Аренда земельных участков

 На сегодня общие начала определения арендной платы не установлены, а так как в абсолютном большинстве случаев собственником земель является государство, говорить о какой-либо возможности установления договорного размера арендной платы за землю, исходя из свободы заключения  договора аренды, нереально.

В последние  годы на федеральном уровне  был  подготовлен ряд проектов нормативных  правовых актов, в которых были предложены различные подходы к установлению арендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние предложения – установление размера арендной платы за землю и выкупной цены земельных участков на основе кадастровой стоимости земли. В частности, предлагается установить арендную плату за землю в размере до 3%  от кадастровой стоимости земли, выкупную цену в городах с населением более 3 млн. человек -   до 20%, в поселениях, с численностью населения менее 3 миллионов и за границами поселений  - до 5% от кадастровой стоимости земли. 

Несмотря  на имеющиеся недоработки, допущенные  при определении  кадастровой стоимости это наиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он позволит приблизить размер платы за землю к экономической значимости земельных участков и на единой методологической основе оценить их относительно друг друга.⁸¹

Распределение платы за землю – в какой  бюджет, за какие земельные участки и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются Федеральным законом  «О бюджетной классификации Российской Федерации»⁸²  и федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год. Нормы, определенные вышеназванными федеральными законами, конкретизируются соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

 Все  платежи в целях соблюдения  единых принципов формирования и исполнения бюджетов зачисляются на  единый счет управления федерального казначейства по субъекту Российской Федерации и  распределяются в соответствии с кодами бюджетной классификации, которые утверждаются вышеназванным федеральным законом.

 В  соответствии с кодами бюджетной  классификации арендная плата  за землю и поступления от  продажи земельных участков делятся  на две группы:

1) за  земли, находящиеся в государственной  собственности до разграничения собственности на земли;

2) за  земли, разграниченные по уровням  собственности.  В  первой группе  отдельно выделяется арендная плата и поступления от продажи права на заключение договоров аренды за земли, за исключением земель, предназначенных для целей жилищного строительства.

В 2006 году по сравнению с  предыдущим годом  введены следующие нововведения:

- не предусматривается  разделение арендной платы за  землю в зависимости от категории земли, в частности не выделяется отдельно плата за земли сельскохозяйственного и за земли несельскохозяйственного назначения до разграничения государственной собственности на землю;

- введена  классификация  арендной платы  за землю в зависимости от  вида муниципального образования:  зачисляемые в бюджет городского  округа; зачисляемые в бюджет  муниципального района; зачисляемые в бюджет  поселения (без разделения на городское и сельское поселение). В 2005 году платежи разделялись на две группы: за земли городских поселений и за земли сельских поселений;

- введен  единый код бюджетной классификации  для зачисления всех платежей  по арендной плате за землю,  находящихся в государственной  собственности на землю до  ее разграничения, кроме земельных  участков, предназначенных для жилищного строительства.

 На 2007 год в Правительстве Российской  Федерации прорабатывается вопрос  о внесении изменений в действующий  порядок распределения средств  от платы за землю между  бюджетами разного уровня. В частности   предлагается, чтобы арендная плата  за землю и средства от продажи  земельных участков, разграниченных по уровням собственности в полном объеме поступали в соответствующий бюджет публичного образования, а за земельные участки, неразграниченные по уровням собственности делились в следующей пропорции: 15% - в бюджет Российской Федерации; 35% - в бюджет субъекта Российской Федерации; 50% - в местный бюджет⁸³.

§3.Права и обязанности  сторон в договоре аренды земельных участков

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка⁸⁴.

Довольно  сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если  у  фактического   землепользователя   отсутствуют   предусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в т.ч. права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.⁸⁵

 Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право  на возмещение убытков и (или) расторжение  договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании  ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных предоставляет  арендатору следующие права:

• арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
• передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
• вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.⁸⁶

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются  все права по договору аренды и  в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу⁸⁷.

Как и  права, обязанности арендатора можно  разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В части  исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

• своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
• использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
• поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если  на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно  ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• переданное   арендатору   имущество  имеет   препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.⁸⁸

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным участком - продать, обменять, подарить, заложить и т.п., но это право принадлежит ему как собственнику имущества, и с передачей земли в аренду не прекращается. Права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что гарантирует ст.617 ГК РФ.

На основании  ГК РФ арендодатель обязан:

– передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;