Аренда земельных участков

По поводу соотношения государственной регистрации  права аренды и договора аренды в цивилистической литературе ведутся споры. Так, О.Ю.Скворцов в подтверждение дискуссионного характера проблемы отметил,  что  «ст.  26  Закона о  регистрации  вызывает  дополнительные вопросы, требующие дополнительного регулирования»¹⁰³; сам же он, судя по высказываниям, допускает возможность государственной регистрации «права аренды».

По мнению ряда авторов, в ст. 26 Закона о регистрации  имеет место простое смешение понятий. Так, если права третьих  лиц в отношении чужого имущества  установлены договором, то в качестве объекта регистрации должна выступать  сделка, хотя, безусловно, и в этом случае в  соответствующий   раздел    реестра    должна    быть    внесена    запись    об ограничении или запрете осуществления вещного права на недвижимость.

В.В. Витрянский считает, что «никаких отдельных  разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора и им же удостоверяется»; самостоятельного «права аренды» не существует¹⁰⁴.

Не следует  отождествлять и смешивать регистрацию  договора аренды и права аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю.Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения. Договор как сделка - юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей - подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора - сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора - сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».¹⁰⁵

Кроме того, в соответствии с действующим  законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды, поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло¹⁰⁶.

 На  практике при регистрации договора  аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. № 18¹⁰⁷, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел Ш-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

Иначе говоря, возможность признать существование  «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной  регистрацией обременении арендой  земельного участка¹⁰⁸; право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

По общему правилу свидетельство о праве  аренды не выдается. Однако регистрационные  органы, с частности, Самарская областная  регистрационная палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра  выдают свидетельство о регистрации  права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись об обременении права собственности.

  Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

 Таким  образом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств¹⁰⁹. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично — и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования.

§ 2. Исполнение и прекращение  договора аренды земельных участков

Исполнение  всякого договора есть, с одной  стороны, реализация, воплощение его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и соответствующая обязанность контрагента. 

 Всякое предоставление земельного участка, если даже он уже был ранее включен в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 г. №28-ФЗ¹¹⁰. В соответствии с п. 3 ст. 14 данного закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель, кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

  Действующее законодательство не содержит общей нормы о необходимости передавать земельный участок в аренду по акту сдачи-приемки. Тем не менее, такая потребность, как представляется, существует; здесь достаточно указать, что и по договору купли-продажи передача недвижимости требует приемо-сдаточного акта (ст. 556 ГК РФ); кроме того, фиксация в таком акте состояния участка, наличия или отсутствия определенных его составляющих способны обеспечить лучшую защиту добросовестной стороны и предотвратит споры. Поэтому было бы правильно статью 26 ЗК РФ дополнить п. 3: «3. Во всех случаях передача земельного участка и принятие ее новым землевладельцем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту»¹¹¹.

Если  же участок фактически новому арендатору предоставлен не был, то он не вправе истребовать  его от прежнего арендатора¹¹². Однако этот же участок может быть истребован в рамках выполнения обязанности передать участок (ст. 398 ГК РФ).

 По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

По мнению Ю.А. Кочетковой, окончание срока  аренды и ясно выраженное намерение арендодателя не продолжать арендные отношения, приводят к тому, что владение арендатора становится незаконным¹¹³. Она полагает не основательной в таких случаях ссылку на ст. 622 ГК РФ, описывающей действия арендатора за пределами срока аренды, и, тем самым, якобы, допускающей вероятность признания его удержания законным. Считаем, что замечание спорно, на практике вопрос о новом соглашении, в том числе с учетом преимущественного права арендатора, может решаться и решается уже после истечения срока аренды. А поскольку само владение возникло на основе титула, признавать его незаконным нельзя.

 ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя. Возможность передать право аренды земельным участком без согласия арендодателя находится в противоречии с общими положениями об аренде, так как  очевидно противоречит императивной норме п. 1 ст. ст. 391 ГК РФ, устанавливающей, что перевод долга требует согласия кредитора. Еще менее понятной (если говорить о юридической квалификации, а не об обиходном языке) выражение «ответственным по договору».

Полагаем, пункт 5 ст. 22 ЗК РФ следует изложить в такой редакции: «5. Арендатор  земельного участка без согласия арендодателя может уступить свое имущественное  право аренды другим лицам, в том  числе внести имущественное право аренды в качестве вклада в хозяйственное общество или паевого взноса в производственный кооператив. Он вправе также с согласия арендодателя перевести свои права и обязанности на третье лицо с заключением последним договора аренды с арендодателем; при отсутствии согласия арендодателя спор решается судом». В таком случае нет нарушения гражданского законодательства, а арендатор получает возможность полностью уступить весь комплекс прав и обязанностей по договору. Необходимости же вновь воспроизводить слова «в пределах срока аренды» нет, так как этот вопрос уже урегулирован ГК РФ.

 Право без согласия собственника, но при условии его уведомления передавать свои права по договору аренды в пределах срока договора аренды земельного участка предоставлены также арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при условии, что такой договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Следует отметить, что такого ограничения по срокам не предусмотрено для заключения договора субаренды: он может быть заключен независимо от срока первоначального договора аренды, но, безусловно, в пределах этого срока.

В юридической  литературе данный пункт ст. 22 ЗК РФ обоснованно подвергается критике. Так, Н.А.Сыродоевым высказывается мнение, что, если и можно согласиться  с системой уведомления (а не предварительного согласия), то нельзя поддержать правило об автоматическом переходе всех прав, обязанностей и ответственности к новому лицу в силу внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал; в данном случае фигура арендатора сохраняется, в отличие от перенайма; Земельный кодекс (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) искажает указанные отношения и фактически стирает различия, четко определенные ГК РФ.¹¹⁴

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока  аренды земельного участка его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных  п. 3 ст. 35, п. 1. ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ, т.е. собственники зданий   и    сооружений,    находящихся    на   земельном   участке,    имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка, в том числе и перед его арендатором, а если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то указанные лица обладают исключительным право на приватизацию земельных участков или заключение договора аренды. 

Понуждение  заключить договор возможно лишь в случаях, когда нарушение должника выражается в пассивном уклонении (отказе) от заключения договора; если же совершаются активные действия (например, данная обязанность нарушается тем, что заключен договор с третьим лицом), применение данной меры исключается. Склоняется к такому разрешению ситуации и судебная практика.

  Непосредственно    к    рассматриваемому    полномочию    арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п. 8 ст. 22 ЗК РФ). Последующая ссылка на порядок покупки, предусмотренный гражданским законодательством, позволяет говорить о том, что в данном случае имеется в виду норма ст. 250 ГК РФ, регулирующая отношения по продаже доли в общей собственности постороннему лицу.

 Порядок  реализации преимущественного права  арендатора на заключение договора аренды на новый срок также предусмотрен гражданским законодательством (ст. 621 ГК РФ). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре аренды, а при отсутствии такого указания — в разумный срок до окончания действия договора. В случае отказа арендодателя от заключения договора на новый срок, если последний в течение года после этого заключил договор аренды с другим лицом, прежний арендатор имеет право потребовать перевода на себя прав и обязанностей по такому договору и/ или возмещения убытков.¹¹⁵

 Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. В   договоре   аренды   земельных   участков   также    может   быть предусмотрено, что земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Указанная норма повторена в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но с совершенно справедливым примечанием: «при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности...». Другое отличие заключается в том, что арендатор таких земель имеет и преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ — т.е. собственники (унитарные предприятия, владельцы в силу права оперативного управления) зданий и сооружений становятся собственниками участков под этими объектами в упрощенном порядке.

 В соответствии со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их обязанностей; подчеркнем, что эти обязанности довольно обременительны (помимо уплаты арендных платежей арендатор обязан обеспечить сохранность земельного участка, осуществлять мероприятия по обеспечению их плодородия, проводить работы по защите почв и т.п.).