Объекты оценки недвижимости и их классификайция

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

• в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
• во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения  величин корректировок, в зависимости  от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование  принимаемых в расчет корректировок  является обязательным. Окончательное  решение о величине результата, определенного  методом сравнения продаж, принимается  на основании анализа скорректированных  цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

 

 

                 3. ПОЭТАПНОСТЬ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ СКЛАДСКОГО          

                             ПОМЕЩЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ МЕТОДА       

                                    СРАВНИТЕЛЬНЫХ ПРОДАЖ

 

                           3.1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую  последовательность действий:

1. идентификация и описание объекта оценки;
2. установка оцениваемых имущественных прав;
3. указание даты оценки;
4. описание цели оценки;
5. определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки.

Конечной  целью оценки объекта недвижимости является продажа. Для этого необходимо определить рыночную стоимость объекта.

Согласно  закону «Об оценочной деятельности в РК», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении  рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные  условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором  обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

 

 

                     3.2 ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ РЫНОЧНОГО

                   МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ

                     ОЦЕНКИ СКЛАДСКОГО ПОМЕЩЕНИЯ В Г. КОЛА (РФ)

 

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для  всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость  или стоимость реализации. При  этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет  затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

В сентябре 2008 года в г. Кола на станции Кола завершилось строительство блока  складских помещений общей площадью 6500 м². Право собственности – полное. На территории складов имеются все коммуникации – проведены свет, канализация, отопление и водоснабжение, имеются собственные водонагреватели, трансформаторная подстанция (дизельный генератор энергии); проведены телефонная и Интернет линии; сделан евроремонт административных помещений; имеются хорошие подъездные пути – новая асфальтовая дорога и действующая ж/д ветка.

Для определения стоимости складского помещения будем использовать рыночный метод оценки недвижимости или сравнительный  метод, при котором сопоставляются данные об аналогичных проданных  объектах за определенный период. Оценка объекта производится с целью  его продажи и получения прибыли.

За  период с 20 января по 30 сентября в г. Кола было продано 4 аналогичных оцениваемому объекта. Подробная характеристика складов приведена в таблице 3.1

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.1 – Информация по сделкам купли-продажи  складских помещений в рассматриваемом  районе	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи		15 млн.	11 млн.	7,8 млн.	6,5 млн.
Площадь	1500 м2 + 5000 м2 (участок)	1200 м2 + 4000 м2 (участок)	2400 м2 + 2800 м2 (участок)	1300 м2 + 1600 м2 (участок)	2100 м2 + 3000 м2 (участок)
Местоположение	г. Кола, ул. Привокзальная	г. Кола, ул. Привокзальная	станция Кола	Комсомольск. горка	г. Кола, пр. Советский
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Динамика сделок		6 недель	9 недель	4 месяца	8 месяцев
Состояние склада	евроремонт	обычное состояние	обычное состояние	обычное состояние	требует ремонта
Наличие административного здания и его состояние	есть, евроремонт	есть, обычное состояние	нет	нет	есть, требует капитального ремонта
Используемый строительный материал	кирпич	кирпич	каменные  блоки	кирпич	кирпич
Водопровод	есть	есть	нет	есть	нет
Наличие бойлеров	есть	нет	есть	нет	нет
Трансформаторная подстанция	есть	нет	нет	есть	нет
Телефонная линия, Интернет	есть	есть	нет	нет	нет
Состояние подъездных путей		лучше оцениваемого	аналогично  оцениваемому	аналогично  оцениваемому	аналогично  оцениваемому
Наличие ж/д ветки	есть	есть	есть	нет	есть
Экологическое состояние местности	загрязненность  в пределах допустимого	загрязненность  в пределах допустимого	вредное производство	зеленая зона	загрязненность  в пределах допустимого

 

 

Таблица 3.2 – Внесение корректировок

	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена продажи 1м2		2884,615	2115,385	2689,655	1274,51
Местоположение	г. Кола, ул. Приморская	г. Кола, ул. Привокзальная	станция Кола	Комсомольск. горка	г. Кола, пр. Советский
Корректировка		+180	+120	+90	-30
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Право собственности	полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	0	0	0	0	0
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	2779,655	1244,51
Динамика сделок		6 недель	9 недель	4 месяца	8 месяцев
Корректировка		0	0	+73,12%	+146,25%
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	4812,139	3064,606
Состояние склада	евроремонт	обычное состояние	обычное состояние	обычное состояние	требует ремонта
Корректировка		0	0	0	+500
Скорректированная цена		3064,615	2235,385	4812,139	3564,606
Наличие административного здания и его состояние	есть, евроремонт	есть, обычное состояние	нет	нет	есть, требует капитального ремонта
Корректировка		+100	+400	+400	+200
Скорректированная цена		3164,615	2635,385	5212,139	3764,606
Используемый строительный материал	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка		0	0	0	0
Скорректированная цена		3164,615	2635,385	5212,139	3064,606
Водопровод	есть	есть	нет	есть	нет
Корректировка		0	+167,42	0	+167,42
Скорректированная цена		3164,615	2802,805	4412,139	3232,026
Наличие бойлеров	есть	нет	есть	нет	нет
Корректировка		+12,91	0	+12,91	+12,91
Скорректированная цена		3177,525	2802,805	4425,049	3244,936
Трансформаторная подстанция	есть	нет	нет	есть	нет
Корректировка		+57,88	+57,88	0	+57,88
Скорректированная цена		3235,405	2860,685	4425,049	3302,816
Телефонная линия, Интернет	есть	есть	нет	нет	нет
Корректировка		0	+13,99	+13,99	+13,99
Скорректированная цена		3235,405	2874,675	4439,039	3316,806
Состояние подъездных путей		лучше оцениваемого	аналогично  оцениваемому	аналогично  оцениваемому	аналогично  оцениваемому
Корректировка		-12,55
Скорректированная цена		3222,855	2874,675	4439,039	3316,806
Наличие ж/д ветки	есть	есть	есть	нет	есть
Корректировка		0	0	+27,39	0
Скорректированная цена		3222,855	2874,675	4466,429	3316,806
Экологическое состояние местности	загрязненность  в пределах допустимого	загрязненность  в пределах допустимого	вредное производство	зеленая зона	загрязненность  в пределах допустимого
Корректировка		0	+300	-200	0
Скорректированная цена продажи 1 м2		3222,855	3174,675	4266,429	3316,806

 

Из  исходных данных видно, что объекты  сравнения отличаются от оцениваемого площадью, условиями финансирования, временем продажи и физическими  характеристиками.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка  на условия продажи не требуется. Для определения величины корректировки  по фактору необходимо выбрать пару сравниваемых продаж. При этом по сравниваемому  объекту берется скорректированная  цена по предыдущему элементу сравнения.

Для корректировки на динамику сделок (время  продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом.

В нашем случае объект №1 и №4 сильно отличаются временем продажи. Скорректировав цену продажи объекта №1 на условия  финансирования, можно определить корректировку  на время продажи: (3064,615 – 1244,51)/ 1244,51 = 146,25%, т.е. за период в восемь месяцев  цены на недвижимость выросли на 146,25%.

Путем применения корректировок все сравнимые  объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию, времени  продажи, местоположению, техническому состоянию и т.п., что создает  единую базу для проведения корректировок  на остальные элементы сравнения.

Для каждого объекта сравнения  получена скорректированная цена. В  соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных  цен продаж вывести значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда скорректированных  цен продаж весового коэффициента, учитывая степень отличия объектов сравнения от объектов оценки. При  этом следует принимать во внимание диапазон разброса цен продаж, общий  процент корректировок, взятых по абсолютной величине, общий процент корректировок, определенный как разница между  положительными и отрицательными корректировками, а также любые другие данные.

В данном примере получатся очень  большой диапазон цен продажи  – от 3174,675 до 4266,429 руб. за 1 м². Т.е. продажной цене с меньшими корректировками присвоен больший удельный вес – для объекта №1 количество корректировок = 6. Кроме того, сумма общей валовой корректировки для объекта №1 наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости объекта сравнения принята цена продажи объекта №1 – 3222,855 за 1 м², стоимость за весь оцениваемый объект общей площадью 6500 м² составит 20 948 558 руб.

Но, тем не менее, техническое оснащение оцениваемого объекта лучше, чем у объекта  №1, цена за м² у которого составляет 3222,855 руб. и в несколько раз лучше, чем у объекта №3, цена за м² у которого выше чем у объекта №1, а техническое состояние хуже, поэтому можно принять любую цену за продажную.

Если принять  стоимость оцениваемого объекта  из расчета 4266,429 руб. за м², то общая стоимость оцениваемого объекта будет равна 27 731 789 руб.

Даже если эта цена будет устраивать продавца, то вряд ли оцененное в такую стоимость  помещение найдет своего покупателя, т.к. для г. Кола есть более приемлемые варианты, где ремонт помещений можно  производить в процессе их непосредственной эксплуатации.

 

 

                                            ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Становление рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Приобретение  реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.

Оценка также  необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого  использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных  с недвижимостью.

Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости  имущества.

Существует  множество приемов для определения  стоимости объекта недвижимости, однако, большинство из них может  быть ограничено тремя подходами: доходным, затратным и сравнительным. Оставаясь  в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных  методов. Целью использования более  одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов  оценочного заключения.

Для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости используются, как правило, все три оценочных  подхода. В соответствии с каждым подходом получают предварительные  величины стоимости оцениваемого объекта.

Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного  и недвусмысленного толкования результатов  проведения объектов оценки, отраженных в отчете.