Ипотечное и жилищное кредитование: состояние и перспективы

Постепенно под влиянием экономических условий предусматривается сформировать модель финансирования ипотеки, включающую следующие схемы: продажа пулов; списание кредитов с балансов первичных кредиторов и секьюритизация; выпуск обеспеченных облигаций без списания кредитов с банковских балансов; целевые накопления граждан в банках с увеличенным лимитом страхового покрытия в случае банкротства банка; кредитные инвестиционные фонды [1].

Формирование устойчивой системы фондирования предполагает постепенное сокращение государственной поддержки и внедрение конкурентных (рыночных) механизмов привлечения капитала всеми участниками.

Кроме того, в периоды кризисных обострений предусматривается широкое использование механизмов повышения ликвидности банковской системы, доступных Центральному банку Российской Федерации, включая кредитование под залог ипотечных ценных бумаг, операции «репо» с ипотечными ценными бумагами и другие механизмы [23].

В целях формирования условий для выпуска ипотечных ценных бумаг необходимо [1]:

- совершенствовать механизмы структурирования ипотечных ценных бумаг с учетом текущих запросов инвесторов и срочности рынка капитала;

- совершенствовать законодательство Российской Федерации об ипотечных ценных бумагах в части упрощения выпуска ценных бумаг ипотечными агентами;

- расширять возможности по обращению на российских биржах выпущенных за рубежом еврооблигаций, обеспеченных портфелями российских ипотечных кредитов;

- развивать инструменты хеджирования процентных рисков и т.д.

В целях развития инфраструктуры вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования необходимо:

- совершенствовать систему обращения ипотечных ценных бумаг;

- расширять и совершенствовать практику предоставления поручительства по ипотечным ценным бумагам;

- создавать единый информационно-аналитический центр, обеспечивающий сбор и обработку статистических данных рынка ипотечных ценных бумаг.

4. Создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования. Для снижения конечной стоимости кредита и повышения качества портфелей кредитных организаций необходимо произвести модификацию сложившейся инфраструктуры рынка и ввести новые инфраструктурные элементы. Сбалансированный набор инфраструктурных элементов, построенный на принципе минимизации издержек взаимодействия, должен обеспечить снижение затрат и рисков для участников рынка. В ходе эволюционного преобразования рынка предусматривается внедрение новых технологий и дальнейшая специализация участников рынка, что позволит более эффективно перераспределять риски. Кроме того, дальнейшее развитие инфраструктуры рынка ипотеки и рост конкуренции должны способствовать выработке профессиональных критериев качества работы участников инфраструктуры, а также разработке профессиональных правил и этики работы участников рынка. Объединение участников рынка в профессиональные сообщества и процессы институционализации будут способствовать улучшению системы раскрытия информации для заемщиков и участников рынка ипотечного жилищного кредитования. Будут появляться и развиваться системы независимых консультантов для заемщиков [27]. В целях решения этой задачи необходимо осуществление следующих мероприятий [1]:

- совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части регистрации сделок с жильем, ипотекой и закладных, в т.ч. сокращение сроков и снижение издержек и операционных рисков при регистрации за счет повышения доступности информации, содержащейся в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также унификации за счет правил и требований регистраторов на всей территории Российской Федерации;

- совершенствование системы с целью более полного использования информации, содержащейся в бюро кредитных историй, для андеррайтинга и скоринга при предоставлении ипотечных жилищных кредитов;

- создание стандартов различных видов деятельности на профессиональном уровне (стандарты оценки ипотечных пулов, стандарты управления рисками, стандарты квалификационных требований к участникам рынка, стандарты оформления документации, стандарты раскрытия информации и стандарты информационного обмена между участниками рынка);

- развитие конкуренции на рынке с целью снижения издержек, повышения качества и сокращения сроков оборота капитала;

- развитие профессиональных образовательных программ для специалистов рынка ипотечного жилищного кредитования и т.д.

5. Развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства. Российский рынок жилья характеризуется дисбалансом между спросом и предложением, а также высокой степенью износа жилищного фонда. Ипотечное жилищное кредитование вторичного рынка жилья оказывает влияние на рост цен на рынке жилья. В то же время следует признать недостаточную развитость инструментов кредитования жилищного строительства. Застройщики работают преимущественно за счет привлечения краткосрочных ресурсов, что повышает волатильность цен на жилье, или привлекают средства граждан, перекладывая на них риски строительства [7, с.175]. Поэтому особую актуальность в текущий момент времени и в долгосрочной перспективе приобретают механизмы кредитования строительства жилья под залог земли и (или) жилья различных категорий заемщиков. Кроме того, в сделки на вторичном рынке жилья практически не вовлекаются жилые помещения низкого качества. Развитие направления по кредитованию граждан на цели ремонта (создания неотделимых улучшений) жилого помещения, а также кредитование объединений граждан (товариществ собственников жилья) на цели модернизации и капитального ремонта многоквартирных домов могли бы существенно улучшить состояние жилищного фонда. В целях решения этой задачи предлагается реализация следующих мероприятий:

- стимулирование развития проектного кредитования жилищного строительства коммерческими застройщиками под залог земельного участка (права аренды на земельный участок) и строящихся жилых объектов и других активов для целей дальнейшей продажи гражданам или предоставления внаем;

- повышение эффективности регистрации залога на земельный участок и возводимый на нем объект жилищного строительства (ипотека единого объекта недвижимости с неотъемлемыми улучшениями);

- разработка и внедрение механизмов финансирования застройщиков при комплексном освоении земельных участков в целях строительства жилья экономкласса, включая малоэтажное жилье, в т..ч. внедрение механизмов гарантии сбыта и рассрочки платежей по договорам купли-продажи с обеспечением в форме ипотеки;

- снижение рисков кредитования граждан на цели участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе внедрение механизмов фиксации цены приобретения жилья на стадии строительства;

- совершенствование механизмов кредитования граждан на цели индивидуального жилищного строительства под залог земельных участков и строящихся жилых домов;

- разработка и внедрение механизмов кредитования жилищных некоммерческих объединений граждан, в т.ч. кооперативов и товариществ индивидуальных застройщиков, для строительства жилья;

- разработка и внедрение кредитования членов жилищных некоммерческих объединений граждан на цели оплаты паевого взноса в кооперативе (под залог пая или жилого помещения).

6. Учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки. Развитие рынка ипотеки в 2008-2010 гг. сопровождалось региональной дифференциацией рынка. Поэтому необходимо [3, с.204]:

- провести кластеризацию регионов по уровню развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования;

- определить основные цели развития рынка ипотеки по кластерам регионов и типам муниципалитетов (крупные города, средние города, малые городские и сельские поселения);

- определить задачи государства по поддержке регионального развития ипотеки в зависимости от кластеров регионов и типов муниципалитетов;

- предусмотреть в зависимости от потребностей в различных регионах и муниципалитетах дифференциацию кредитных предложений (ипотека квартир, земельных участков и расположенных на них индивидуальных жилых домов (частей жилых домов блокированного типа), кредиты на строительство);

- учитывать особенности развития ипотечного жилищного кредитования и кредитования жилищного строительства в отдельных видах муниципалитетов (моногорода, северные города, муниципалитеты с высоким уровнем оттока населения и другие виды муниципалитетов).

В связи с тем, что рынок ипотечного жилищного кредитования динамично меняется, находясь в зависимости от макроэкономических факторов, роль АИЖК изменяется по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды. До начала кризиса в 2008 г. предполагалось, что доля АИЖК в рынке ипотечного жилищного кредитования постепенно должна была снижаться. Однако роль указанного акционерного общества была пересмотрена в пользу следующих мероприятий по поддержке функционирования рынка в условиях уменьшения негосударственных инвестиций [13, с.64]:

- оказание поддержки иным участникам рынка при помощи развития новых инструментов рефинансирования с целью обеспечения ликвидности, в частности выкуп пулами и выдача поручительств по таким бумагам;

- корректировка подходов к ценообразованию для частичной разгрузки балансов партнеров за счет выкупа закладных с низкими ставками;

- поддержка заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, как инструмент профилактики возникновения рисков;

- участие в разработке и запуске механизмов стимулирования строительства жилья экономкласса;

- заключение долгосрочных договоров на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

- кратковременное увеличение доли АИЖК в рынке ипотеки с целью поддержания ликвидности ипотечных кредитов и платежеспособного спроса на жилье;

- искусственное снижение процентных ставок с целью повышения доступности ипотечных жилищных кредитов и поддержания платежеспособного спроса.

В условиях изменяющейся внешней среды рынок ипотечного жилищного кредитования становится волатильным по следующим показателям: уровень ликвидности; уровень спроса на жилье; качество ипотечных активов; распределение рисков между участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Подобная неустойчивость создает неопределенность для всех участников рынка ипотечного жилищного кредитования и тормозит его динамичное развитие. Поэтому главной ролью открытого АИЖК как института развития рынка ипотечного жилищного кредитования является обеспечение баланса интересов ключевых участников рынка ипотечного жилищного кредитования (государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов). В случае возникновения кризисных явлений в экономике в целом и на рынке ипотеки роль АИЖК как продемонстрировали итоги 2009 г., должна заключаться в поддержке рынка ипотечного жилищного кредитования с целью сохранения его инфраструктуры. В этом случае также может понадобиться дополнительная финансовая поддержка со стороны государства. Следует также отметить, что с целью финансовой устойчивости и поддержания высокого кредитного рейтинга указанное акционерное общество должно иметь собственный капитал в размере, определяемом нормативами достаточности с учетом всех принимаемых рисков.

Заключение

Таким образом, в рыночной экономике банкам принадлежит особая роль, т.к. уровень развития банковского сектора отражает состояние экономи­ки, финансовой сферы, системы налогообложения, правового регулиро­вания.

Особую роль в условиях ограниченности долгосрочных финансовых ресурсов в финансовом секторе России приобретает ипотечное кредитование. Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости.

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими. В тоже время самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. Т.е. ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

В начале 2009 г. российская экономика прошла через острую стадию кризиса, характеризовавшуюся высоким девальвационным давлением и ожиданиями дальнейшего ослабления рубля, оттоком капитала, дефицитом ликвидности, резким снижением кредитной активности банковского сектора, высоким уровнем инфляции, глубоким спадом ВВП.

В 2010 г. российская экономика восстанавливалась после мирового финансово-экономического кризиса. Денежно-кредитная политика Банка России в условиях неустойчивого характера процесса восстановления экономической активности в 2010 г. была направлена на поддержание и расширение совокупного спроса при сохранении стратегической ориентированности на снижение инфляции. Со второй половины 2010 г. российский банковский рынок демонстрирует позитивные изменения практически по всем фронтам: «размораживание» кредитования, стабилизация доли плохих активов, рост прибыльности.