Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц

МИНИСТЕРСТВО  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФЕССИНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ 

  «ОРЛОВСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ  ИНСТИТУТ

МИНИСТЕРСТВА  ВНУТРЕННИХ ДЕЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» 
 

Кафедра гражданско-правовых дисциплин 

УТВЕРЖДАЮ

Начальник кафедры

гражданско-правовых дисциплин

полковник милиции 

                                 С.К. Жиляева

  «02» сентября 2009 г. 
 
 
 

ЛЕКЦИЯ

по дисциплине «Земельное право» 

Тема  № 5

«Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц» 

(специальность  030501 65 – Юриспруденция, очная  форма обучения) 
 
 
 
 
 

                    2 часа 
 
 
 
 
 
 

Орел

2009 
 
 
 
 
 

П Л А  Н 

      Введение   

     Основные  вопросы:

     1. Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка

     2. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке

      Заключение  

           Литература  

          Учебное оборудование, демонстрационные  материалы и ТСО 

     Мультимедийное  оборудование, слайды. 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Лекция  подготовлена преподавателем, кандидатом биологических наук, старшим лейтенантом милиции Федотова О.В. 

      Лекция   обсуждена   и   одобрена   на   заседании    кафедры   

                                                    «01» сентября 2009  г.  Протокол  № 20. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
 
 
 
 
 
 

     Введение

     Приобретение  земельных участков у физических и юридических лиц имеет ряд  особенностей.

     Прежде  чем приобретать земельный участок  у того или иного лица (неважно  — физического или юридического), необходимо убедиться, что данный гражданин или юридическое лицо является законным владельцем нужного земельного участка и оформил свое права надлежащим образом. Для этого следует попросить правоустанавливающие документы на землю. Если Вы мало что понимаете в документах и у Вас нет возможности прибегнуть к помощи юриста, то сделайте ксерокопию с правоустанавливающего документа и дома в спокойной обстановке его изучите. В документе не должно быть орфографических и синтаксических ошибок, подчисток, неоговоренных дописок, неясных букв и тем более неясных слов. Прочитайте, каким органом был выдан данный документ, на каком праве и кому принадлежит земельный участок. Убедитесь, что земельный участок расположен по тому адресу и имеет ту площадь, о которых говорил Вам владелец земельного участка.

           Для уверенности стоит обратиться в Росрегистрацию за выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого Вам необходимо точно знать адрес и площадь земельного участка, оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей (для физического лица) за предоставление информации и предъявить свой паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.

           В выписке будет  указано, кому и на каком праве  принадлежит земельный участок, обременен ли он правами третьих лиц, находится ли под арестом. Если Вам отказали в предоставлении информации, значит, земельный участок с указанным Вами адресом и площадью в реестре отсутствует

     Если  право у владельца земельного участка возникло до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то естественно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет информации об этом земельном участке. В этом случае можно обратиться в соответствующий Комитет по земельным ресурсам и землеустройству

     Конечно, когда Вы обратитесь за регистрацией права на земельный участок, отчуждаемый  или временно передаваемый Вам гражданином или юридическим лицом, Росрегистрация проведет тщательную правовую экспертизу и выявит все недочеты и погрешности в документах. Никогда Вам не зарегистрируют право на недвижимость, если владелец не имеет прав на этот земельный участок, предоставил Вам какую-либо ложную информацию. Все это выяснится в процессе регистрации. Но Вы можете потерять и время, и деньги.

 

      1. Заключение договоров  купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного  участка

     Отличительной чертой договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка является то, что лицо, отчуждающее земельный участок, является его собственником.

     Правоустанавливающим  документом на земельный участок может быть договор купли-продажи, свидетельство на наследство, договор дарения, решение суда, решение компетентного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность. Кроме правоустанавливающего документа у собственника должно быть свидетельство на право собственности, выданное регистрирующим органом.

     Кроме того, для регистрации необходим  кадастровый план земельного участка. Представление кадастрового плана не требуется только в том случае, если ранее он уже предоставлялся в регистрирующий орган.

     На  основании правоустанавливающего  документа на земельный участок и кадастрового плана, а также данных обеих сторон заключается соответствующий договор.

     Договор может быть заключен как в простой  письменной форме, так и удостоверен нотариусом. Договор составляется не менее чем в трех экземплярах.

     По  договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает земельный участок и уплачивает за него определенную денежную сумму (цену).

     В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору

     К таким данным можно отнести:

     площадь земельного участка;

     местоположение (адрес) земельного участка;

     кадастровый номер земельного участка;

     реквизиты правоустанавливающего документа  и свидетельства на право собственности на земельный участок;

     наличие или отсутствие прав третьих лиц  на земельный участок, а также  других ограничений и обременении;

     целевое назначение земельного участка;

     разрешенное использование;

     наличие объектов недвижимости на земельном  участке.

     При отсутствии таких данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

     Также обязательным (существенным) условием договора купли-продажи земельного участка является цена этого земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной форме условия о цене передаваемого имущества, то такой договор о его продаже считается незаключенным.

     Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный участок, либо решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Так же предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.

     Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твердых  намерений купить земельный участок передает продавцу до заключения договора купли-продажи часть стоимости данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно должен быть составлен в письменном виде не менее чем в двух экземплярах. В предварительном договоре нужно обязательно указать, когда и какую сумму одна сторона получила от другой. Данная сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

     Цена  может быть указана как за весь земельный участок в целом, так  и на единицу площади. В последнем  случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического размера.

     В отношении цены для юридических  лиц установлены свои особенности. Решение об определении цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица.

     Передача  земельного участка продавцом и  принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

     Если  до момента подписания сторонами  договора покупатель не передал продавцу всю оговоренную сумму целиком, то продаваемый земельный участок признается находящимся в залоге у продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли-продажи сумму, земельный участок будет обременен правами продавца. С момента регистрации такого договора покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).

     Такие договоры купли-продажи, по которым  продавец не сразу получает оговоренную в договоре сумму за земельный участок, называются договорами купли-продажи с рассрочкой платежа. В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ продавец становится залогодержателем, а покупатель залогодателем.

     В договоре должна быть указана предельная дата окончания расчетов между сторонами. Если до указанной даты залогодатель не погасит свою задолженность, то залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество.

     Требования  залогодержателя удовлетворяются  из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Однако в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

     Удовлетворение  требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества  может происходить без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

     Когда же стороны по договору купли-продажи  вовремя рассчитались между собой, они составляют акт взаиморасчетов. Если договором купли-продажи акт взаиморасчетов не предусмотрен, то продавец и покупатель составляют совместную расписку (данный документ можно назвать как угодно), в которой указывают, что взаиморасчеты по договору купли-продажи между продавцом и покупателем произведены полностью и продавец получил остаток оговоренной договором суммы и претензий к покупателю не имеет.