Оценка недвижимости и собственности

      Понятия оценочной деятельности 

      Объектом  оценки могут быть:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе организации);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

      Субъектами  оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями, и потребители их услуг (заказчики).

      Оценка  предприятия может проводиться  в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;
• купли - продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;
• принятия обоснованного инвестиционного решения;
• купли - продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;
• разработки плана развития организации;
• определения кредитоспособности компании и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
• налогообложения.
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• и др.

      В оценке имущества различают несколько  видов стоимости, которые, как уже говорилось выше,  зависят от целей оценки: рыночная, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, ликвидационная, стоимость для целей налогообложения и т.д. Чаще всего рассчитывается рыночная стоимость организации.

      В таблице 1 представлена характеристика каждого вида стоимости [27].

Таблица 1 – Виды стоимости

 

      Выделяют  три группы принципов [18]: принципы, основанный на представлениях собственника; принципы, связанные с эксплуатацией объекта; принципы, обусловленные действием рыночной среды (рисунок 1): 

      Рисунок 1 – Классификация принципов оценки стоимости организации 

      Рассмотрим вышеперечисленные принципы подробнее.

      1. Принципы, основанные на представлениях  собственника:

• принцип полезности. Чем больше организация удовлетворяет потребность собственника, тем выше его стоимость;
• принцип ожидания. Основан на том, что на стоимость предприятия могут влиять как ожидаемые преимущества от владения им, так и его недостатки. Ожидание будущих выгод или убытков от владения предприятием выражается в денежной форме;
• принцип замещения. Покупатель не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с аналогичной полезностью, либо больше величины затрат на возведение такого же объекта в приемлемые сроки.

2. Принципы, связанные с эксплуатацией объекта:

• принцип вклада. Включение любого актива в систему организации экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива;
• принцип предельной продуктивности. Заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты;
• принцип сбалансированности. Чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от компании можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

3. Принципы, обусловленные действием рыночной  среды:

• принцип внешних изменений. Стоимость организации и ее имущества зависит от внешней среды;
• принцип конкуренции. Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции;
• принцип соответствия. Если предприятие соответствует определенным стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям. Включает в себя принцип регрессии и принцип прогрессии. Принцип регрессии означает, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование. А согласно принципу прогрессии рыночная цена компании зависит от функционирования соседних объектов.

      Следование  данным принципам способствует эффективному и точному осуществлению процесса оценки стоимости предприятия, который, в свою очередь, реализуется в рамках нескольких подходов, рассмотренных в следующем разделе. 

      Подходы и методы, используемые при оценке стоимости организации 

        В соответствии с федеральным  стандартом оценки «Общие понятия  оценки, подходы к оценке и  требования к проведению оценки (ФСО №1)» выделяют сравнительный,  доходный и затратный подходы,  которые взаимно дополняют друг друга. Предполагается, что на идеальном рынке все три подхода должны привести приблизительно к одной и той же величине стоимости. В действительности же большинство рынков несовершенны, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Для более точной и объективной оценки стоимости организации необходимо рассматривать его как имущественный комплекс в разрезе главных составляющих,  которые непосредственно участвуют в создании этой стоимости. К составляющим, по которым проводятся расчеты, относятся недвижимость, человеческий капитал, земельные участки, машины и оборудование, нематериальные активы, бизнес.

      Доходный  подход.

      Доходный  подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Данный подход предусматривает установление стоимости объекта путем расчета приведенных к дате оценки ожидаемых доходов. При этом необходимым условием является возможность обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта.

      Методы  доходного подхода основаны на определении  текущей стоимости будущих доходов. Рассмотрим методы применительно к  каждой составляющей стоимости организации. Основные из них представлены на рисунке 2. 

      Рисунок 2 – Группировка методов доходного  подхода 

      Оценка  стоимости бизнеса.

      Расчет  стоимости бизнеса при доходном подходе подразумевает использование метода капитализации чистой прибыли и метода дисконтирования денежных потоков.

      Метод капитализации чистой прибыли:

      Данный  метод включает в себя следующие  этапы:

• обоснование стабильности получения доходов;
• определение величины капитализируемой прибыли;
• расчет ставки капитализации;
• капитализация прибыли;
• внесение итоговых поправок.

      Для обоснования стабильности получения  доходов проводится анализ финансовой отчетности.

      В рамках следующего этапа определяется величина капитализируемой прибыли. В  данном случае может быть выбрана  либо величина прибыли, спрогнозированная на один год после даты оценки, либо средняя величина, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

      Затем рассчитывается ставка капитализации. Ставка капитализации – это коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Характеризуется соотношением годового дохода и стоимости имущества:

где R – ставка капитализации;

       V – стоимость;

    I – ожидаемый доход за один год после даты оценки.   

      Ставка  капитализации может быть рассчитана различными способами. Например, она может устанавливаться оценщиком на основе изучения отрасли (во внимание принимаются ставки аналогичных продаваемых предприятий и степень их схожести с оцениваемым объектом). Либо ставка капитализации рассчитывается на основе ставки дисконтирования (для этого из ставки дисконтирования вычитается темп роста капитализируемого дохода). Если темп роста предполагается равным нулю, то соответственно ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

      И завершающим этапом будет определение собственно стоимости бизнеса. Стоимость выводится из той же формулы (1):

 

      В силу того, что доходы прогнозируются только на один год и не требуется составление средне- и долгосрочных прогнозов, этот метод является достаточно простым, однако его применение ограничивается лишь успешными предприятиями со стабильным доходом. Если необходимо определить стоимость бизнеса на предприятиях, денежные потоки которых нестабильны, а также если предполагается, что будущие доходы будут изменяться по годам прогнозного периода, то используется метод дисконтирования денежных потоков.