Пути снижения рисков системы ипотечного кредитования

За количественным анализом следует анализ качества кредитного портфеля. Сфера деятельности кредитополучателя и его тип обладают различным риском для определенных экономических условий, следовательно, и виды кредита в зависимости от объемов и целей кредитования оцениваются по-разному, что и должно учитываться при изучении кредитного портфеля банка. Для этого используются различные относительные показатели, рассчитываемые по обороту за определенный период или по остатку на определенную дату. К ним, например, относят, удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле; отношение просроченной задолженности к акционерному капиталу и др. На основе качественной характеристики кредитного портфеля можно дать оценку соблюдения принципов кредитования и степени риска кредитных операций, перспектив ликвидности данного банка. Таким образом, в любом банке состояние кредитного портфеля должно находиться под постоянным наблюдением.

Найдем удельный вес проблемных кредитов во всем валовом клиентском кредитном портфеле физических лиц. Для этого приведем удельный вес проблемных кредитов за 2007-2010гг. Нефтекамского отделения №4891 Сбербанка России

где Уд. вес 2008г. – удельный вес в 2008г.;

ПС – проблемные ссуды;

ОКПБ – объем кредитного портфеля банка.

Значение данного показателя не должно превышать 5% чистого кредитного риска Банка.

По результатам проведенного комплексного анализа совокупного кредитного риска Банка можно определить его степень по таблице 3.1:

Таблица 3.1 – Уровни количественной оценки риска

Под кредитным портфелем с допустимым уровнем кредитного риска следует понимать такой кредитный портфель, который обеспечивает прибыльность Банку даже при наступлении всех возможных рисков

Таким образом, по вышеприведенным данным удельный вес просроченной задолженности в 2007г. составил 0,82%, а в 2007г. – 0,48%, 2008г. – 0,53 %, 2009г. – 0,85%, что говорит об увеличение проблемных кредитов к началу 2009г. Наиболее проблемными являются кредиты на неотложные нужды, удельный вес которых за 2007г. составил – 0,82%, за 2008г. - 0,46%, за 2009г. - 0,46%, за 2009г. - 0,75% , тогда как по ипотечным кредитам за 2007г. просроченная задолженность отсутствует, за 2008г. удельный вес просроченной задолженности составил 0,01%, за 2008г.- 0,05%, и в 2009г. увеличился до 0,08%. Объясняется это тем, что финансовое состояние заемщиков к началу 2009г. ухудшилось. Но, тем не менее, ипотечные кредиты для кредитного портфеля несут в себе минимальный риск, во-первых, потому что обеспечены залогом недвижимости, во-вторых, исходя из удельного веса, они имеют наименьшую величину, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно.

Для снижения риска неплатежей по кредитам, в Сбербанке России ввели новую систему проверки об имеющихся обязательствах у заемщика, называемую Бюро кредитных историй (БКИ). БКИ повышают уровень доступности и надежности сведений банков о потенциальных заемщиках, моментально предоставляя всю необходимую достоверную информацию, что значительно уменьшает риск возникновения проблемы неблагоприятного выбора.

Во-вторых, бюро позволяют уменьшить плату за поиск информации, которую взимали бы банки со своих клиентов. Это ведет к выравниванию информационного поля внутри кредитного рынка и заставляет кредиторов устанавливать конкурентные цены на кредитные ресурсы. Более низкие процентные ставки увеличивают чистый доход заемщиков и стимулируют их деятельность.

В-третьих, БКИ формируют своего рода дисциплинирующий механизм для заемщиков. Каждый знает, что в случае невыполнения обязательств его репутация в глазах потенциальных кредиторов упадет, что, в свою очередь, лишит его заемных средств или сделает их намного дороже. Этот механизм также повышает стимул заемщика к возвращению кредита, уменьшая риск недобросовестного поведения

Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это - обеспечение по данному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. В связи с этим необходимо отслеживать динамику стоимости недвижимости.

Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банк пользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющей отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В Сбербанке России разработана методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал

Оценка рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен жилой недвижимости (жилье низкого качества, типовое жилье, жилье улучшенной планировки, элитное жилье).

Динамика квартальных цен рассчитывается на основании статистических данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по региону (в данном случае – по Республике Татарстан).

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке используется табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость в разрезе видов недвижимости. В приложение Г приведена оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2008–20010 гг. по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу.

Определяется средний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет, и находится их средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая.

Среднегодовой темп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам (по аналогии – находится их средняя арифметическая). При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации.

Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога. В таблице 3.1 показан прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на третий квартал 2010г.

3.2 Проблемы ипотечного кредитования в России

Развитие того или иного сегмента рынка в большей степени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынок недвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он более стабилен, эластичен по цене.

К сожалению, не все тенденции мирового рынка носят положительный характер. Отрицательные моменты, в частности, мировой экономический кризис затронул все сферы жизни населения России, в том числе и рынок недвижимости.

Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроде национальной идеи

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.

Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

На фоне мирового кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд

- ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;

- отсутствие источника «длинных денег» в экономике. Принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в стране должны существовать источники формирования «длинных денег»;

При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

- психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

- непрозрачные источники доходов граждан

Таким образом, существует масса проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в России.

В следующей главе рассмотрим пути решений, возникших проблем и направления по развитию системы ипотечного кредитования.

3 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

- обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;

- повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

- ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

- ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

- ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.