Ипотечное и жилищное кредитование: состояние и перспективы

1.2 Понятие ипотеки: преимущества и недостатки

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15–20% от общей потребности населения в жилье [16, с.3]. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

В современной экономике государственная жилищная политика занимает особое место. Она является камертоном социально-экономического и политического состояния общества, поскольку должна обеспечить комфортную среду обитания для всех своих граждан. Сегодня по социологическим опросам более 60% населения страны в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий [3, с.7]. Центральное место в решении жилищных проблем занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости [8, с.12]. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека  находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком [3, с.24].

Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования [8, с.32]. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. [8, с.33].

Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.

1.3 Банки и финансовые посредники в системе ипотечного
жилищного кредитования

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков [18, с.23]. Т.е. ипотека является залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит – это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества [4, с.22]:

- земельные участки (за некоторым исключением);

- предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительная организация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.

Ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками, так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами [22, с.280]. На вторичном рынке ипотечных кредитов выступают агентства по ипотечному жилищному кредитованию, инвесторы, банки.

Ипотечный банк – кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации [19, с.318].

Ипотечные финансовые организации – это банки или другие финансовые организации (ипотечные компании, земельные банки, коммерческие сберегательные банки, правительственные кредитные институты и т.д.), специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости: земли, жилых домов, квартир и т.д. [18, с.35].

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и для других нужд. Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный срок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк.

Ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

Одна из основных особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов. Основными факторами в данном случае являются [7, с.45]:

- изменение условий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение его оценочной стоимости;

- изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;

- изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска, связанного с данным видом кредита и др.

Другой не менее важной для банка особенностью является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. Усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк [22, с.282]. Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

2. Ипотечное жилищное кредитование в России: состояние и перспективы

2.1 Современное состояние банковского сектора Российской
Федерации: основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в 2008-2009 гг.

В начале 2009 г. российская экономика прошла через острую стадию кризиса, характеризовавшуюся высоким девальвационным давлением и ожиданиями дальнейшего ослабления рубля, оттоком капитала, дефицитом ликвидности, резким снижением кредитной активности банковского сектора, высоким уровнем инфляции, глубоким спадом ВВП.  Главной задачей Банка России в этот период было преодоление негативных явлений и создание условий для восстановления экономики и ее финансового сектора.

В 2009 г. российский банковский сектор продолжал функционировать в условиях глобального кризиса. Кризис оказал негативное воздействие на все кредитные организации, в то же время большинство из них сумели адаптироваться к неблагоприятным внешним условиям деятельности [5, с.25].

Ухудшение финансового состояния организаций в большинстве видов экономической деятельности, рост безработицы, жесткие условия внешних заимствований привели к стагнации кредитной активности и ухудшению большинства качественных показателей деятельности банков, включая показатели качества активов и величину прибыли. Ответной реакцией банков на внешние условия явился рост консерватизма при проведении коммерческой политики.

Динамика основных показателей банковского сектора России в 2001-2010 гг. приведена в приложении А [5, с.19; 6, с.34; 23]. В 2008 г. мировой финансово-экономический кризис оказал существенное негативное воздействие на экономику РФ и российский банковский сектор. Отечественные банки столкнулись фактически с полным прекращением внешнего фондирования, резким падением стоимости финансовых активов.

На этом фоне возник кризис доверия на рынке межбанковского кредитования, появились серьезные проблемы с перетоком ликвидности, в конце года произошел существенный отток вкладов населения. Снизились темпы корпоративного и розничного кредитования, ухудшилось качество кредитного портфеля, сложилась отрицательная переоценка ценных бумаг, сократились собственные средства (капитал) ряда банков. В результате 2008 г. характеризуется существенным замедлением темпов прироста основных показателей развития банковского сектора по сравнению с 2007 г.

В 2009 г. темпы роста активов банковского сектора существенно замедлились: в целом за год активы увеличились лишь на 5,0% - до 29 430,0 млрд. руб. (на 39,2% в 2008 г.). При этом в условиях резкого снижения номинального ВВП отношение активов банковского сектора к ВВП увеличилось за 2009 г. с 67,6 до 75,3%. На протяжении 2009 г. ликвидность банковского сектора поддерживалась на достаточно высоком уровне, что явилось следствием целенаправленной антикризисной политики государства и консервативного поведения банков. Собственные средства (капитал) кредитных организаций выросли на 21,2% (за 2008 г. - на 42,7%) - до 4620,6 млрд. руб. на 1.01.2010 г. [5, с. 23].

В результате отношение совокупного капитала банков к ВВП увеличилось с 9,2 до 11,8%. Важным фактором поддержки капитала банковского сектора стали государственные меры по капитализации крупных системообразующих банков. За 2009 г. количество действующих кредитных организаций сократилось с 1108 до 1058.

В 2010 г. российская экономика восстанавливалась после мирового финансово-экономического кризиса. Денежно-кредитная политика Банка России в условиях неустойчивого характера процесса восстановления экономической активности в 2010 г. была направлена на поддержание и расширение совокупного спроса при сохранении стратегической ориентированности на снижение инфляции.

Со второй половины 2010 г. российский банковский рынок демонстрирует позитивные изменения практически по всем фронтам: «размораживание» кредитования, стабилизация доли плохих активов, рост прибыльности.

После стагнации банковского бизнеса, характерной для всего 2009 г., по итогам 2010 г. совокупные активы банков прибавили 15%, а кредитный портфель вырос на 13% (приложение А) [6, с.7]. Среди позитивных последствий кризиса следует отметить укрепление капитальной базы банков, повышение качества риск-менеджмента, оптимизацию издержек, рост инвестиций в новые технологии, совершенствование банковского надзора и законодательства. Значимым событием для всей банковской системы стало принятие в начале 2011 г. стратегии развития сектора до 2015 г. [23].