Объекты оценки недвижимости и их классификайция

Применение  затратного метода необходимо при анализе  нового строительства; реконструкции  зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при  оценке недвижимости; при оценке для  целей страхования; оценке последствий  стихийных бедствий; оценке специальных  зданий и сооружений.

В условиях становления рыночных отношений  затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что  затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости  и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

В настоящее время этот момент нередко  учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как  их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует  помнить, что балансовая стоимость  основных фондов предприятий не соответствует  их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования  недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу  максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации  дохода при оценке рыночной стоимости  недвижимости реализуется в следующей  последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов;
2. капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в  результате коммерческих арендных отношений  и доходы от реверсии.

Исходной  предпосылкой метода прямой капитализации  является постоянство и бесконечность  капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая  стоимость будущего потока доходов  определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности  или интерес, к коэффициенту капитализации  для данного права собственности  или интереса.

Исходной  предпосылкой метода капитализации  по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. В  методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного числа будущих  денежных потоков в настоящую  стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей  риску инвестиций в данный тип  недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости без учета  условий финансирования метод капитализации  по норме отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных  моделей капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая  как систематические, так и несистематические  риски, определяется:

1. методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
2. методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;
3. методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку стал интенсивно расти. Это  обусловлено недавними событиями  в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Стоимость услуг  по профессиональной оценке сильно различается  в зависимости от типов оцениваемых  объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты  привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф  почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается  к его стоимости.

 

 

                 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ И НОРМАТИВНЫЕ ОСНОВЫ

                          МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

                      2.1 ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

                                 ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

 

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для  всех классов и категорий недвижимости применяются рыночная стоимость  или стоимость реализации. При  этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев определяющим методом расчета стоимости будет  затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи  в течение ограниченного периода  времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для продажи  в сроки, существенно меньшие  адекватному маркетинговому периоду  для данного типа недвижимости, в  качестве базы оценки для всех классов  и категорий недвижимости применяется  стоимость ограниченной реализации.¹

Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ  по оценке и характеристики оцениваемой  собственности.

В общем виде классификация основных целей, для  которой производится оценка недвижимости, имеет следующий вид:

1. оценка для покупки или продажи;
2. оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;
3. оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;
4. оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчетности;
5. оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании;
6. оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь место и другие цели оценки, при этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться клиентом и  оценщиком.

После выяснения  цели оценки следует установить, к  какому классу и категории относится  оцениваемая собственность.

Для целей  оценки выделяют два класса собственности:

1. Специализированная – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса (музеи, библиотеки, больницы, школы, колледжи; стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдаленных от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса);
2. Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учетом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития.²

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:

1. рыночная стоимость при существующем использовании – для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала;
2. остаточная стоимость замещения – для специализированной недвижимости.

Таким образом, неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей.

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2.2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

                                            НЕДВИЖИМОСТИ

 

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

В условиях для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые  имеющиеся сведения о прошедших  сделках по объектам, так как проблема поиска информации для данного метода осложняется ее закрытостью.

Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах  оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в  сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов  сравнения и измерения корректировок  рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости  оцениваемого объекта.

Основополагающим  принципом сравнительного подхода  к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) считается основным методом оценки при продаже объекта  недвижимости. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Метод сравнения  продаж применяется при наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации о сделках купли-продажи  объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП  также может называться подходом прямого сравнительного анализа  продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

Последовательность  применения метода САП:

1. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлтерские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП  является согласование результатов  сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его  сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес  имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном  рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены  одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам  сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые  вызывают изменение цен на недвижимость.³ К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

• состав передаваемых прав собственности;
• условия финансирования сделки купли-продажи;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• экономические характеристики;
• характер использования;
• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

2. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлтерской компании; выявление условий продажи. При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трех основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.