Виды рисков в ипотечном кредитовании

Введение.

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом  достаточно рискованным. Причем как  для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин.

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом  достаточно рискованным. Причем как  для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно  отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования  в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток  и экономическая нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые  скачки курса рубля. Знание всех возможных  рисков в этой области, конечно, не освободит  ни заемщика, ни кредитора от возможных  последствий, зато поможет более  точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее  от них по максимуму застраховаться.

В настоящее время ипотека  является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела  достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Во-первых, в  настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние  на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система  ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий  из взаимосвязанных и взаимозависимых  подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста  в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что  оно является одним из самых проверенных  в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное  кредитование оказывает огромное влияние  на мотивацию человека и общественные процессы, происходящие в обществе.

1.История возникновения  ипотечного кредитования.

Термин "ипотека" впервые  появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).  
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая  каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в  состоянии данной земельной собственности.  
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.  
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.  
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в  течение относительно небольшого времени  прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus  — неформальный залог) и далее — до ипотеки.  
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.  
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Становление классического  института ипотеки было связано  со сменой политико-экономических условий  того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.  
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.  
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в  соблюдении прав участников ипотечных  сделок была велика. Достаточно сложные  по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной  системы. В связи с ослаблением  этих государственных функций с  закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в  течение нескольких веков, прежде чем  появиться вновь в средневековом  европейском законодательстве.  
В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

    1.1 Основные принципы ипотечного кредитования.

Специфика ипотечного кредитования, в отличие от других видов кредитования потребительского сектора, – в объемах, и особенно в сроках предоставления заемных средств. В течение периода  погашения кредита изменяются многие параметры функционирования экономики:

• кредитно-денежная политика государства, процентные ставки по ссудам и депозитам в банковском секторе;
• система налогообложения;
• доходы населения, покупательная способность денег;
• стоимость недвижимости, жилищная политика и жилищное законодательство;
• тенденции в долгосрочных секторах финансового сектора: пенсионном, страховом и иных секторах, потребляющих ликвидные инструменты фондового рынка.

Условия ипотечного кредитования должны быть определены таким образом, чтобы заемщику избежать резких колебаний  величины выплат по кредиту, а кредитору  – неоправданных потерь доходности и ликвидности.

Фактором, который в той  или иной степени сглаживает последствия  энтропии в принятии долгосрочных финансовых решений, является недвижимость и ее залог как способ обеспечения  кредитных обязательств. Цены на недвижимость не сильно подвержены макроэкономическим колебаниям, и этому также способствует наличие механизма гарантированного сбыта, коим является ипотечное кредитование.

Основные  принципы ипотечного кредитования.

Принципы ипотечного кредитования включают в себя базовые условия функционирования системы ипотечного кредитования. К таким условиям относятся:

долгосрочный характер кредитования и кредитных отношений;

• возвратность ипотечных кредитов – обусловлена платежеспособностью заемщиков и дополнительными факторами обеспечения кредитных обязательств (прежде всего залог, механизмы страхования и поручительства);
• надежность инвестиций в ипотечные кредиты благодаря имущественному обеспечению кредитных обязательств, ликвидность предмета залога;
• доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения, массовость – обусловливается сроками кредитования и процентной ставкой по кредиту.

Изложенные принципы можно  развернуть в систему, состоящую  из структурных элементов, обеспечивающих в совокупности функционирование ипотечного кредитования. Основными элементами структуры ипотечного кредитования являются:

• обеспечивающие долгосрочные кредитные отношения:
• система управления информацией по кредитным отношениям – кредитная история заемщиков;
• система регистрации прав на имущество, являющееся предметом залога.

• обеспечивающие возвратность ипотечных кредитов:
• развитая инфраструктура первичного рынка ипотечных кредитов;
• система предварительной квалификации заемщиков;
• система страхования имущественных интересов заемщиков, связанных с владением, пользованием, распоряжением объектом залога, а также жизнью и здоровьем заемщика;
• дополнительные гарантии, поручительства (со стороны государства и прочих лиц);
• право залогодержателя.

• факторы, обеспечивающие надежность инвестиций в ипотечные кредиты и ликвидность предмета залога:
• нормативная и законодательная база института ипотеки (залога) имущества;
• организационно-правовые условия ипотеки (система регистрации прав на имущество и сделок с ними);
• институты и методы оценки рыночной стоимости объекта залога, составляющей покрытие кредитного обязательства;
• инфраструктура товарных рынков (прежде всего, рынка жилья).

• обеспечивающие доступность и массовый характер ипотечных кредитов:
• развитый вторичный рынок ипотечных ценных бумаг;
• устойчивые финансовые инструменты, обеспечивающие приток недорогих кредитных ресурсов;
• прозрачность механизмов, обеспечивающих финансовые потоки;
• информационная поддержка граждан, участвующих в ипотечном кредитовании.

На основе изложенных принципов  и структурных элементов осуществляется функционирование всей системы ипотечного кредитования.

1.2 Развитие национальных систем ипотечного кредитования.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное  кредитование; государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться.

Контрактные сбережения.

Устойчивые системы контрактных  сбережений введены:

В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.;

В Австрии — гражданским  уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В Германии действует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т.д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в  Германии. Сегодня строительство  каждых трех из четырех единиц жилья  финансируется с участием системы  жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для  целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа  осуществляется в течение срока, определенного в контракте о  строй сбережениях. Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).

Иные модели контрактных  жилищных сбережений функционируют  во Франции и Великобритании.

Во  Франции есть два вида жилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжка А) можно накапливать до 100 тыс. франков и после этого получить льготный жилищный кредит в 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладу прибавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй вид жилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищных сбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получать льготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставки по кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Credit foncier de France) и его филиал — Контора предпринимателей (Contoire des entrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.