Аренда земельных участков

– предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если  арендодатель - государственные или  муниципальные органы, то он обязан:

– передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;

– содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

– в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

– возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

 Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

• пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает качество земель;
• более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель  вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также  условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной.

По требованию арендодателя договор аренды может  быть досрочно расторгнут судом в  случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

 Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.⁸⁹                            

Помимо  предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

ГЛАВА 3. Заключение, исполнение и прекращение договора аренды земельных участков  

§ 1. Форма и порядок заключения договора аренды земельных участков. Государственная регистрация договора аренды

 Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Договор аренды земельного участка по общему правилу заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает указанного правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости»), это правило вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающей обязательную государственную регистрацию договора аренды.

 Регистрация  договора, согласно правилам ведения  единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей надписи в реестр и проставлении штампа соответствующей формы на документе, выражающем содержание сделки, которым и является договор аренды. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На практике в сфере аренды земли широко используются проформы договоров. Так, относительно недавно Распоряжением Минимущества РФ   была утверждена Примерная  форма договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка.⁹⁰ Данный акт содержит 10 разделов и практически не имеет каких-либо необычных формулировок, явно преследуя утилитарную цель не допустить на локальном уровне нежелательных для государства последствий заключения соглашения.  Аналогичные  примерные   договоры   принимаются   субъектами   РФ, муниципальными образованиями.

Порядок заключения договоров аренды земельных  участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок; что же касается норм, содержащихся в земельном законодательстве, то они практически не затрагивают процедуры заключения соглашений. Определенная специфика есть лишь в юридических фактах, порождающих правоотношения.

В связи  с тем, что долгое время земля  предоставлялась в административном порядке и использовались такие термины как «предоставление», «выделение» земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (и не все они отменены или отредактированы). Здесь достаточно привести пример из самого ЗК РФ, где во многих статьях (в ст. 29, 30, 33 и др.) говорится именно о предоставлении земель. Поскольку слова «предоставление участка» в ЗК РФ используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений (в том числе и при предоставлении участка в аренду). Следует согласиться, что данное выражение целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование.⁹¹

 Следует  отдельно отметить значение   для последующих арендных отношений административные акты  о предоставлении земли в аренду. Существующая судебно-арбитражная практика исходит из того, что сам по себе государственный акт, фиксирующий те или иные права на землю, не является правоустанавливающим документом, «предоставление земельных участков производится на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления»⁹². 

  Нормы, предусматривающей общий, единый порядок предоставления земельного участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ.  Если же имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. В частности, для обеспечения публичности и справедливости принимаемых решений, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять специальный акт, который бы устанавливал процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Заинтересованные граждане подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ),     содержащее     цель     использования     земельного     участка,     его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). В течение месячного срока орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК РФ), а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представления зая-

вителем кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ). 

Особый  порядок предусмотрен для земель отдельных категорий. Так, ФЗ «Об  особо охраняемых природных территориях»⁹³ предусматривает, что земли в национальных парках, намечаемые для сдачи в аренду в целях туризма   и   отдыха,  предоставляются   при   наличии   лицензии   на осуществление соответствующих видов деятельности, а также лишь по итогам аукциона (конкурса). Порядок предоставления земель гражданам и их объединениям для ведения садоводства и огородничества определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и  Федеральным законом от 15.04.98 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»⁹⁴.

 В  соответствии со ст. 25 ЗК РФ  права на земельные участки,  предусмотренные главами третьей и четвертой ЗК РФ (т.е. право собственности, вещные права, право аренды и право безвозмездного срочного пользования), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсюда следует, что сам ЗК РФ таких оснований не содержит, в частности, все те нормы, которые предусматривают «предоставление» земли, в действительности не указывают на акты «предоставления» как основания возникновения прав на землю. Не порождают права на землю и акты государственной регистрации – государственная регистрация лишь определяет момент возникновения этих прав, но сама по себе не порождает их⁹⁵.  Что же касается гражданского законодательства, то общие указания об основаниях возникновения гражданских прав и обязанностей изложены в ст. 8 ГК РФ, а применительно к конкретным случаям и договорным институтам – в нормах, регулирующих конкретные группы правоотношений. Для аренды, прав из договора аренды - это нормы гл. 34 ГК РФ. Однако последние не предусматривают в качестве оснований возникновения арендных прав административные акты.

К числу  особенностей заключения договора аренды земельных участков следует отнести то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона.  В настоящее время действуют Правила организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808⁹⁶. Результаты торгов оформляются протоколом (п.25), который и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора (п. 28), возможность признания торгов несостоявшимися (п. 30), иные вопросы их действия и действительности определяются гражданским законодательством. Таким образом, можно констатировать, что и данный вид торгов полностью вошел в сферу общегражданского регулирования и возникла возможность применения норм ст. 447-449 ГК РФ.

 Особые  правила действуют для сдачи  в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление.   Обязательным   условием   этого   является   и   предварительное (заблаговременное)    опубликование    сведений    в    средствах    массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов.

 В последние годы стал использоваться новый вариант заключения договора аренды - в результате продажи права на заключение договора аренды земельного участка или переуступки этого права⁹⁷. В юридической литературе высказаны разные мнения относительно данного правового явления. Так, И.А.Иконицкая считает, что «в данном случае предметом торга выступает плата за возможность заключения договоров аренды земельных участков», и что «при покупке права на заключение договора, возникает неординарная юридическая конструкция, при которой покупатель данного права как бы приобретает на него право собственности»⁹⁸. По ее мнению, «сегодня правовой основой проведения торгов, в том числе и договоров аренды земельных участков, являются ст. ст. 447 и 448 ГК»⁹⁹. Однако, названные статьи закрепляют возможность проведения торгов (аукционов и конкурсов), целью которых является выявление лица, с которым будет заключен договор, что позволяет Н.А. Сыродоеву утверждать, что «ни о какой сделке купли-продажи и речи быть не может... речь идет о надуманной  конструкции, которая противоречит смыслу и букве ГК»¹⁰⁰.

  Правовая основа регистрации прав на земельные участки вначале была ограничена подзаконными актами: постановлением Совета Министров-Правительства РФ от 30.05.1993 г., Указами Президента РФ от 11.12.1993 г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» и от 07.03.1996 г. «О развитии ипотечного кредитования». В настоящее время подлежат применению ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹⁰¹, а также ряд иных актов.

Из толкования текста Закона о государственной  регистрации вытекает необходимость  регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, с  другой стороны, права аренды. Так, ст. 4 Закона о регистрации прав устанавливает, что «...наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Аналогичный вывод вытекает из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219¹⁰², в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форму надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.