Аренда земельных участков

Тема: АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

Содержание

Стр.

 

I. ВВЕДЕНИЕ 3

 

II. ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ. АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…………………..…….6

 

 

ГЛАВА I. Правовое регулирование аренды земельных  участков.

§1.Правовая природа договора аренды земельных участков 6-10

§2.Источники правового регулирования аренды земельных участков: система, структура и анализ 11-18

 

ГЛАВА II. Элементы договора аренды земельных участков.

    §1. Предмет договора аренды земельных участков 19-26

§2.Строны, срок и цена договора аренды земельных участков 27-37

§3.Права и обязанности сторон в договоре аренды земельных участков 38-44

 

Глава III. Заключение, исполнение и прекращение договора аренды земельных участков

§1.Форма и порядок заключения договора аренды земельных участков. Государственная регистрация договора аренды 45-54

§2.Исполнение и прекращение договора аренды земельных участков 55-64

 

III. ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65-67

IV. СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ И ЛИТЕРАТУРЫ…………..……………68-73 
I. ВВЕДЕНИЕ

Аренда  является одним из способов решения  хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом  дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование  в Российской Федерации частной  собственности на землю вовсе  не решает всех проблем в области  землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли»¹.

И хотя земля  всегда обладала особой экономической  ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли. При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений, Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

В юридическом  аспекте арендные отношения опосредованы прежде всего нормами правового  института договора аренды. Если отдельные  вопросы аренды в целом изучены  достаточно полно, то этого нельзя сказать  относительно аренды земельных участков. Основная причина — существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

Изложенное  подтверждает, что проблемы правового  регулирования аренды земельных  участков являются актуальными и  практически значимыми для отечественной юридической науки, для регулирования данных отношений, хозяйственной практики.

 Если не учитывать период до 1917 года, то вопросам аренды земли отечественные правоведы стали уделять внимание только в последние десять лет. Однако одни из имеющихся  исследований посвящены аренде в целом, другие  преимущественно ориентированы на анализ вопросов земельного, аграрного права. Поэтому есть основания утверждать, данная тема недостаточно исследована в отечественной юридической науке.

 Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с арендой земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, внесение на этой основе законодательных предложений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства. 

Задачами  исследования выступают:

– характеристика исторического аспекта развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования;

–  анализ современного состояния правового  регулирования аренды земельных участков;

– изучение вопроса соотношения гражданского и земельного законодательства при регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами другой;

 –   характеристика   земельного   участка   как   объекта гражданских  отношений, а также в чем  заключается предмет аренды;

 –  в чем заключаются особенности  субъектного состава договора  аренды земельных участков и каковы его существенные условия;

– есть ли специфика в заключении договора аренды земельных участков, его расторжении,

а также  иные задачи, предопределяемые поставленной целью.

Объектом  исследования являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение  в структуре российского земельного права. Предметом исследования является договор аренды земельных участков.

  В дипломной работе использовались различные общенаучные и частноправовые методы исследования: диалектический, исторический и сравнительно-правовой, формально-логический, системно-функциональный анализ  и др.

 В  цивилистической науке разработано  немало конкретных приемов и  методов для изучения договора  и связанных с ним проблем,  изложенных в монографических  работах, журнальных публикациях,  иных изданиях. Поэтому в дипломном исследовании использованы специальные методологические приемы и подходы, разработанные российскими и советскими цивилистами:   М.И. Брагинским, В.В. Витрянским, В.А.   О.С. Иоффе,   К.П. Победоносцевым,   В.И. Синайским, Е.А. Сухановым  и др.

В работе также использованы труды и воззрения  исследователей земельного права: С.А. Боголюбова, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой,   Н.И. Краснова, О.И. Крассова, Э. А. Павловой, Н.А. Сыродоева,   и др.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения, списка использованных нормативных  правовых актов и литературы.

 

ГЛАВА 1. Правовое регулирование аренды земельных 
участков

§ 1.  Правовая природа договора аренды земельных участков

 

Предоставление  другому земли в пользование  как особый вид социально-экономических отношений известно примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли - Законы Билаламы - XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Достаточно подробную регламентацию договора найма земли, содержит один из древнейших памятников истории права - Законы Хаммурапи, датированные 1800 годами до н.э. Содержащиеся в нем положения регулируют различные отношения при найме земли, в частности, решают вопросы ответственности арендатора и арендодателя, а также распределение убытков между сторонами договора при наступлении форс-мажорных обстоятельств: «Если получит арендную плату за свое поле, а потом Адат затопит поле или наводнение унесет жатву, то убыток падает только на земледельца»². О значении арендных отношений и влиянии их на социально-экономические связи в древнем мире говорит тот факт, что целые социальные группы и сословия получали свои названия в зависимости от того, на каких арендных условиях они обрабатывали землю (в Афинах - «шестидольники», «половники» - в Древнем Новогороде и т.д.).³

 Обладание  правом собственности на землю,  в его полном, завершенном виде, издревле являлось редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо в древний период развития цивилизации обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания.⁴  Чаще всего такие участки считались арендованными у государства, но не в смысле обычного договора аренды, а как полученные на основе особого вещного права; дело в том, что заслужившие это право лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда. Достаточно было платить арендную плату, часто символическую⁵.

 В дореволюционный период в России не сложилось единых правил об аренде земли, равно как не было и стройной системы вовлечения земель в оборот в целом. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за соответствующими князьями, исходя из так называемой лествичной системы наследования, прочие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). Известно, что отдельные участки земли, а также сады, покосы и иные угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.), но это были не частые случаи, ограниченные административным характером предшествующего землепользования. Тем более нельзя отнести к аренде оброк и барщину, основанные вовсе не на гражданско-правовых (диспозитивных) началах⁶.

  Вплоть до революции 1917 года отсутствовал ясный перечень прав на землю; одновременно с обычной собственностью существовали и другие вещные права: различного рода сервитуты, так называемые «права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения с совершенно различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.) и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов либо для определенных сословий, национальностей, местные обычаи, которые не совпадали в общими установками.⁷

Особо следует  сказать о чиншевом праве; под  ним понималось вещное право владения и пользования чужой землей за определенное вознаграждение с возможностью наследования. Чиншевое право появилось исторически на землях в западных губерниях России как квази-собственность в целях определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать допустимым не только пользование как самостоятельное права на чужие вещи, но и владение ими; вряд ли надо специально доказывать, что подобное приводило к смешению вещных и арендных прав. Не случайно К.П. Победоносцев был вынужден поставить вопрос об их разграничении: «Особенные условия общественной экономии в России породили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частным лицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этих случаев нередко возникает недоумение: что следует отнести в системе вотчинных прав и что к системе договоров»⁸.

 Общая  формула аренды (платность, срочность,  непотребляемость объекта) охватывала самые различные случаи арендных отношений. Единство аренды было несколько поколеблено попыткой разделить найм и аренду при подготовке проекта Гражданского уложения; «Редакционной комиссией, подготовившей проект Гражданского Уложения Российской империи, отмечалось, что в современном законодательстве делается различие между наймом в собственном смысле и арендой. Различие усматривалось в том, что при найме предоставляется нанимателю пользоваться нанятым имуществом для своих нужд, аренда же дает пользование всеми производительными качествами нанятого имущества с присвоением нанимателю полученных плодов и доходов». Однако эта идея не получила развития ни в теории цивилистики, ни на практике.⁹

 В советский период одной из особенностей правового регулирования аренды стало сравнительное обилие норм имущественного найма, предусмотренных не только нормами гражданского кодекса, но и различными положениями, правилами и типовыми договорами. Однако в отношении земли единого типового (примерного) договора так и не было разработано.

Уже первый советский Земельный кодекс ввел существенные ограничения для аренды земли; допускалась только так называемая «трудовая аренда», сдача земли в наем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете и лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.), обработка земли могла осуществляться только лично, сдача в наем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д.

Более того, если в ГК РСФСР 1922 г.¹⁰ земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г.¹¹ указание на них отсутствовало. Здесь нет ничего удивительного, ибо договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 04.07.1937 г. были и вовсе строжайше (под угрозой уголовного преследования) запрещены. Дело в том, что общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была такова: если гражданин или социалистическая организация нуждаются в известном участке земли, то удовлетворение их потребности решалось путем акта наделения этой землей в рамках соответствующего административного решения; те редкие случаи, когда земля предоставлялась первичным землепользователем другому лицу, либо не оформлялись вообще, либо оформлялись опять же по акту органа местной власти. Проще говоря – земля просто была изъята из оборота.¹²