Залог в банковской практике

     Залогодателем при залоге права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое  право, такое лицо самостоятельно решает вопрос о залоге и испрашивать  согласие должника не должно. При  залоге прав на чужие вещи (право аренды) необходимо согласие собственника вещи или лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.

     Залог прав подразумевает наличие специальных  требований по отношению к договору о залоге прав:

     - вид залога, существо обеспеченного  залогом требования, его размер, сроки, состав и стоимость заложенного имущества,

     - лицо, которое является должником  по отношению к Залогодателю.

     Залогодатель  обязан уведомить своего должника о  состоявшимся залоге прав.Если в случае залога арендных прав в договоре аренды предусмотрено запрещение арендатору отчуждать свои права по договору аренды без согласия собственника-арендодателя, то необходимо его согласие как собственника вещи, право на которую передается в залог.

     При неисполнении  обеспеченного залогом  обязательства , Залогодержатель вправе требовать не перевода на себя заложенного права( то есть  и все расходы по нему), а реализации этого права с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы.

     Закон о залоге предоставляет также  Залогодержателю право вступать в качестве третьего лица в дело,   в  котором рассматривается иск о заложенном праве, а также защищать заложенное право от нарушений третьих лиц, если Залогодатель не выполняет этой обязанности.

     Залогодатель  обязан совершать действия, которые  необходимы для обеспечения действительности заложенного права:

     - не совершать уступки заложенного  права,

     - не совершать действий, влекущих  прекращение заложенного права  или уменьшение его стоимости,

     - принимать меры, необходимые для  защиты заложенного права от  посягательств со  стороны третьих лиц,

     - сообщать Залогодержателю сведения  об изменениях, происходящих в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами о притязаниях третьих лиц на это право.

     Залогодатель  продолжает оставаться собственником  переданного права в залог права. Уступка права третьим лицам возможна только при наличии разрешения в договоре о залоге. При уступке переданного в залог права третьему лицу, залог  сохраняет силу. Отличительная особенность залога прав, удостоверяемых акциями - необходимость регистрации договора залога акций у специализированного регистратора и составление залогового распоряжения - документа, направляемого от владельца акций держателю реестра соответствующего АО и содержащего требование о внесении в реестр записи о возникновении залога акций, записанных на имя Залогодателя.

     Залог дебиторских счетов. Это перспективная форма залога в России. Приемлемость дебиторских счетов для залога осуществляется по критериям:

     - качество реализуемых товаров,

     -финансовая  устойчивость покупателя.

     Кредитный эксперт банка анализирует по представленным документам: динамику показателей характеризующих возврат данных ценностей покупателями, динамику, структуру и длительность дебиторской задолженности в разрезе каждого плательщика.

     Сумма кредита под дебиторские счета колеблется от 50% до 90% их стоимости.

     Кредитование  под залог дебиторской задолженности  не предполагает уведомление клиентов заемщика о том , что их счета закладываются  в качестве обеспечения ссуды. Заемщики избегают такого уведомления так как получение ссуды под дебиторские счета может рассматриваться как признак финансовой неустойчивости фирмы. При этом заемщик обязуется перед банком направлять непосредственно ему все поступления от своих клиентов, неоплаченные счета которых используются в качестве обеспечения.

     Если  предполагается уведомление клиентов фирмы, то им рекомендуется производить  все перечисления непосредственно  банку. Банк сообщает о поступлении платежей и погашает ссуду.

     Решение о выдаче ссуды под дебиторскую  задолженность и ее величина зависит не только от кредитоспособности и репутации заемщика , но и от характера и качества самих неоплаченных счетов.

     Залог недвижимости. Более сложным ,  мало применяемым в нашей стране, но развитый в других странах, является залог недвижимости (ипотека).Впервые понятие “ипотека”было введено Законом РФ “О залоге”. Впоследствии первая часть ГК РФ дополнила его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества.

     В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации как сделки с недвижимым имуществом. Доверенность независимо от имени каких субъектов она выдается ( физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удос-товерена. Федеральное законодательство не содержит каких либо ограничений относительно места удостоверения договора о залоге. Так как отчуждения имущества не происходит , по соглашению сторон он может быть оформлен у любого нотариуса, как по месту нахождения имущества, так и в другом месте.

     Особенности ипотеки в зависимости от объема правомочий по распоряжению имуществом.

     Имущество, находящееся в общей собственности, которая может быть совместной и  долевой.

     Условием  ипотеки имущества, находящегося в  общей совместной собственности , в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это собственников .

     Передача  же в залог имущества, находящегося в долевой собственности, зависит  от того, передается ли в залог все  имущество или только доля одного из собственников. Если в залог передается все имущество , то как владение, пользование, так и распоряжение им осуществляется по соглашению всех его участников. Если же закладывается  только доля одного из них, то согласие остальных собственников не нужно, поскольку для данного участника объектом распоряжения являются его имущественные права , его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками.

     Залогодателем  может быть как собственник, так  и лицо, имеющее на предмет право  хозяйственного ведения. Обязательным условием является наличие согласия собственника или уполномоченного им органа ( при залоге имущества государственных и муниципальных предприятий) на передачу недвижимого имущества в залог.

     Объектом  ипотеки может быть не только недвижимое имущество указанное в ст.130 и132.Данный перечень Залогодатель может расширить.

     Так, недвижимость в жилищной сфере - это земельный участок и прочно связанные с ним жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения ; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания.

     Земельные участки, в том числе участки  из состава земель сельскохозяйственного  назначения, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемые в предпринимательской деятельности, дачи, садовые домики, гаражи и другие строения потребительского назначения.

     На  сегодняшний день представляется невозможным  заложить недостроенный дом, строение, сооружение незаконченного строительства(право  собственности возникает с момента  регистрации акта приемки).Вместе с тем собственник, начавший строительство будущего жилого или иного строения, имеет право собственности и соответственно все полномочия по распоряжению такими объектами: фундамент, стены, стройматериалы, проектно-сметная документация, вложенные в строительство денежные средства, имущественные права на объект незавершенного строительства. Стоимость их определяется по соглашению сторон.

     Согласно  Указа Президента от 28 февраля 1996 года недопускается ипотека следующих  объектов:

• участки недр, особо охраняемых территорий,
• имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,
• имущество, приватизация которого запрещена,
• многоквартирные и индивидуальные жилые дома, находящиеся в муниципальной собственности.

В зависимости от предмета  ипотеки, его назначение различают:

• ипотека предприятий,
• ипотека зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов,
• ипотека земельных участков,
• ипотека жилых домов, квартир и комнат.

     Залог предприятия как имущественного комплекса рассматривается как объект недвижимости, включающий в себя различные виды имущества, предназначенного для производственной деятельности, как материальные ( земельный участок, здания, сооружения, оборудования) так и нематериальные активы и некоторые неимущественные права( фирменное название, товарный знак).

     Ипотека предприятия как имущественного комплекса, допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором он находится. В случае , когда Залогодатель не имеет права собственности или аренды на земельный участок, в ипотеку передается принадлежащее ему право пользования.

     Ипотека отдельного объекта недвижимости (зданий, строений жилого и нежилого фондов, сооружений и другие производственных объектов) предусмотрена одновременно  с ипотекой земельного участка( если есть право собственности и на землю).Если арендованный земельный участок в залог передается здание и одновременно право аренды земельного участка. Если, закладывается здание, находящееся на земле, переданной Залогодателю в пользование, то закладывается именно здание, с оговоркой, что оно расположено на таком то земельном участке.

     Если  предметом залога является помещение, находящееся в доме, соответственно не являющееся отдельным зданием, либо пристроенное к нему, то здесь не требуется ипотеки земельного участка.

     Ипотека земельного участка имеет ряд  особенностей. Возможен залог земельного участка без залога находящихся на нем зданий. При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящееся или возводимые на этом участке здания и сооружения Залогодателя, в том числе на принадлежащие ему жилые помещения, если в договоре не предусмотрено иное. При отсутствии в договоре такого условия Залогодатель в случае обращения на заложенный участок земли сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением Залогодателя с Залогодержателем, в случае спора - судом. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, не принадлежащие Залогодателю, а другому лицу, то при обращении Залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с торгов к приобретателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел Залогодатель.

     Особенности залога  жилых домов, квартир и  комнат:

     - Залогодателем может быть только  собственник.

     -желательно, чтобы в квартире никто не был прописан.

     Так как данное жилье не подлежит передаче Залогодержателю и в договоре не может быть условий по ограничению  пользования, то Залогодатель имеет  право распоряжаться любым образом, в том числе путем отчуждения с переводом на приобретателя  долга по обязательству, обеспеченному залогом, завещать, сдавать для проживания другим лицам по найму. При этом договор найма, заключенный с согласия Залогодержателя, сохраняет силу в будущем для нового собственника жилья. Если без согласия Залогодержателя, новый собственник может не возобновить его на новый срок.

     Обращение взыскания на жилой дом не является основанием для выселения покупателем  проживающих в нем Залогодателя, членов его семьи и других лиц. Они могут быть выселены лишь в судебном порядке если кредит был получен на постройку  жилого дома или покупку квартиры.

     Договор ипотеки. Должно быть указано право, в силу которого  имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю , и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право Залогодателя. По проекту закона “О ипотеке” договор залога недвижимости может быть оформлен в форме закладной.

     Оценочная стоимость предмета определяется по соглашения сторон( или приглашается профессиональный оценщик) и указывается в договоре в денежном выражении. Залоговая   стоимость земельных  участков не может  устанавливаться ниже их нормативной цены, отраженной в акте о нормативной цене земельного участка, выдаваемого Комитетом по землеустройству. К договору прилагаются копия чертежа границ земельного участка.

     В договоре должно быть четко указано  обязательство, обеспечиваемое ипотекой , с указанием его величины, основания  его возникновения, срок исполнения.

     В договоре может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования Залогодержателя , обеспеченных в том объеме , какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, или в фиксированной сумме. Если в договоре установлена фиксированная сумма требований Залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед Залогодержателем в объеме, превышающим эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.