Оценка недвижимости и собственности

Рисунок 6 – Группировка методов сравнительного подхода 

      Оценка  стоимости бизнеса.

        Сравнительный  подход реализуется  посредством трех методов.

      1. Метод рынка капитала. Основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.

      2. Метод сделок. Для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.

      3. Метод отраслевых коэффициентов. Предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

      В настоящее время в нашей стране в основном используются только первые два метода. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка.

      Что касается метода рынка капитала и  метода сделок, то они во многом схожи  и охватывают одни и те же этапы:

1. Изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций.
2. Финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации.
3. Расчет оценочных мультипликаторов.
4. Применение мультипликаторов оцениваемого предприятия.
5. Выбор величины стоимости оцениваемого предприятия.
6. Внесение итоговых поправок на степень контроля.

      Основные  различия касаются лишь нескольких моментов (таблица 2.4) [21].

      Важную  роль играет подбор организаций-аналогов для сравнения. Идеальные организации-аналоги — те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемая организация, ведут подобные хозяйственные операции, имеют сравнимую номенклатуру продукции, подвержены влиянию идентичных экономических факторов, а также близки по размеру.

Таблица 4 – Основные различия методов рынка  капитала и сделок

 

      Поиск аналогичных компаний должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, важнейшие из которых:

• идентичность отрасли и продукции;
• сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегий развития;
• сопоставимость финансовых характеристик;
• географическая близость.

      Для уточнения получаемых результатов применяют соотношения (между ценой и финансовыми показателями), называемые оценочными мультипликаторами.

      Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле:

где М – оценочный мультипликатор;

      Ц – цена продажи предприятия-аналога;

      ФБ  – финансовый показатель предприятия-аналога.

      В оценке бизнеса обычно используют четыре группы мультипликаторов:

1. Цена/прибыль или цена/денежный поток.
2. Цена/дивиденды.
3. Цена/выручка от реализации.
4. Цена/стоимость активов.

      Мультипликатор  «цена/ прибыль» или «цена/денежный поток»:

      Доходная  база может определяться различными способами: до и после учета амортизации, выплаты процентов, налогов, дивидендов. Данный мультипликатор может применяться в следующих случаях:

• имеются достоверные данные о прибылях и денежных потоках как оцениваемой, так и сопоставимых компаний;
• ожидается, что будущие прибыли и денежные потоки будут примерно равны текущим прибылям и денежным потокам;
• прибыли и денежные потоки представляют собой положительные и существенные величины.

      Мультипликатор  «цена/дивиденды»:

      Рассчитывается как на базе фактических, так и на базе потенциальных дивидендных выплат (принимаются типичные дивидендные выплаты, исчисленные в процентах к чистой прибыли). Данный мультипликатор целесообразно использовать, если дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в оцениваемой компании, так и в компаниях-аналогах.

      Мультипликатор  «цена/выручка от реализации»:

      Лучше всего данный показатель применять  при оценке компаний, работающих в сфере услуг. Преимуществом данного мультипликатора является то, что показатель выручки практически не подвергается преднамеренным искажениям в бухгалтерской отчетности. Иногда целесообразно заменить показатель выручки от реализации показателем фактического объема продаж. Этот показатель дает возможность оценить мощность предприятия, а также емкость рынка, на котором оно функционирует.

      Мультипликатор  «цена/стоимость активов»:

      Целесообразно применять при оценке холдинговых компаний, либо в тех случаях, когда необходимо за короткий срок продать значительную часть активов. Требует определения стоимости чистых активов на основе балансовых показателей.

      Оценка  стоимости недвижимости.

      Сравнительный подход при оценке недвижимости представлен:

• методом сравнения продаж;
• методом валового рентного мультипликатора

      Метод сравнения продаж включает два основных этапа:

1. Выбор объектов недвижимости – аналогов.
2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

      Оценка  поправок по элементам и расчет скорректированной  стоимости осуществляются по двум компонентам:

• единицам сравнения (цена за 1м², за единицу плотности, за 1 га и т.д.);
• элементам сравнения (предоставляемые имущественные права, условия финансирования сделки, условия продаж, месторасположение).

      Стоимость оцениваемого объекта может быть определена по формуле:

где Ц_он – стоимость оцениваемого объекта;

      S_ан – площадь аналога;

      S – площадь оцениваемого объекта.

      Метод мультипликатора валовой ренты:

      На  первом этапе рассчитывается мультипликатор валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду. Расчет проводится по формуле:

где  МВР – мультипликатор валовой ренты;

      Ц – цена продажи сопоставимого  объекта;

      А_год – годовой рентный доход.

      Соответственно  необходимо определить величину рентного дохода объекта оценки. Если данный объект на дату оценки в аренду не сдавался, то необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, либо на опубликованные данные о типичных показателях арендной платы.

      Полученные  мультипликаторы следует усреднить.

      Завершающим этапом данного метода является определение  стоимости объекта оценки:

      Данный  метод целесообразно применять, если эксплуатационные затраты невозможно достоверно определить, либо информация о них полностью отсутствует. Кроме того, необходимо быть уверенным в достоверности информации по объектам-аналогам и в том, что они имеют сходные характеристики. Если информация достоверна и достаточна, то арендная плата рассчитывается как средняя величина, в противном случае необходимо осуществить различного рода поправки.

      Оценка  стоимости земельного участка.

      Используются  метод сравнения продаж, метод  выделения и метод распределения.

      Метод сравнения продаж: основан на сопоставлении  данных по аналогичным участкам, которые были недавно проданы.

     Расчет  осуществляется в следующем порядке:

1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка земли;
2. Проверка информации о сделках с земельными участками;
3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;
4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

      В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка выглядит следующим образом:

где  С_р – рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;

     Ц_i – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

     K_i – величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.

     Метод выделения:

     Предполагает  сбор информации о ценах на земельные  участки, имеющие застройку, лучше  всего типовыми объектами.

     Процедура оценки земельного участка методом  выделения включает три этапа:

1. Определение стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж;
2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке;
3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.