — размещение гаража. Собственник решает продать часть земельного участка. Для этого ему необходимо разделить свой земельный участок на два новых, получить на каждый кадастровый план и обратиться в регистрирующий орган для регистрации ликвидации большего земельного участка и прекращения права собственности на него, регистрации права собственности на два новых земельных участка. Но после такого разделения гараж остается на одном из земельных участков. Целевое назначение другого земельного участка меняется. Оно должно быть указано в кадастровом плане. После регистрации прав на вновь образуемые земельные участки ими можно распоряжаться по отдельности. Наличие обременении земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие залогодержателя на смену собственника, т.е. замену должника — залогодателя. Если залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.

     Если  сторонами договора купли-продажи, аренды являются физические лица, то необходимо иметь в виду ст. 35 СК РФ. В том случае, если каждая из сторон состоит в браке, брачный договор не составлен, а продавец или арендодатель стал собственником земельного участка, будучи в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и соответственно на приобретение прав на земельный участок.

     Зачастую  земельные участки принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. Если один из сособственников решает продать свою долю, то сначала он должен предложить ее другим сособственникам. Дело в том, что в силу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки перед посторонним лицом. Продавец доли, желающий продать ее постороннему лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу

     Если  гражданину земельный участок перешел  по наследству или в результате безвозмездной сделки (был подарен), то согласие супруга на отчуждение или передачу в аренду земельного участка не требуется.

     Дело  в том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если не составлен брачный договор (ст 34 СК РФ). Вместе с тем, имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

     Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, требующей  государственной регистрацией (или) нотариального удостоверения, не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).

     На  заключение договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга только от дарителя. На заключение договора аренды требуются согласия, удостоверенные нотариусом, от обеих сторон сделки. И регистрация дарения, и регистрация аренды земельного участка предполагает регистрацию соответствующей сделки. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому согласие супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.

     В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В связи с этим на государственную регистрацию предоставляется кадастровый план земельного участка. Вместе с тем, если ранее права на данный земельный участок уже регистрировались и на государственную регистрацию представлялся кадастровый план, то повторное его представление не требуется.

     Если  продаваемый земельный участок  пустой (на нем нет зданий, строений, сооружений), то на государственную регистрацию необходимо представить документ, выданный органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости натерри1ории регистрационного округа, подтверждающий отсутствие объектов недвижимости на данном земельном участке. В этом документе (выписке БТИ из государственного реестра градостроительной деятельности) должна быть надпись «Объектов недвижимости нет».

     В том случае, если на земельном участке  находятся здания, строения, сооружения, то ситуация кардинальным образом меняется. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В связи с этим одновременно с заключением договора купли-продажи составляется договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося на нем. Как правило, составляется один договор на куплю-продажу и того и другого.

       В толковании законодательства, регулирующего отчуждение зданий, строений, сооружений и земельных участков, которые Они занимают, часто можно встретить заблуждение следующего характера.

     Статья 552 ГК РФ говорит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если трактовать данную статью буквально, то получается, что, приобретая здание, сооружение в собственность, покупатель автоматически приобретает земельный участок. То же касается договоров дарения, аренды.

     При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Это положение закреплено в ст. 35 ЗК РФ. Смысл этой статьи аналогичен смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ.

     Такой подход к толкованию статей ГК РФ и  ЗК РФ является ошибочным по следующим основаниям.

     Согласно  п. 2 ст 218 ГК РФ право собственности  на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи,  мены,

     дарения или иной сделки об отчуждении этого  имущества. Следовательно, право собственности на земельный участок, который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого земельного участка.

     Поэтому основанием возникновения права  собственности на земельный участок может быть только договор купли-продажи земельного участка или договор купли-продажи здания, строения, сооружения и земельного участка, но уж никак не договор, предметом которого является только здание, строение, сооружение. Даже если в договоре указано, что его предметом является здание, строение, сооружение, находящееся на таком-то земельном участке, все равно это не говорит о том, что земельный участок тоже продается.

     Дело  в том, что, как уже было сказано  выше, отличительной чертой договоров купли-продажи, дарения, залога, аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является то, что в договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Если в договоре написано, что передается дом, то передается именно дом. Если про земельный участок в договоре не сказано, что он продается, не указаны данные, позволяющие его индивидуализировать, определенно установить, — значит, дом продается без земли.

     Таким образом, если на земельном участке  находится здание, строение, сооружение, то должно продаваться и то и другое одновременно. В договоре четко должна просматриваться воля продавца продать, а покупателя — купить и земельный участок, и недвижимое имущество, находящееся на нем. Продавец продал и передал, а покупатель купил и принял «такой-то» дом и «такой-то» земельный участок.

     Все вышеперечисленное в равной мере относится к договору мены, договору дарения, договору аренды за некоторыми оговоренными исключениями.

     По  договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).

     Особенностью  данного договора является то, что  регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка, т.е. госпошлина за регистрацию будет взиматься в двойном размере: за сделку 500 рублей для физических лиц, за право каждого одаряемого по 500 рублей. Другая особенность дарения заключается в том, что оно запрещено между коммерческими организациями. Дарение недвижимого имущества между некоммерческими организациями практически не случается. Дарение облекается в другие формы. Для земельных участков такой характерной формой является постоянное (бессрочное) пользование.

       На регистрацию сделки дарения  требуется нотариально удостоверенное согласие только со стороны дарителя.

     По  договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор имеет следующие особенности.

     Во-первых, арендодателем земельного участка  может быть только собственник.

     Во-вторых, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор, заключенный на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок, на который имущество передается во владение и пользование, то договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

     В-третьих, договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем права собственности на этот земельный участок к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

     В-четвертых, арендатор вправе без согласия арендодателя (но при условии его уведомления) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

     В-пятых, на регистрацию договора аренды земельного участка, когда сторонами договора выступают физические лица, от обеих сторон требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на регистрацию сделки аренды.