Ипотечное и жилищное кредитование: состояние и перспективы

В течение 2010 г. крупнейшие частные и государственные банки активно старались укрепить свои позиции, достигнутые в кризисный период. Так, доля крупнейшей по активам пятерки (преимущественно Сбербанка) в общем количестве выданных ипотечных кредитов составила 59%, а в объеме – 54%, что, тем не менее, ниже уровня 2009 г. на 9 п.п. и 7 п.п. соответственно [2, с.86].

На фоне избыточной ликвидности и медленного восстановления внутреннего спроса ценовая конкуренция банков усилилась. В 2010 г. не менее 40 банков снизили процентную ставку и не менее 19 банков снизили требования к размеру первоначального взноса. Причем, если пик снижения первоначального взноса (по количеству банков за квартал) пришелся на второй квартал 2010 г., то снижение ставок происходило по нарастающей к концу года. Больше всего банков снизило процентную ставку в четвертом квартале (не менее 19 кредитных учреждений).

Вместе с тем, анализ ценовой политики крупнейших банков, снижавших ставки в 2010 г. (в т.ч. Сбербанка и ВТБ24), показывает, что максимально низкие ставки в их продуктовой линейке доступны лишь ограниченному кругу заемщиков, способных заплатить первоначальный взнос в размере не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья и погасить кредит за короткий срок. Ставки по кредитам с небольшим первоначальным взносом снижали менее активно. В результате, в ноябре 2010 г. разрыв между ставками предложения и средневзвешенными ставками выдачи на рынке увеличился.

2.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на рынке ипотеки

Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) направлена на обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения России.

Выполняя функцию государственного института развития рынка ипотечного кредитования  Агентство поддерживает баланс интересов государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов [18, с.240].

Как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК) Агентство разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляют населению ипотечные кредиты (займы). Второй уровень - Агентство выкупает (рефинансирует) права требования по ипотечным кредитам (займам), выданные его партнерами - банками и некредитными организациями по единым Стандартам.

Данная система действует по всей территории России и предполагает участие неограниченно большого числа первичных кредиторов. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты практически во всех субъектах Российской Федерации.

Приоритетными задачами Агентства являются [20, с.45]:

- разработка и внедрения стандартов качества видов деятельности, продуктов и услуг для обеспечения унификации инструментов и упрощения процедур привлечения ликвидности;

- разработка предложений по внесению изменений в совершенствования законодательства в части защиты прав кредиторов при взыскании, формировании маневренного фонда, выпуска ценных бумаг;

- разработка инновационных продуктов, способствующих успешной реализации государственных программ и стратегий, ориентированных на повышение доступности жилья для населения и защиты интересов заемщиков;

- разработка и внедрение новых сервисов, способствующих равномерному распределению рисков между кредиторами и заемщиками, в частности, ипотечного страхования;

- предоставление краткосрочной и долгосрочной ликвидности через рефинансирование ипотечных активов (ипотечных жилищных кредитов и займов, ипотечных ценных бумаг) и путем внедрения новых инструментов рефинансирования.

- принятие части рисков по выданным ипотечным кредитам и займам, включая выдачу поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц и ипотечное страхование;

- разработка новых схем привлечения финансовых ресурсов на ипотечный рынок;

- профилактика возникновения рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования и поддержка ипотечных заемщиков.

Как было отмечено выше, по данным Банка России в 2010 г. зафиксирован рост ипотечного портфеля банковского сектора на 11,6%. Ипотечный портфель АИЖК за этот период увеличился на 23%. Всего, за 2010 г. АИЖК рефинансировало 48277 кредитов на общую сумму более 54, 7 млрд. руб., что составляет 16% - в количественном и 14,4% - в денежном выражении от всего объема выданных в 2010 г. ипотечных кредитов (приложение Е) [26].

Являясь институтом развития рынка ипотеки, АИЖК в 2010 г. проводило активную политику, направленную на преодоление последствий кризиса 2008-2009 гг. Так, удерживая в первом полугодии 2010 г. самую низкую на рынке ставку, Агентство задало ориентир для ведущих игроков рынка, что, в свою очередь, во втором полугодии 2010 г. положило начало массовому снижению ставок по выдаваемым ипотечным кредитам. По данным за 2010 г. ставка выкупа АИЖК по стандартным кредитным продуктам (накопленным итогом с начала года) составила 10,9%, что значительно ниже среднего уровня ипотечных ставок по России (13,1% по данным Центрального банка РФ на 01.01.2011 г.) [26].

Снижение доли АИЖК на фоне роста ипотечного рынка в целом свидетельствует об улучшении ситуации с ликвидностью в ипотечном секторе, оздоровлении рынка и росте конкуренции среди кредитных организаций.

Наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные инновационные кредитные предложения для отдельных категорий граждан, ставки по которым существенно ниже среднерыночных. По данным на 01.01.2011 г. АИЖК рефинансировало 6178 ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 11,5 млрд. руб., а также 1434 кредита с использованием материнского капитала - на общую сумму более 1,6 млрд. руб. [6, с.30].

В то же время, АИЖК продолжает активно решать задачу сглаживания кризисных последствий на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения в рамках программы «Стимул», реализуемой АИЖК совместно с Внешэкономбанком. С 1 июля 2010 г. финансирование банков, кредитующих жилищное строительство и приобретение жилья в рамках программы «Стимул», осуществляется Агентством по ставке 8% годовых. За 2010 г. приняты обязательства по 110 соглашениям о фондировании на общую сумму 29,1 млрд. руб. Важным шагом, предпринятым Агентством для увеличения доступности ипотечных кредитов, стало снижение первоначального взноса. Особенную значимость для многих потенциальных заемщиков этот фактор приобрел в посткризисный период, т.к. часть населения, чьи доходы в 2009 г. значительно снизились, вынуждена была потратить имевшиеся накопления. В результате, несмотря на восстановление дохода, эти люди утратили возможность оплатить первоначальный взнос. Поправки, внесенные в Стандарты АИЖК в 2010 г., позволяют заемщикам, оформившим страхование своей ответственности по ипотечным обязательствам, приобрести жилье с первоначальным взносом от 10% по ставкам не выше 11,5% годовых при покупке жилья на первичном рынке. Также, с целью либерализации условий ипотечных кредитов, в августе 2010 г. Агентство отменило мораторий на досрочное погашение. В программах большинства участников ипотечного рынка срок моратория составляет от 3 до 12 месяцев, предусмотрены штрафы за досрочное погашение, установлена минимальная сумма платежа [26].

В рамках своей деятельности АИЖК использует различные источники финансирования. В 2010 г., впервые с ноября 2008 г., АИЖК возобновило привлечение средств с открытого рынка. В сентябре 2010 года АИЖК успешно разместило старший транш четвертой серии облигаций с ипотечным покрытием. Жилищные облигации с ипотечным покрытием ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2010-1» состоят из трех выпусков (классов «А1», «А2» и «Б»), обеспеченных единым ипотечным покрытием. Общий объем трех выпусков составляет 13,5 млрд. руб. Были размещены облигации класса «А1» (объем выпуска составляет 6,096 млрд. руб). Рейтинговым агентством «Moody’s» облигациям АИЖК был присвоен международный рейтинг Baa1. По облигациям объявлена трехлетняя оферта. Цена размещения облигаций класса «А1» составила 101% от номинальной стоимости, что соответствует доходности к ожидаемой дате погашения 8,43% годовых. Объем заявок превысил объем размещения более чем в два раза. Облигации были размещены широкому кругу рыночных инвесторов. В этот же день на ММВБ были зафиксированы сделки с облигациями по цене выше цены размещения [6, с.31]. Это позволяет говорить о том, что ипотечные ценные бумаги, с учетом примененных АИЖК инноваций, снова востребованы инвесторами и рассматриваются как высоконадежный инструмент.

2.3 Проблемы и перспективы рынка ипотеки в России

Целью развития ипотечного жилищного кредитования в России и других форм ипотечного кредитования является обеспечение доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для российских семей. Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

1. Преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений. Эта задача включает в себя не только необходимость реализации антикризисных мер, но и отработку инструментов предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений, поскольку рынок ипотеки во всех странах демонстрирует цикличное повторение кризисов. Основные первоочередные меры предполагается направить на поддержку заемщиков, у которых в условиях кризиса произошло снижение доходов или рост расходов, связанных с платежами по валютным ипотечным жилищным кредитам, а также на стимулирование отложенного платежеспособного спроса, привлечение ресурсов с рынка и предотвращение или смягчение последствий возможных будущих кризисных явлений [23]. Для профилактики возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования АИЖК создана дочерняя компания - открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», которая обеспечивает разработку и внедрение антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, и смягчение тем самым социальной напряженности в регионах России путем предотвращения массового обращения взыскания на жилые помещения (предмет ипотеки) из-за невозможности со стороны ипотечных заемщиков исполнять свои обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу).

В целях поддержки заемщиков, взявших кредит и испытывающих проблемы с его погашением, необходимо [1]:

- продолжить программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов заемщиков, попавших в тяжелую жизненную ситуацию, а также постоянно совершенствовать инструменты оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, в целях снижения социальной напряженности;

- обеспечить внедрение в практику банковского ипотечного жилищного кредитования обязательств кредиторов по предложению заемщикам изменений условий кредитного договора (пролонгации или реструктуризации) по согласию сторон до обращения в суд;

- сократить сроки судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика и др.

В целях стимулирования спроса на ипотечные жилищные кредиты необходимо: повышать доступность ипотечных жилищных кредитов; предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса; стимулировать развитие специальных программ ипотечного кредитования.

В целях привлечения ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования необходимо [1]:

- совершенствовать условия для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги;

- инвестировать средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка, в ипотечные ценные бумаги;

- АИЖК увеличивать сроки обязательств по рефинансированию выданных банками ипотечных жилищных кредитов и расширять инструментарий рефинансирования;

- оптимизировать структуру и условия выпусков ипотечных ценных бумаг в целях максимального соответствия спросу на рынке ценных бумаг;

- разработать и реализовать программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках этих проектов.

2. Создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков. Важнейшими проблемами текущего состояния первичного рынка являются ограниченность конкуренции, завышенные тарифы, незащищенность прав кредитора, низкая финансовая грамотность заемщиков, отсутствие единой информационной базы по заемщикам, недостаток общей и специализированной информации как у заемщиков, так и кредиторов, отсутствие гибкого подхода к разным социально-экономическим группам населения, низкий уровень качества оценки недвижимости, а также недостаточность инструментов проверки информации, предоставляемой заемщиком [23]. Для решения этой задачи необходимо отрегулировать нормативную и исполнительную систему защиты прав кредиторов и заемщиков, в т.ч. внести в законодательную базу изменения, направленные на повышение информационной открытости рынка ипотечного жилищного кредитования и повышение качества оценки рисков, а также унифицировать процедуры андеррайтинга, выдачи и сопровождения кредита, создать единые информационные базы по заемщикам и недвижимости и разработать и внедрить новые механизмы распределения и хеджирования рисков.

3. Формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки. Состояние внутреннего рынка капитала и его способность снабжать экономику долгосрочными финансовыми ресурсами остаются основными ограничителями рынка ипотечного жилищного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей. Развитие ипотеки в посткризисный период должно осуществляться преимущественно за счет привлечения финансовых ресурсов на рыночных условиях с внутреннего и внешнего рынков капитала [25]. По мере развития и укрепления рынка капитала всем классам инвесторов должны быть предложены приемлемые по срочности, надежности и доходности ипотечные инструменты. Перечень ипотечных инструментов необходимо расширить с целью обеспечения максимального удовлетворения потребностей различных групп инвесторов. При этом особое внимание следует уделить решению проблемы несоответствия срочности имеющихся на внутреннем рынке ресурсов и ипотечных жилищных кредитов.