Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Для оценки стоимости  городских и поселковых земель: определяют базовую оценку кадастровой стоимости земли; выделяют и характеризуют оценочную зону земель; проводят дифференциацию базовой оценки кадастровой стоимости земель по оценочным зонам.

При установлении базовых оценок кадастровой стоимости  городских и поселковых земель используется метод, основанный на макроподходе. То есть для оцениваемой территории определяется расчетное значение создаваемого в экономике города (поселка) прибавочного продукта. Базовая оценка стоимости земель таких населенных пунктов устанавливается путем капитализации той части прибавочного продукта, которая относится на землю.

При этом рекомендуется  два варианта определения расчетных  значений прибавочного продукта в зависимости  от назначения оценки:

— по эффективности  производства, достигнутой в предреформенный, т.е. относительно стабильный, период.

Этот вариант  обычно применяется для установления арендной платы с иностранных  арендаторов и совместных предприятий, для учета земель в составе  национального богатства;

— исходя из эффективности, сложившейся в годы реформы.

Используется, как правило, для целей налогообложения или определения границ оценок кадастровой стоимости земли.

Величину прибавочного продукта, лежащего в основе определения  базовой стоимости городских  земель оценивают показателем чистой прибыли. По новой системе национальных счетов в Российской Федерации, реализующей систему учета и статистики, принятую в международной практике, органы государственной статистики производят расчет показателя чистой прибыли тер­ритории.

Порядок его  расчета таков:

1) рассчитывается региональное (нормативное) соотношение (коэффициент) показателя прибавочного продукта (чистой прибыли) к общей величине оплаты труда в отраслях экономики (табл. 2). 
 
 
 

Таблица 2

Расчет соотношения  прибыли и оплаты труда в экономике  региона

2) величина прибавочного продукта для каждого субъекта территории рассчитывается умножением его годового фонда оплаты труда на нормативное соотношение (коэффициент) прибыли к оплате труда, определенное для региона (табл. 3).

Таблица 3

Расчет нормативного прибавочного продукта по городу

Долю земли  в формировании прибавочного продукта определяют двумя способами:

1) общая доля  земли и капитала в доходе  в странах с развитой рыночной  экономикой составляет в настоящее  время примерно четвертую часть.  Если соотношение земли и капитала оценивается (%) как 50:50, то доля земли в прибавочном продукте при первом способе исчисления составляет 12,5% (0,25 х 50:100);

2) второй способ  основан на том, что земельные  участки в городе не являются  средством производства в отличие  от сельскохозяйственных земель, поэтому доля городских земель в прибавочном продукте должна быть, в сравнении с землями сельскохозяйственного назначения, ниже. Ее предлагается исчислять на основе уравнения регрессии, разработанного по отчетным данным сельскохозяйственных предприятий региона:

У=А0+А1Х1+А2Х2+А3Х3+А4Х4,

где У — нормативный  доход (выручка) от реализации сельскохозяйственной продукции;

X1 — основные  производственные фонды сельхозназначения;

X2 — материальные  оборотные средства;

X3 — численность  среднегодовых работников, занятых в сельхозпроизводстве;

X4 — оценка  сельхозугодий по выходу кормовых  единиц.

На основе коэффициентов  регрессии и средних по региону  значений факторов, вошедших в модель, определяется вклад каждого, в том  числе и доля земли с учетом качества.

Далее, установив  долю земли в формировании прибавочного продукта города и площади оцениваемых  земель, определяется нормативный доход  на единицу этой площади. Базовая  оценка стоимости земель рассчитывается как капитализированный доход

Z=D : R х 100,

где Z — оценка стоимости земли;

D — нормативный  доход на единицу земельной  площади;

R — норма  (коэффициент) капитализации дохода, % .

Коэффициент капитализации  может быть определен в границах от 2,5% (ставка годовых) до средней величины ставки Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам из расчета сложного процента за период не менее года. 
 
 
 
 

Таблица 4

Расчет базовой  кадастровой оценки стоимости земли

 

Срок капитализации (40 лет) — величина, обратная банковской ставке в 2.5% годовых.

При характеристике оценочных зон городских земель (зонировании) выделяют прежде всего оценочные участки, устанавливают для них коэффициенты относительной ценности территории, определяют границы зон градостроительной ценности и проводят по ним расчет значений коэффициентов дифференциации.

При зонировании  территории проводят:

а) деление территории поселения на оценочные участки;

б) определяют для  каждого оценочного участка перечень факторов, влияющих на его градостроительную  ценность;

в) проводят расчет суммарного коэффициента относительной ценности оценочного участка и коэффициента дифференциации средней ставки земельного налога по отдельным оценочным участкам территории поселения;

г) оценочные  участки, имеющие близкие значения коэффициентов дифференциации, объединяют в оценочные зоны (зоны градостроительной ценности).

Оценочные участки, их границы и коэффициенты к ним  определяются положением строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*) с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

В границах городского плана выделяются территории различного функционального использования, которые  разграничиваются на оценочные участки.

Территории в  черте поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами, делятся  на оценочные участки по условиям транспортной доступности; производственные территории — по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов. Границами оценочных участков служат естественные рубежи (реки, овраги, балки, обрывы); инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги) и т.п.

После выделения  оценочных участков для них устанавливается  коэффициент относительной ценности территории. При его расчете учитываются следующие группы факторов: доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

историческая  ценность застройки, эстетическая и  ландшафтная ценность территории; состояние  окружающей среды; инженерно-геологические  условия строительства и степень  подверженности территории отрицательным  воздействиям природы и т.п.

Суммарное значение коэффициента относительной ценности для оценочного участка определяется по формуле

где Кi— коэффициент (суммарное значение) относительной  ценности i-го оценочного участка;

— значение коэффициента 1-го фактора, j-й группы, i-го участка.

Оценочные участки  с достаточно близкими значениями коэффициентов  объединяются в одну оценочную зону. В одну зону могут также включаться и территориально разъединенные  оценочные участки.

Дифференциация  базовой оценки кадастровой стоимости  земель по оценочным зонам проводится с учетом комплексных коэффициентов их относительной ценности.

Коэффициент относительной  ценности оценочной зоны определяется как средневзвешенная величина коэффициентов  вошедших в нее оценочных участков по формуле

где Коз -  коэффициент относительной ценности оценочной зоны;

S — площадь  i-го оценочного участка.

Умножая базовые  показатели стоимости на соответствующие  коэффициенты дифференциации, определяют стоимость земли по оценочным  зонам (табл. 5). 

Таблица 5

Расчет кадастровой  оценки стоимости 1 га земли по оценочным зонам города, млн. руб.

 

В зависимости  от вида функционального использования  земельных участков проводят расчет рентных коэффициентов (табл. 6).

Таблица 6

Расчет рентных  коэффициентов по видам функционального  использования земельных участков города

 

Оценка  сельскохозяйственных земель

     При оценке земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов, изменяются и методические подходы.

Так, например, если земля изымается из сельскохозяйственного оборота, нужно учитывать величину сопряженных капитальных вложений, дополнительных затрат на проведение рекультивации и окультуривания почв на площади отвода, величину и стоимость недополученной продукции за период изъятия земель из сельскохозяйственного оборота и т. п.

Расчет величины сопряженных капитальных вложений при использовании земли для  объектов строительства или добычи полезных ископаемых, строительного  материала и т. п., выполняется  с учетом фактора времени, структуры сельскохозяйственных угодий и региональных особенностей.

Оценка земли  производится на основе бонитета (качества земли), определяемого в баллах по данным земельно-оценочных работ, проведенных  системой институтов «Росземпроект» по регионам и отдельным сельскохозяйственным предприятиям.

В качестве экономического (денежного) параметра качества (бонитета) почв принят размер производимого в  сельском хозяйстве национального  дохода, отнесенный к приведенной  сопоставимой площади почвы с учетом ее качества и расчетного срока, на который земля изымается из сельскохозяйственного оборота.

Для денежной оценки земли, используемой в сельскохозяйственном производстве, в условиях перехода к рыночной экономике предлагаются два методических подхода.

1. Определение  цены земли на основе средневзвешенных  баллонное качества.

За базовую  денежную оценку земли сельскохозяйственных предприятий в этом случае приняты  нормативная урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность кормовых угодий, рассматриваемые при оценке земель как функция экономических, почвенных и климатических факторов. Поэтому по каждому хозяйству собирается и обрабатывается следующая информация: средние значения признаков и свойств почв, продуктивности кормовых угодий, полученные по данным почвенно-климатических обследований; средние многолетние данные по температуре воздуха, количеству осадков в год и пр.; среднегодовые показатели по урожайности сельскохозяйственных культур, затратам труда, стоимости силовых и рабочих машин, количеству внесенных минеральных и органических удобрений, стоимости тракторов, комбайнов и других сельскохозяйственных машин на 1 га посева, количеству работников растениеводства, приходящихся на 100 га культивируемой площади, и другие показатели.

В результате по каждому земельно-оценочному району для основных сельскохозяйственных культур рассчитывают уравнения регрессии урожайности, которые применяют для получения нормативной урожайности зерновых по району. Так как в большинстве регионов Российской Федерации доля пашни под зерновыми культурами составляет до 70% , то при денежной оценке земельных ресурсов такой подход вполне приемлем. В специализированных районах оценка земли производится по ведущей культуре. Для определения, насколько одни земли лучше или хуже других, необходимо рассчитывать средневзвешенный балл качества земель. Совокупные почвенные баллы земель по сельскохозяйственным предприятиям и в целом по району используются при денежной оценке земельных угодий, определении величины земельного налога и размеров арендной платы за землю.