Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности

1.       Организационно-управленческие и правовые аспекты оценочной деятельности.

        Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

        Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта. Субъекты - профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками. Объекты оценки - любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных. Собственность - это отношения между определенными субъектами по поводу владения, распоряжения и использования конкретного блага. Рыночная оценка должна учитывать не только ценность составных элементов определенного объекта – совокупность факторов производства, но и экономических отношений, реализующих право собственности на него. Подходы  и методы, используемые оценщиком, определяются в зависимости как от особенностей оцениваемого объекта, а также от целей и принципов оценки.

        Во многих странах действуют общественные организации оценщиков, в частности в России: Российское Общество Оценщиков, Московское Общество Оценщиков, Национальная Коллегия Оценщиков. Главной задачей этих организаций является лавирование интересов в законодательных и исполнительных органах власти, а также контроль за деятельностью своих членов. Для контроля за деятельностью оценщиков предусмотрена система сертификации и лицензирования.

Правовые основы проведения анализа и оценки стоимости бизнеса.

        Рыночная оценка имущества осуществляется в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. №135. В этом законе дано определение оценочной деятельности - действия субъектов оценочной деятельности, направленные на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Основанием для проведения оценки является договор между оценщиком и заказчиком, если в договоре не указан конкретный вид определенной стоимости, то считается, что определена рыночная стоимость. Договор заключается в письменной форме и не требует потенциального заявления.  Законом установлен ряд требований к оценщику: 1. наличие лицензии; 2. своевременное составление отчета и передача его заказчику; 3. не разглашение конфиденциальной информации; 4. независимость оценщика; 5. наличие договора о страховании гражданской ответственности оценщика.

        Оценка бизнеса может проводиться в следующих случаях: 1. повышения эффективности текущего управлением предприятием, фирмой; 2. определении стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке; 3. определение стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям; 4. реструктуризации предприятия; 5. разработки плана развития предприятия; 6. определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; 7. страхования; 8. налогообложения; 9. принятия обоснованных управленческих решений; 10. осуществления инвестиционного проекта развития предприятия.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

        Кроме законодательно регулирующих оценочную деятельность особое внимание у оценщиков вызывает законодательно регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения – основой такого законодательства служит Гражданский Кодекс РФ и другие законодательные и нормативные акты (по приватизации, банкротству, доверительному управлению, залогу, аренде и т.п.).

2. Методологические основы оценки стоимости предприятия.

        Данные о рынке недвижимости можно разбить на 4 категории: 0 – описание объекта недвижимости; 1 – данные о рынке, дифференцирование по типам объектов и зонам; 2 – данные о рынке обобщенные по совокупности типов и территории города; 3 – данные о характеристиках  города влияющие на показатели рынка недвижимости.

Источниками данных для этих категорий являются: 0 – право устанавливающее и другие документы на  объект недвижимости (свидетельства о собственности, информация полученная от собственника, данные визуального осмотра). 1 – результаты статистической обработки: собственных листингов оценщика  содержащих первичную информацию об объектах недвижимости. 2 – то же что и 1 плюс данные официальных органов регистрации сделок. 3 – ежегодные или ежеквартальные бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники и специализированные издания. Основными источниками информации по факторам макроэкономического риска являются: программы правительства; аналитические обзоры информационных агентств; данные Госкомстата; информационные отраслевые бюллетени. Источниками информации по рынкам сбыта, спросу, условию конкуренции служат: данные отдела маркетинга оцениваемого предприятия, данные Госкомстата, отраслевые информационные издания, фирмы-дилеры, таможня, бизнес-план и т.п.

       Основные цели оценки стоимости предприятия

        1. Повышение эффективности текущего управления предприятием. 2. определение стоимости ц.б. в случае купли-продажи акций на фондовом рынке. 3. Определение стоимости целиком или по частям. 4. Реструктуризация предприятия (ликвидация, поглощение, слияние и т.п.). 5. Разработка плана развития предприятия. 6. Определение кредитоспособности предприятия и стоимости залога. 7. Страхование. 8. Налогообложение. 9. Осуществление инвестиционного проекта развития бизнеса.

        Если объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды, лизинга является какой-либо элемент имущества, то отдельно оценивается необходимый объект.

       Виды стоимости предприятия.

        Бизнес в зависимости от целей и обстоятельств оценивается по-разному, используются виды стоимости. 1. рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны обладают всей информацией и при условии, когда на стоимость не оказывают влияние чрезвычайные ситуации (форс-мажор и т.п.). 2. инвестиционная стоимость -  стоимость для конкретного инвестора, она определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. 3. стоимость воспроизводства, т.е. затраты на воспроизводство точной копии предприятия или актива даже если есть более экономичные аналоги. 4. стоимость замещения – затраты на создание предприятия, имеющего с оцениваемым эквивалентную стоимость, но построенным с использованием прогрессивных технологий, новых архитектурных решений, материалов. Этот вид стоимости применяется для страхования. 5. ликвидационная стоимость или стоимость вынужденной продажи – денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки слишком короткие для получения рыночной цены. 6. залоговая стоимость – оценка предприятия по рыночной стоимости для целей ипотечного кредитования. 7. балансовая стоимость: а) первоначальная  б) восстановительная.

       Факторы, влияющие на оценку стоимости предприятия.

       1. Со стороны спроса (спрос определяется предпочтениями потребителей, которые в 1-ю очередь зависят от полезности товара). 2. Степень контроля, которую получает новый собственник (если приобретает контрольный пакет акций, то стоимость одной акции выше, чем в противном случае). 3. Ликвидность собственности, т.е. рынок предполагает премию за высоколиквидные активы. 4. Квалификация управленческого персонала. 5. Отсутствие вертикальной производственной интеграции, качество активов в т.ч. прогрессивность оборудования.

Принципы оценки стоимости предприятия.

        Есть 3 принципа связанные с 1. представлением владельца об имуществе. 2. рыночной средой. 3. эксплуатацией имущества.

        Представление владельца об имуществе.

        1. Принцип полезности, который гласит, что предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным для владельца, т.е. предназначено для производства продукции, ее реализации, получении прибыли и т.п. 2. Принцип замещения означает, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем за его аналог. 3. Принцип ожидания, т.е. ожидания будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования имущества, а также размера денежных средств от его перепродажи.

Этапы процесса оценки стоимости предприятия.

        Стадии: 1. Определение проблемы. 2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку. 3. Сбор и анализ информации. 4. Анализ конъюнктуры рынка. 5. Оценка земельного участка. 6. Выбор методов оценки и их применение для анализа предприятия. 7. Согласование результатов. 8. Подготовка отчета. 9. Доклад об оценке.

3.       Методология доходного подхода к оценке стоимости предприятия.

        Доходный подход к оценке бизнеса состоит в том, чтобы определять стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи того имущества («нефункционирующих» или «избыточных» активов), которое не понадобится для получения этих доходов.

        Применительно к стандартам оценки бизнеса максимально приемлемая для покупателя (инвестора) стоимость предприятия, определенная согласно доходному подходу к оценке бизнеса, представляет собой сумму всех приведенных по фактору времени доходов с бизнеса (с инвестиции), которые может получить предприятие и его владелец. Иначе говоря, действует принцип: за бизнес заплатят по максимуму столько, сколько он сможет принести дохода (полезности) покупателю. Капиталовложения, сделанные ранее в бизнес прежним владельцем, не имеют, таким образом, отношения к цене бизнеса. Прогнозируемые доходы предприятия, которые обладающий над ним контро­лем инвестор способен изъять из предприятия, могут учитываться в виде: 1.бухгалтерских (отражаемых в бухгалтерских отчетах) прибылей (убытков); 2. денежных потоков.

        В качестве основного используют 2-й вариант. Использование 1-го варианта возможно, однако следует иметь в виду возможности искажения прибыли вследствие использования ускоренную и замедленную амортизацию, различных методов учета запасов (LIFO, FIFO), по средней стоимости и т.п. Доходный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Он предполагает рассмотрение оцениваемого предприятия в качестве так называемой бизнес-линии (продуктовой линии), если предприятие выпускает только одну продукцию, если предприятие является диверсифицированным, т. е. выпускает несколько видов товаров или услуг. Бизнес-линия – совокупность: 1. сбытовых и закупочных линий. 2. доступных технологий выпуска продукта. 3. имущество, необходимое ля ведения бизнеса. 4. обучение персонала.

        Бизнес-линия может быть представлена и как находящийся на определенной своей стадии инвестиционный проект предприятия, который предполагал ранее или еще будет предполагать в дальнейшем капиталовложения. Отдачей с этих капиталовложений выступают тогда чистые доходы предприятия, возникающие в связи с продажами продукции. Необходимо различать также инвестиционные проекты, где осуществляется движение средств акционеров.

      Остаточная текущая стоимость бизнеса

        Любая бизнес-линия имеет свой жизненный цикл, который включает в себя стадии: 1. создания продукта; 2. его освоения; 3. роста выпуска и продаж продукта; 4. «зрелости» продукта 5. «упадка» или уменьшения продаж и прибыльности продукта. Завершение жизненного цикла продукта, наступает с окончанием так называемого полезного срока жизни продукта. В нормальном случае этот момент приходится на достаточно далеко продвинутую стадию уменьшения продаж или прибыльности продукта - однако в это время продукт еще не успевает стать убыточным. В экономически ненормальных случаях продукт снимается с производства уже убыточным.

        Нормальность или ненормальность жизненного цикла продукта на предприятии связана с тем, позаботилось ли предприятие своевременно начать подготовку и освоение еще более нового перспективного продукта тогда, когда выявилась тенденция уменьшения продаж. В нормальном случае стратегия предприятия такова, что на стадию уменьшения продаж по ранее освоенному продукту приходится стадия их роста по вновь осваиваемому продукту. В итоге совокупные продажи остаются стабильными или растут. В ненормальном случае предприятие вынужденно выпускать убыточный продукт, т.к. у него просто нет нового продукта. Очевидно, что для однгопродуктового предприятия угроза убытков очень велика. На многопродуктовом предприятии угроза меньше, т.к. можно отказаться от выпуска убыточного продукта не задействовать 1-ну бизнес-линию. Остаточный срок полезной жизни бизнеса – это время остающееся до завершения жизненного цикла этого продукта на момент оценки предприятия.

        Остаточная текущая стоимость бизнеса может рассчитываться:

1.          (случай А) на настоящий момент времени, когда предприятие уже реализовало часть жизненного цикла ранее начатого инвестиционного проекта. В этом случае при определении стоимости бизнеса будут учитываться только те ожидаемые с него доходы, которые можно получать начиная с периода, следующего за годом; остаточный период полезной жизни бизнеса меньше срока полезной жизни проекта и начинается сразу по завершении текущего года.

2.          (случай Б) на будущий момент времени, к наступлению которого, как ожидается, предприятие уже пройдет часть стадий реализуемого им инвестиционного проекта – соответственно остаточный период жизни бизнеса начинается после завершения вводимого в анализ  прогнозного периода, т.е. периода, разделяющего настоящий и будущий момент, по состоянию на который прогнозируется остаточная стоимость бизнеса. Особенно интересен случай Б. В оценке бизнеса он возникает тогда, когда необходимо определить, на сколько изменится рыночная стоимость предприятия, если предприятие продолжит или начнет реализацию того или иного инвестиционного проекта.