Объекты оценки недвижимости и их классификайция

                    

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

 

МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ ИНДУСТРИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ  РАБОТА

по теме «Объекты оценки недвижимости и их классификация»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Студента 3 курса,

Алимжанова Данияра

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Астана

2012 г

                      СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

1. Понятие недвижимости и основные проблемы ее оценкИ

1.1 Классификация объектов недвижимости

1.2 Современные принципы анализа рынка недвижимости

1.3 Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

2. Методические и нормативные основы методов оценки недвижимостИ

2.1 Оценка объектов недвижимости для целей купли-продажи

2.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

3. Поэтапность процесса оценки складского помещения на примере метода сравнительных продаж

3.1 Постановка задачи оценки

3.2 Практическое применение рыночного метода оценки недвижимости на примере оценки складского помещения в г. Кола

 

Заключение

Приложение 1

Список использованной литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         Введение

 

Среди элементов  рыночной экономики особое место  занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой  личного существования для граждан  и служит базой для хозяйственной  деятельности и развития предприятий  и организаций всех форм собственности.  Происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных  и зарубежных инвесторов, для которых  важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования  землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинства граждан налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в  этой сфере позволяет принимать  юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

С исторической точки зрения, ситуация с оценкой недвижимости как, видимо, и в других странах с переходной экономикой - уникальна: имеет место явный дисбаланс между доступностью современных методов оценки и недоразвитостью самого рынка недвижимости, к которому они применяются. Действительно, в исторически "нормальном" эволюционном процессе в странах с рыночной экономикой методы оценки и рынок развивались параллельно, и новые методы отражали уже существующую реальность. В современные методы оценки стали доступны благодаря стартовой технической помощи, и они попали в благодатную среду, так как сообщество специалистов, переквалифицировавшихся в оценщиков, хорошо образовано и владеет навыками работы с компьютерной техникой. Тем не менее, недоразвитость самого рынка и отсутствие у всех нас опыта работы в среде, где современные рыночной механизмы работают в полную силу, зачастую приводит к не вполне осмысленному использованию приемов, применение которых не имеет еще почвы. Применяя стандартные образы: похоже на пацана, изображающего в отцовской фуражке капитана корабля или девчонку, примеряющую мамины туфли на высоких каблуках.

Кажется, однако, что оценщики уже набрали достаточно стартового опыта, чтобы переходить к следующей стадии - систематическому осмыслению и публичному обсуждению границ применимости тех или иных методов. Наверное, общество оценщиков (ОО) должно способствовать этому процессу организационно и финансово. Например, было бы в высшей степени полезно выделить некоторые средства на финансирование на конкурсной основе небольших конкретных исследований, посвященных этому кругу проблем. Темы таких исследований могли бы формулироваться как самими конкурсантами, так и определяться и публиковаться ОО. Было бы идеальным сформировать небольшую международную группу, способную сформулировать темы наиболее актуальных исследований, и корректировать эту программу с течением времени.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения  людей, имевших дело с недвижимостью.

 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи  с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой  практике недвижимость – это земля  как физический объект, а также  все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к  ней, не зависимо от того, имеют ли они  природное происхождение или  созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с  имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

К недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты.

В законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым  признакам, а по целесообразности распространения  на них специального правового режима, установленного для действительно  недвижимых вещей.

Недвижимость  включает в себя не только понятие  физического или материального  объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость  как товар с экономической  точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и  возникает рынок недвижимости. Рынок  недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что в связи  с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности, т.е. определение стоимости  объекта недвижимости.

Так как, оценка недвижимости это особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого  имущества и в то же время –  необходимый момент при совершении практически любой операции с  недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием  решений о реализации проектов строительства  объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал  и т.д., то ее оценка довольно сложный  процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

В связи с  актуальностью темы работы, целью  работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных  актов и специальной экономической  литературы, проведение расчетов по определению  стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами  курсовой работы являются:

1. Рассмотрение основных аспектов оценки недвижимости;
2. Изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
3. Описание методики оценки по выбранному объекту недвижимости;
4. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта на конкретном примере.

Объектом  исследования является оцениваемое  складское помещение, находящееся  в г. Кола на улице Привокзальной. Предмет – методика оценки объекта  недвижимости, с целью определения  его текущей рыночной стоимости.

Методологическую  основу работы составили три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

1. метод сравнения;
2. затратный метод;
3. метод капитализации доходов.

Теоретическая основа курсовой работы – пособия  и учебники по экономике и оценке недвижимости, по оценке инвестиций в  недвижимость таких авторов как: А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, А.Г. Грязновой, Н.Н.Кузьминова, Н.Е. Симионовой, Е.И. Тарасевича и др.

Практическая  значимость работы состоит в том, что при подробном рассмотрении продажной стоимости сопоставляемых объектов можно не только определить стоимость оцениваемого объекта, но и получить данные о динамике цен  на недвижимость, что даст более  объективную оценку по сравнению  со службой статистики.

 

 

               1.ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ОСНОВНЫЕ

                            ПРОБЛЕМЫ ЕЕ ОЦЕНКИ

 

1.1 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Признаки недвижимости:

• недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
• прочно связана с землей как физически, так и юридически;
• долговечность объекта инвестирования;
• стоимость недвижимости высока;
• каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
• потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
• новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
• строгое госрегулирование сделок с недвижимостью.
• способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

• полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
• фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
• стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
• неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
• ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение);
• обособленные водные объекты;
• многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

 

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

1. здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2. обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
3. инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
4. стационарные сооружения благоустройства территории участка;
5. элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;