Содержание

     Введение………………………………………………………………….3

     Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки…………………4

     

1.1.  Понятие,  происхождение и развитие института  залога………….4

     

1.2. Понятие ипотека  и особенности ипотеки земли,  предприятий, жилых домов……………………………………………………………………5

     1.3.  Государственная регистрация ипотеки………………………….13

     Глава 2: Ипотечные банки……………………………………………..15

     2.1.  Основная деятельность ипотечных банков...……………………15

     2.2.  Ипотечные облигации…………………………………………….18

     2.3.  Пассивные и активные операции банков………………………..20

     Глава 3: Международный опыт и перспективы  развития ипотечного кредитования…………………………………………………………………..22

     3.1.  Формирование ресурсов ипотечного кредитования в мире……22

     3.2.  Развитие ипотеки в России……………………………………….28

     Заключение……………….………………………………………………..30

     Список  литературы…………………………………………………….32 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Введение

      В настоящее время многие экономисты и политики говорят о необходимости  создания в России системы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов — банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

      Важным  принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

      Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. Сегодня создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальном этапе, поэтому необходимо  уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок. 
 
 
 
 
 
 

     Глава1: Теоретические и  правовые основы ипотеки

     1.1 Понятие, происхождение  и развитие института  залога

     После революции 1917г старая правовая система  претерпела изменения. В 1922г был  принят Гражданский Кодекс РСФСР. В  Кодексе залог рассматривался как вещное право и  регулировался нормами раздела «Вещное имущество»

     В связи с национализацией земли  Кодекс упразднял деление имущества  на недвижимое и движимое и вместо него ввел понятие имущества, изъятого из гражданского (частного) оборота  и не изъятого из него.

     Предметом залога могли быть: всякое имущество, не изъятое из оборота, долговые требования, право застройки, право на горный отвод и на разработку месторождений  полезных ископаемых.

       Дальнейшее падение роли залога  как способа обеспечения исполнения обязательств из кредитных договоров с банками связано с проведением в 1920-1931гг кредитной реформы, которая явилась результатом постановления ЦИК и СНК СССР от 30 января 1930г.

     В ходе реформы было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой  способ обеспечения обязательств потерял смысл.

     В принятом в 1964г ГК РСФСР, залогу уделено меньше внимания, чем в первой редакции Кодекса 1922г. ГК РСФСР запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций. Не подлежало залогу имущество, составляющее основные средства колхозов, иных кооперативных организаций, а также профсоюзных и иных общественных организаций. В качестве предмета залога могло быть имущество, находящееся в личной собственности граждан, включая жилой дом.

     Последующее изменение законодателя к залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 80-х начале 90-х гг.  Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ «О залоге». В законе сформулировано следующее определение:

     Залог—это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

     Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

     ГК  РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного  имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога,—залог  прав (требований)  
 
 

       1.2 Понятие ипотека и особенности ипотеки земли, предприятий, жилых домов

     Ипотека является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества залогодержателю.

     Ипотека (гр. hypotheka — залог, заклад) — представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

     В нашей стране порядок осуществления  ипотеки регулируется законом РФ «О залоге»,  основными положениями  о залоге недвижимого имущества  — ипотеке, а также федеральным  законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Основные  положения закона следующие:

     предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

     все ипотечные операции подлежат государственной  регистрации;

     детально  урегулированы взаимоотношения  сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

     может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется  право на отчуждение или на продажу;

     залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

     Согласно  статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека — это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

     Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника.

     В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.

     Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

     Ипотека может быть установлена  на:

     • земельные участки;

     • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

     • жилые дома и квартиры;

     • дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

     • иное недвижимое имущество.

     В настоящее время не существует единого  порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.

     При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.¹

     На  регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

     Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки; указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

     Закладная должна содержать:

     1) слово «закладная», заключенное  в название документа;            

     2) наименование залогодателя и  указание места его жительства  либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;

     3) наименование залогодержателя и  указание места его жительства  либо, если залогодержатель —  юридическое лицо, его местонахождение; 

     4) название кредитного договора  или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основного обязательства), с указанием даты и места заключения такого договора или основание возникновения иного основного обязательства;

     5) наименование должника по основному  обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо, если должник — юридическое лицо, его местонахождение;

     6) указание суммы основного обязательства,  обеспеченной ипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащиеся в приложении и закладной условия, позволяющие определить эту сумму; 

     7) указание срока или сроков  уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

     8) название и достаточное для  идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и его местонахождение;

     9) денежную оценку имущества, на  которое установлена ипотека по данной закладной;

     10) наименование права, в соответствии  с которым имущество, являющееся  предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это имущество, с. указанием номера, даты и места регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право — точное наименование этого права;