Ипотечное и жилищное кредитование: состояние и перспективы

За 2010 г. активы банковского сектора увеличились на 14,9%, до 33804,6 млрд. руб., а их отношение к ВВП снизилось до 75,2%. Собственные средства (капитал) кредитных организаций вырос­ли за 2010 г. на 2,4% - до 4732,3 млрд. руб. Основным фактором замедления роста капитала банковско­го сектора стал возврат субординированных кредитов, полученных в рамках антикризисных мер государственной поддержки. В резуль­тате отношение совокупного капитала кредитных организаций к ВВП снизилось до 10,5%. За 2010 г. количество действующих кредитных организаций уменьшилось до 1012 [12, с.12].

Таким образом, несмотря на положительные результаты деятельности российского банковского сектора после кризиса, ключевая проблема сохраняется: масштабы банковской системы не адекватны потребностям национальной экономики и не в состоянии обеспечить ресурсами модернизацию страны. При этом сегодня перед банками стоят новые угрозы: медленное восстановление спроса на кредитные ресурсы, обострение конкуренции за заемщиков, сворачивание антикризисных мер и ужесточение регулятивного надзора. С учетом многочисленных нерешенных проблем (дефицит долгосрочных ресурсов, высокая концентрация активов, в т. ч. на связанных сторонах, «провалы» регулирования) это способно привести к заметному замедлению темпов роста банковских активов. В результате разрыв между потребностями реального сектора и возможностями банков будет только расти.

Кризис 2008-2009 гг. не только вскрыл локальные проблемы отдельных российских банков, но и остро поставил задачу нивелировать многочисленные слабые стороны всего сектора. Среди ключевых уязвимых мест российской банковской системы можно выделить [14, с.26]:

- низкую долю стабильных компонентов ресурсной базы;

- высокую концентрацию кредитных рисков;

- рост уровня операционных рисков при формальном подходе к их управлению;

- слабую заинтересованность банков в финансировании инвестиционного процесса;

- «провалы» в банковском надзоре.

Сегодняшние возможности банков по финансированию потребностей реального сектора сильно ограничены отсутствием долгосрочных и дешевых финансовых ресурсов у самих банкиров.

Кризис, обострив значимость существующих проблем и задач, поставил перед банковской системой новые вызовы, среди которых можно выделить три ключевые угрозы стабильному развитию российских банков в среднесрочной перспективе: снижение рентабельности, усиление конкуренции со стороны госбанков и ужесточение требований со стороны Банка России и других регуляторов рынка [23].

Рынок ипотечного жилищного кредитования в 2010 г. активно восстанавливался: по итогам года выдано 301255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд. руб. С 2005 г. наблюдается устойчивая тенденция увеличения количества и объема выданных ипотечных кредитов (Приложение Б). Объем кредитов, выданных в 2010 г., почти в 2,5 раза превысил уровень 2009 г., а их количество выросло более чем в 2,3 раза [6, с.27].

По итогам 2010 г. средний размер кредита увеличился на 7,7%: с 1,17 млн. руб. в 2009 г. до 1,26 млн.руб. - в 2010 г. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата, за 2010 г. реальные располагаемые доходы населения выросли на 4,3%) и цен на жилье (по итогам 2010 г. средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 г.) [26].

Объем кредитов, выданных в иностранной валюте в 2010 г., продолжил снижаться, оставаясь на крайне незначительном уровне. По итогам 2010 г. доля таких кредитов составила около 4% от объема выдаваемых кредитов в денежном выражении и лишь 1% - в количественном, т.е. в течение 2010 г. в иностранной валюте выдавался 1 из 100 кредитов. Для сравнения: в 2008 г. на 100 выданных кредитов приходилось 5 в иностранной валюте, а их доля в общем объеме выдачи в денежном выражении превышала 14,5%. Такая ситуация объясняется тем, что заемщики хорошо усвоили уроки кризиса, когда скачки курса валют привели к ощутимым колебаниям величины ежемесячных платежей по кредитам в иностранной валюте, а банки, со своей стороны, учитывая валютный риск, ужесточили андеррайтинг заемщиков, желающих получить такие кредиты [17, с.6].

В 2010 г. наблюдался рост общего объема ипотечной задолженности на балансах банков, что является важным признаком восстановления рынка. В ноябре 2010 г. объем ипотечной задолженности превысил уровень в 1,1 трлн. руб., что является историческим максимумом. Суммарно по итогам 2010 г. объем ипотечной задолженности составил 1,13 трлн. руб.

Динамика изменения средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006-2010 гг. характеризуется неравномерностью (приложение В) [26]. В 2010 г. средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%) постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (по итогам 2009 г. - 14,3%, т.е. снижение составило 1,2%). Основное снижение пришлось на первый и последний кварталы 2010 г. Причем, если в первом квартале такая динамика объясняется методологией расчета средневзвешенных ставок Банка России (с 1 января 2010 г. перестали учитываться «дорогие» кредиты, выданные в 2009 г.), то снижение ставок выдачи в четвертом квартале является результатом последовательного снижения ставок крупнейшими участниками рынка, начавшегося летом 2010 г. Это, в значительной мере, способствовало сезонному всплеску выдачи ипотечных кредитов в конце года.

Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам также свидетельствует о существенном снижении (рисунок 1) [6, с.28].

Рисунок 1. Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца (2009 – 2010 гг.), %

В четвертом квартале темпы снижения ставок по ипотечным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, были самыми высокими в 2010 г. (- 0,7 п.п. за квартал), и в декабре средневзвешенная ставка выдачи составила 12,5%. Таким образом, в четвертом квартале 2010 г. средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданным за месяц, достигли докризисного уровня (по итогам первого полугодия 2008 г. средневзвешенные ставки по кредитам в рублях также составили 12,5%) и вплотную приблизились к историческому минимуму, который был зафиксирован по итогам первого квартала 2008 г. – 12,4%.

При этом стоит учитывать, что чистый процентный спрэд между стоимостью заемных средств и доходностью работающих активов ведущих игроков рынка (крупнейших госбанков) содержит достаточный потенциал не только для удержания ставок на достигнутом уровне, но и дальнейшего их снижения.

В декабре 2010 г. произошло значительное сокращение уровня просроченной задолженности (приложение Г) [26]. Впервые с мая 2009 г. задолженность снизилась в абсолютном выражении – с 44,7 млрд.руб. до 41,6 млрд. руб., что на фоне сезонного всплеска выдачи ипотечных кредитов привело к снижению доли просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле банковского сектора - до 3,7%. Тем не менее, делать выводы о восстановлении платежеспособности заемщиков еще рано, поскольку массовое погашение просроченной задолженности за счет выплаты годовых премий и бонусов - характерное явление для последних месяцев года. Кроме того, в преддверии конца финансового года банки списали с балансов некоторую часть безнадежной просроченной задолженности.

Значительный вклад в объем просроченной задолженности вносят кредиты в иностранной валюте. Несмотря на то, что в совокупном ипотечном портфеле банковского сектора их доля не превышает 16%, в общем объеме просроченной задолженности она составляет более 43,4%. С учетом крайне низкого объема выдачи кредитов в иностранной валюте в 2009-2010 гг. можно утверждать, что основная масса кредитов, по которым допущена просрочка, была выдана еще до кризиса [25]. Это произошло из-за того, что после начала колебаний курса рубля в конце 2008 г. заемщики не справились с обслуживанием кредитов в иностранной валюте и до настоящего времени не смогли восстановить свою платежеспособность.

Улучшение общей ситуации в области просроченной задолженности подтверждают и данные по динамике групп просроченной ипотечной задолженности по срокам задержки платежей. По данным Банка России, по итогам 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо допущена только «техническая просрочка» (не боле 30 дней), превысил 92% (таблица 1).

Структура просроченной задолженности по срокам приведена на рисунке 2. Совокупная доля дефолтной задолженности (с платежами, просроченными на 91 день и больше) составляет по итогам 2010 г. 6,25% (-0,69 п.п. с начала года), с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 4,4% (-0,53 п.п.), а с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 1,55% (-0,84 п.п.) [26].

Совокупная доля задолженности, не имеющей просроченных платежей, составила 87,8%, что на 2.1 п.п. выше уровня 2010 г. В этих условиях можно заключить, что по мере погашения оставшихся валютных кредитов и списания с балансов банков наиболее безнадежных ссуд, доля просроченной задолженности будет снижаться.

Таблица 1 - Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

           На 01.01.2010 г.                                                                На 01.01.2011 г.

Рисунок 2. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2009-2010 гг., в %

В 2010 г. наблюдался рост объемов выдачи кредитов во всех, без исключения, регионах России. Крупнейшие регионы России по объемам выданных ипотечных кредитов в 2010 г. представлены в приложении Д. Существенно выше среднего показателя по России (в 2,5 раза) объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 г. вырос в Республике Калмыкия (в 6,7 раз), Чеченской Республике (в 6,45) и Республике Алтай (в 6,2). Такой значительный рост в этих субъектах Российской Федерации, в основном, объясняется небольшими объемами кредитования в 2009 г. – так называемый эффект «низкой базы». Рост в 3,3 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в пяти регионах: Татарстане (4,2 раза), Омской области (в 4 раза), Владимирской области (3,6 раза), Тамбовской области (3,5 раза) и Пензенской области (3,3 раза). Рост в пределах 1,8-3,3 раза (±30% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 63), в том числе в Москве объем ипотечного кредитования увеличился в 2,4 раза, в Московской области – в 3, Санкт-Петербурге – в 2,2, Тюменской области – в 3. Менее чем в 1,8 раза объемы ипотечного кредитования увеличились в десяти регионах, в т.ч. в Алтайском и Пермском краях [26].

Наибольший вклад в общий прирост объема ипотечного кредитования (226,4 млрд. руб.) в 2010 г. внесли преимущественно экономически развитые регионы (где недвижимость рассматривается в т.ч. и как актив): Москва – 12%, Тюменская область – 10%, Московская область – 7%, а также Татарстан и Санкт-Петербург - по 4% соответственно. За 2010 г. суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров (Москва, Тюменская, Московская и Свердловская области, а также Санкт-Петербург) составил более 132 млрд. руб. (35% от общего объема выдачи). Это немногим больше, чем в 2009 г. (33%), что свидетельствует о достаточно стабильной концентрации рынка.

По данным Банка России, в 2010 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась в 79 регионах, а в 4 - повысилась. Максимальное увеличение средневзвешенных ставок по выданным в течение 2010 г. кредитам, по сравнению с данными на конец 2009 г., произошло в Республике Алтай - с 14,1 до 19,2% годовых, Забайкальском крае - с 12 до 14,3%, и Кабардино-Балкарской республике – с 12,1 до 13,6%. Максимальное снижение средневзвешенных ставок по выданным за год ипотечным кредитам произошло в Еврейской автономной области – с 16,6 до 13,3% годовых, Республике Калмыкия – с 15,6 до 13%, а также Чеченской Республике – с 15,9 до 13,3%. В Москве ставки снизились на 1,5 п.п. и составили 13% годовых [26].