Оценка недвижимости и собственности

     Метод распределения:

     Предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

     Данный  метод подразумевает следующую  последовательность действий:

1. Определение перечня объектов-аналогов, целесообразных элементов сравнений, характера и степени отличий каждого аналога от объекта оценки;
2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличие аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, возраста строений и т.д.;
3. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем усреднения скорректированных цен аналогов;
4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости;
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе наиболее типичной (средней) доли земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

      Оценка  стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

      Сравнение производится по мощности, производительности объекта, по его состоянию и состоянию рынка, по условиям продажи.

      В рамках сравнительного подхода для  расчета стоимости машин, оборудования и транспортных средств используется метод прямого сравнения продаж, который подразумевает, что стоимость аналога, отличающегося от объекта оценки некоторыми характеристиками, должна быть скорректирована на дату оценки. Для этого используется формула:

где Ц – цена продажи аналога, руб.;

      К_МО – индекс изменения стоимости объекта с даты выпуска до даты оценки;

      К_ФА – коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации;

      К1, К2,…Кn – корректировочные параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в технических параметрах объекта оценки и аналога;

      С_доп – стоимость дополнительных устройств, наличием и отсутствием которых характеризуется объект оценки и аналог.

      Оценка  стоимости нематериальных активов.

      Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости нематериальных активов  исходя из данных о недавно совершенных  сделках с аналогичными нематериальными активами. Расчеты осуществляются в следующей последовательности:

1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке.
2. Проверка информации. Необходимо убедиться, прежде всего в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов.
3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены.
4. Расчет стоимости данных нематериальных активов путем корректировки цен на аналогичные нематериальные активы. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект.

      В качестве основных преимуществ сравнительного подхода в целом можно выделить следующие:

• если есть достаточная информация об аналогах, получаются достаточно точные результаты;
• подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты;
• в цене предприятия отражаются результаты его производственно- хозяйственной деятельности.

      Недостатки  сравнительного подхода:

• базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;
• сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах;
• требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой.

      При отказе от применения какого-либо из трех подходов повышается вероятность получения некорректного результата оценки в силу нескольких причин:

• оценка на основе затратного подхода позволяет оценить только произведенные затраты на создание объекта. Однако не следует игнорировать возможности будущих доходов, поскольку это упущенная выгода при продаже предприятия;
• проведение оценки методом определения будущих доходов (в рамках доходного подхода) может быть ошибочным, поскольку в этом случае при оценке финансового результата не учитываются расходы, произведенные для его достижения;
• оценка стоимости на основании сравнительного подхода, без применения остальных подходов, также некорректна, так как необходим учет как затрат на создание объекта, так и будущих доходов от него.

 

      Оценка стоимости человеческого капитала 

      Зачастую  оценка стоимости предприятия ошибочно проводится только по пяти составляющим без учета кадрового потенциала. В то время как человеческий капитал является определяющим фактором устойчивого развития и экономического роста, поскольку конкурентные преимущества организации во многом достигаются не за счет природных ресурсов, а за счет знаний, информации, инноваций, источником которых выступает непосредственно человек. Поэтому данная составляющая стоимости компании рассмотрена отдельно. Кроме того, оценивать стоимость человеческого капитала вышеизложенными подходами не совсем корректно, поскольку требуется одновременная оценка как количественных, так и качественных характеристик персонала. А сравнительный подход вообще не применим к человеческому капиталу, поскольку персонал каждой организации обладает уникальными характеристиками, в каждой компании неповторимая организационная культура, поэтому подобрать организации-аналоги практически невозможно. В связи с этим предлагаем произвести оценку человеческого капитала следующим образом.

      Стоимость человеческого капитала работника  определяется как произведение выплачиваемой заработной платы на гудвилл человеческого капитала плюс инвестиции в человеческий капитал за период работы в организации [14].

      Его математическое выражение имеет  следующий вид:

                          , (46)

где  S – оценочная стоимость работника, руб.;

      ЗП  – предполагаемая или выплачиваемая  заработная плата работнику; 

      Гчк – коэффициент (гудвилл человеческого  капитала работника);

      И – инвестиции за один год;

      t- период.

      При определении общей стоимости  человеческого капитала всех работников предприятия гудвилл человеческого капитала находится как сумма индексов, учитывающих прибыль организации, общие затраты на персонал и профессиональный уровень сотрудников:

                       , (47)

где  Иприб – индекс прибыли человеческого капитала, который выражается отношением прибыли к эквиваленту полного рабочего времени сотрудника;

      Ист – индекс стоимости человеческого  капитала, определяемый как отношение общих расходов на персонал к эквиваленту полного рабочего времени сотрудника;

      Эквивалент  полного рабочего времени = количество отработанных за год часов – отпуск (в часах) – праздничные дни (количество часов) – отсутствие по причинам личного характера/болезни (в часах).

      Кпп – коэффициент профессиональной перспективности. Рассчитывается, исходя из данных об образовании работника, его стаже и возрасте по формуле:

                   , (48)

где  Оу.обр – оценка уровня образования:

      0,15 – для лиц с незаконченным  средним образованием;

      0,6 – для лиц со средним образованием;

      0,75 – для лиц со среднетехническим  и незаконченным высшим образованием;

      1,0 – для лиц с высшим образованием  по специальности;

      С – стаж работы по специальности. (Стаж делится на 4 в связи с тем, что, согласно рекомендациям НИИ труда, он в 4 раза меньше влияет на результативность труда, чем образование);

      Вт  – возраст. (В соответствии с рекомендациями НИИ труда его величина уменьшается  в 18 раз). За верхний предел возраста для мужчин принимается 55 лет, а для женщин – 50.

      Кроме того, коэффициент профессиональной перспективности может быть уточнен, если в ходе оценки стоимости человеческого  капитала учесть качество персонала.

      Основными элементами качества персонала, которые следует учитывать при оценке стоимости человеческого капитала, являются: высокая профессиональная компетентность, интеллектуальный и творческий потенциал, способность воспринимать инновации и быть участником нововведений, адаптированность к быстро изменяющимся условиям производства, владение несколькими специальностями, профессиональная мобильность, ответственность, личностные характеристики. Кроме того, как правило, оценке подлежат такие показатели, как результаты работы и достижения, поведение на работе (вовлеченность, мотивация, отношения с окружающими и др.), удовлетворенность работой оцениваемого сотрудника его "внутренними" и "внешними" клиентами.

      Качественная  оценка персонала осуществляется чаще всего с помощью экспертных методов. Т.е., к примеру, проводится балльная оценка сотрудника по ряду критериев (таблица 5) [14].

Таблица 5 – Шкала оценки деятельности работника (фрагмент)