Система ипотечного кредитования Соединенных Штатов

Система ипотечного кредитования Соединенных Штатов еще совсем недавно абсолютно не интересовала большую часть мировой общественности. Но с 2007 года именно ее не обсуждал разве что ленивый. Именно система ипотечного кредитования Америки стала главной причиной краха экономики мировых держав и небольших государств во всем мире. Восстановиться после финансового кризиса пока удалось не всем странам. Что «дало течь» в непоколебимой системе кредитования Америки?

История развития американской ипотеки

Ипотека, как направление  кредитовая, зародилась в Америке  в 20-30-е годы 20 века во времена Рузвельта. Именно тогда «бумом» в экономическом  развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами.

Тогда же были учреждены  регулирующие данный процесс государственные  и коммерческие органы - Федеральная  национальная ипотечная ассоциация, Корпорация жилищного кредитования, Правительственная национальная ипотечная  ассоциация и Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Последняя  была учреждена правительством США  в 1938 году и считалась главным  регулирующим органом ипотечного кредитования.

В начале 60-х Ипотечная  Ассоциация из государственной стала наполовину частной, так как 50% ее акций было выставлено на свободных биржевых торгах для американского населения. В 1968 году это учреждение и вовсе разделили на две отдельные структуры: одну – полностью коммерческую, вторую государственную. Первая призвана была заниматься технической стороной вопроса развития ипотеки, вторая – создавать и корректировать законодательную базу, касающуюся жилищного кредитования в стране.

С каждым годом число ипотечных кредитов в США росло. Так в 1980 году 8,5 миллионов семей купили собственное жилье с помощью ипотеки, на что было потрачено около 12 миллионов долларов. Уже через десять лет, в 1990 году, на те же цели банки выделили заемщикам 3,5 триллиона долларов. Рекордное количество кредитов было выдано в 2003 году.

«Докризисная  ипотека»

Основным принципом обеспечения  современных займов в США в  «докризисный период» стало создание гарантийного Фонда для долговых ипотечных обязательств. Для создания Фонда Мировой Банк предоставил стране 15-летний заем в 500 миллионов долларов США с 7-летней отсрочкой платежа.

Цель создания этого Фонда  была в том, чтобы данная организация  выкупала выпускаемые американскими  банками долгосрочные облигации. Когда  метод выдачи кредитов на покупку  жилья стал поточным, качество кредитных  сделок ухудшилось кардинально. А в начале 2006-го - стало и вовсе плачевным. Именно тогда многие кредитные организации и напомнили Фонду об обязательстве выкупа у них долгосрочных облигаций.

Но, как вы знаете, такое  количество ссуд этой регулятивной структуре  было просто не осилить. Результатом стало банкротство многих известных банков страны.

Пострадали от «краха американской мечты» и прочие государства, кредитные  организации которых брали американские займы по низкий процент. На родине же они перепродавали их по более  высоким ставкам, за счет чего и существовали. «Нет денег в Америке – нет денег в мире» - такой внегласный лозунг ходил во многих странах Евросоюза на протяжении 2007-2009 годов.

Российские банки перестали выдавать кредиты по той же причине – нехватка ликвидных средств. Собственные деньги во время кризиса имели лишь крупные российские банковские структуры (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк), банкам помельче пришлось туго. Денег на выдачу новых кредитов у них не было. Попытки привлечь ликвидные активы за счет увеличения потока вкладов – были неэффективны, вкладчики не хотели хранить сбережения в банках и, напротив, закрывали вклады досрочно.

Купить  квартиру на Манхеттене

Приобрести двухэтажный  дом в 600 квадратных метров с двумя  спальнями и садовым участком до кризиса в Америке можно  было за 150-200 тысяч долларов в любом  центральном штате страны. За 45-50 тысяч такой же дом со всеми  удобствами, встроенной мебелью и  техникой можно было купить в Канзасе, на Аляске и прочих не особо котирующихся регионах.

Цена одного квадрата жилой  недвижимости колеблется в пределах 1-2 тысяч долларов, тоже в зависимости  от штата, района, этажности здания, наличия садового участка. Для сравнения  – средняя заработная плата в  стране – 5 тысяч долларов в месяц.

Одно точно, чем удаленнее  коттедж от городского центра –  тем он дороже. Квартиру-студию в  центре Лос-Анджелеса или Вашингтоне большинство американцев предпочитают арендовать, так как в дальнейшем планируют поменять это «добро»  на уютный домик в пригороде.

Расходы по содержанию жилья  в разных штатах тоже различны, так  как в каждом штате – свои налоги на недвижимое имущество. Главной темой  обсуждения экспертов в 2009 году стало  то, что цена на элитное жилье  на Манхэттене упала на 82%. Поэтому  тем, кто смог купить в этот период жилье в элитном районе – несказанно повезло. В целом по стране снижение стоимости недвижимости наблюдалось  в пределах – 30-40%.

Современные условия ипотечного кредитования

К сожалению, сложно сейчас назвать определенные рамки и  условия во всех банках Америки, так  как многие кредитные учреждения еще не оправились от финансового кризиса, но если оценивать ситуацию в целом, то условия ипотечного кредитования в Соединенных Штатах следующие:

• срок кредитования – 1-30 лет. Хотя большинство банков пока не выдает ипотеку на срок более 15 лет.
• процентная ставка по кредиту – 6% годовых. Чаще всего процентная ставка – плавающая, и привязана к ставке LIBOR.
• размер первоначального взноса – 10-20%. Трудно сказать, если ли сейчас банки, выдающие, как несколько лет назад, кредиты без первоначального взноса. Раньше это в Америке было нормальной практикой, но после кризиса кредитные структуры стали вести себя более осторожно.
• даже после кризиса приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынках не является принципиальным для американских банкиров. Поэтому, покупка жилья в строящемся доме, или уже готового объекта – особо не повлияет на условия кредитования.
• приобретение недвижимости в США никак не повлияет на условия Вашего пребывания в стране. То есть, владение американской недвижимостью не делает вас американцем автоматически. Для получения права на постоянное проживание в этой стране необходимо стать обладателем «Грин-карты», которую можно получить после заключения брака с американцем, либо при наличии в США ваших родственников.

Также на получение «Грин-карты», являющейся одновременно и удостоверением личности гражданина этой страны, имеют право дети, усыновленные гражданами этой страны. Получить заветный документ можно также открыв в США собственный бизнес, правда, только его регистрация обойдется иностранцу в 25-50 тысяч долларов. Но это все равно дешевле, чем инвестирование в коммерческую недвижимость страны. Согласно условиям этой программы, иностранец, выкупивший коммерческую недвижимость стоимостью не менее 500 тысяч долларов, получает «Грин-карту» уже через 6 месяцев.

В США индекс поданных заказов на ипотечные кредиты достиг 3-летнего  максимума

За минувшую неделю индекс поданных заказов на ипотечные  кредиты в Соединенных Штатов возрос на 16,6%, достигнув предельной отметки за более чем 3 года - с  апреля 2009 года, извещает Bloomberg. Учитывая мнение специалистов, рост этого показателя говорит о сохраняющемся спросе как на покупку жилья в стране, так и на рефинансирование имеющихся ипотечных кредитов в условиях понижения процентных ставок.

Количество заявлений  на кредиты с целью покупки  квартир возросло на 3,9%, с целью  рефинансирования - на 19,6%.

Цена заимствования  в США рухнула в последствии объявления Федерального резерва о новом рубеже программы выкупа активов.

Средняя ставка по 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной  процентной ставкой рухнула на минувшей неделе до исторического минимума - 3,53% в сравнении с 3,63% неделей ранее. Ставка по 15-летним кредитам уменьшилась  с 2,98% до 2,90%.

Федрезерв 13 сентября заявил о выкупе ипотечных бумаг темпами по $40 миллиардов ежемесячно, при всем этом сроки действия и объемы программы находятся в зависимости от изменения показателей рынка труда и экономики в общем. Вместе с так именуемой операцией "Твист", направленной на продление срочности бумаг в ранце американского ЦБ, ежемесячный объем до конца года составит около $85 миллиардов. При всем при этом ЦБ хочет сдерживать процентные ставки на только лишь невысоком уровне по крайней мере до середины 2015 года.