Объекты оценки недвижимости и их классификайция

 

6. другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

 

 

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье			Нежилые помещения
– свободные земельные участки (под  застройку или другие цели использования  поверхности земли); – природные комплексы (месторождения  и т.п.) для их эксплуатации и др.		– элитное жилье; – типовое жилье; – городское, загородное жилье и др.			– офисные помещения; – складские помещения; – торговые помещения; – производственные помещения и др.

 

 

 

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что  способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	– для жилья: дома, коттеджи, квартиры; – для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; – для производственной деятельности: фабрики, заводы; – для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; – для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных  и административных учреждений
по целям владения	– для ведения бизнеса; – для  проживания владельца; – в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов  и НЗП; – для освоения и развития; – для потребления истощимых  ресурсов
по степени специализации	– специализированная – которая в  силу своего специального характера  редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего  использования, кроме случаев, когда  она реализуется как часть  ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие  и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными  особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; – неспециализированная –  вся другая недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в  существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	– введенные в эксплуатацию; – требующие реконструкции  или капитального ремонта; – незавершенное строительство
по воспроизводимости в натуральной форме	– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; – воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

 

Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента  различных видов недвижимости в  конкретный момент времени.

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий  объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время это:

1. квартиры и комнаты;
2. помещения и здания под офисы и магазины;
3. пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4. свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);
5. складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости входят в состав имущественного комплекса  предприятий и организаций (в  частности, приватизируемых) что существенно  влияет на их стоимость.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две  формы проявления – потребительную и меновую стоимость.

Потребительная  стоимость обусловлена совокупностью  естественных и общественных свойств  и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также  естественными и общественными  свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Плодородие  и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы  формируют потребительную стоимость  объекта недвижимости.

Меновая стоимость  возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения  выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение  стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма  проявления меновой стоимости –  цена, которая отрешает суммарное  действие всех рыночных факторов, где  на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, например:

1. Происхождение:
• естественные (природные) объекты;
• искусственные объекты (постройки).
2. Назначение:
• свободные земельные участки (под застройку или другие цели);
• природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;
• постройки (для жилья, офиса, торговли и сферы платных услуг, промышленности);
• прочие.

3) Масштаб:

• земельные массивы;
• отдельные земельные участки;
• комплексы зданий и сооружений;
• жилой дом многоквартирный;
• жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);
• секция (подъезд);
• этаж в секции;
• квартира;
• комната;
• летняя дача;
• комплекс административных зданий;
• здание;
• помещение или части зданий (секции, этажи).

4) Готовность к использованию:

• готовые объекты;
• требующие реконструкции или капитального ремонта;
• требующие завершения строительства.

Недвижимое имущество
Физический объект
Местоположение Площадь и границы Объем Размер (высота, длина, ширина) форма	ландшафт залежи ископаемых тип почвы физические характеристики внешняя среда
Объекты экономических отношений
Товар Капитал в вешней форме Издержки содержания Финансовый актив	Полезность Доходность Ликвидность стоимость	цена налогообложение инвестирование спрос и предложение
Объект правовых отношений
право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться).		Вешные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного введения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем, траст и иные права).
Объект общих социальных отношений (земля)
Место обитания людей всех поколений Невосполнимый природный  ресурс Пространственный базис  размещения других объектов Защищается на благо всех людей Основа свободы и независимости		Условие жизни людей Источник благ Престижность владения Основа гордости и славы Многофункциональное значение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

          1.2 СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА          

                                       НЕДВИЖИМОСТИ

 

Успех бизнеса  в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством  информации, на основе которой принимаются  ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

Изучая историю  функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно  прийти к выводу о том, что недостаточное  внимание, уделяемое качеству аналитической  работы, является одной из главных  причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным  примером является кризис на рынке  недвижимости США в конце 80-х и  начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело  к перенасыщению рынка и, соответственно, не востребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других – обосновать получение кредита, а третьих – о разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными  данными местных рынков, как правило, имело результатом появление  необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них  инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций  сформировался устойчивый синдром  недоверия к любым проектам и  рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

 

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               1.3 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ

                             СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

4. метод сравнения;
5. затратный метод;
6. метод капитализации доходов.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости характеризуется анализом рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым. Для того чтобы данный подход был применен к конкретной ситуации, необходимо обладать большим объемом накопленных и достоверных статистических данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости, что возможно только при условии высокой развитости рынка недвижимости.

При наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации, для определения  стоимости методом сравнения  продаж допускается применять методы математической статистики и методы введения корректировок (поправок), где  применяются количественные и качественные методики.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод  оценки недвижимости реализуется в  следующей последовательности:

1. определение стоимости участка земли;
2. определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;
3. определение величины накопленного износа зданий и сооружений;
4. определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого  для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие  восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли  предпринимателя.