Оценка недвижимости и собственности

5. Определение стоимости единицы оборудования в составе машинного комплекса с помощью долевого коэффициента:

где Д_ед – долевой коэффициент (определяется как отношение балансовой стоимости оцениваемой единицы к балансовой стоимости машинного комплекса).

      Метод равноэффективного аналога:

      Предполагает, что стоимость объекта выводится  из цены аналога, обеспечивающего такую же доходность, как и объект оценки.

      Расчет  производится по следующей формуле:

где Ц_А – цена объекта-аналога;

      И_А, И – годовые эксплуатационные издержки (без амортизации) аналога и объекта оценки соответственно;

      О_А, О – годовой объем продукции, производимой аналогом и объектом оценки;

      К_АА, К_А – коэффициент амортизации для аналога и объекта оценки, определяемый на основе фактора фонда возмещения.

      Оценка  стоимости нематериальных активов.

      Доходный  подход в оценке нематериальных активов  представлен: методом избыточной прибыли, методом дисконтированных денежных потоков (в качестве дохода выступает прибыль, генерируемая нематериальным активом), методом освобождения от роялти.

      Метод избыточной прибыли: подразумевает, что  избыточные прибыли приносят предприятию  не отраженные в балансе нематериальные активы, обеспечивающие доходность на активы и на собственный капитал выше среднеотраслевого уровня. Этим методом оценивают преимущественно гудвилл.

      Основные  этапы данного метода:

1. Определение рыночной стоимости всех активов.
2. Нормализация прибыли оцениваемой организации.
3. Определение среднеотраслевой доходности на активы или на собственный капитал.
4. Расчет ожидаемой прибыли путем умножения среднего по отрасли дохода на величину активов (или на собственный капитал).
5. Определение избыточной прибыли (из нормализованной прибыли вычитается ожидаемая прибыль).
6. Расчет стоимости гудвилла путем деления избыточной прибыли на коэффициент капитализации.

      Метод освобождения от роялти:

      Используется  для оценки патентов и лицензий. Данный метод сочетает в себе черты  доходного и сравнительного подходов.

      Последовательность  применения данного метода следующая:

1. Составляется прогноз объема продаж, по которым ожидаются выплаты роялти.
2. Определяется ставка роялти.
3. Определяется экономический срок службы патента или лицензии.
4. Рассчитываются ожидаемые выплаты по роялти путем расчета процентных отчислений от прогнозируемого объема продаж.
5. Из ожидаемых выплат по роялти вычитают все расходы, связанные с обеспечением патента или лицензии (юридические, организационные, административные).
6. Рассчитываются дисконтированные потоки прибыли от выплат по роялти.
7. Определяется сумма текущих стоимостей потоков прибыли от выплат по роялти.

      Таким образом, цена лицензии на базе роялти может быть определена по формуле:

где V_i – объем определяемого выпуска продукции по лицензии в i-м году (шт., кг, м³);

      R_i – размер роялти в i-м году, %;

      Z_i – продажная цена продукции по лицензии в i-м году, у.е.;

      Т – срок действия лицензионного договора, лет;

      i – порядковый номер рассматриваемого года действия лицензионного договора;

      K_d – коэффициент дисконтирования.

      Исходя  из вышеизложенных методов оценки стоимости  имущественного комплекса предприятия  в рамках доходного подхода, можно  сделать вывод, что главными достоинствами  данного подхода являются простота и быстрота сбора и обработки  исходных данных, проведения расчетов и получения конечных результатов. Но в то же время прогнозы доходов и  инфляции могут быть ненадежны в виду нестабильности экономической ситуации, что является существенным недостатком.

      Затратный подход.

      Оценка  затратным подходом предполагает, что  затраты, необходимые для  создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости объекта.

      Оценка  стоимости организации реализуется посредством следующих методов (рисунок 4).

      Оценка  стоимости бизнеса.

      Затратный подход к оценке бизнеса в основном реализуется посредством двух методов: чистых активов и ликвидационной стоимости.

      Базовая формула затратного подхода:

      Метод чистых активов [11]:  основан на корректировке баланса предприятия в связи с тем, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятия редко соответствует их рыночной стоимости.

      Корректировка баланса организации проводится в несколько этапов:

1. Оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности;
2. Определяется текущая стоимость обязательств фирмы;
3. Рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала компании как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов фирмы и текущей стоимостью всех его обязательств.

      Традиционный баланс организации заменяется скорректированным балансом, в котором все активы, а также все обязательства показаны по рыночной или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.

      Расчет  по определению стоимости чистых активов представляется в установленной форме (таблица 2).

      Особенности корректировки первого раздела  баланса представлены в таблице 3. 

   Рисунок 4 – Группировка методов затратного подхода 
 

Таблица 2 – Расчет стоимости чистых активов

 
 

Таблица 3 – Особенности корректировки  раздела I баланса

 
 

      Корректировка второго раздела баланса организации.

      В целях оценки корректируются запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

      Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость, производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование, устаревшие, пришедшие в негодность запасы списываются. Запасы могут накопить значительный износ, который учитывается в расчетах, определяется оценщиком самостоятельно или с привлечением сторонних специалистов по экспертизе подобных запасов.

      Готовая продукция оценивается по рыночной стоимости. Не корректируется та часть готовой продукции, которая выпущена в соответствии с заключенным договором.

      Расходы будущих периодов оцениваются по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода, если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов списывается.

      Денежные  средства не подлежат корректировке, если нет счетов в проблемных банках.

      Дебиторская задолженность анализируется по срокам ее погашения, выявляется просроченная задолженность с последующим разделением ее на две части:

• безнадежную, которая исключается из расчетов по определению стоимости, например дебиторская задолженность, по которой истек трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ);
• задолженность, которую компания еще надеется получить (она участвует в расчетах, оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости).

      Что касается обязательств организации, то они переводятся в текущую стоимость.

      Метод ликвидационной стоимости:

      Метод ликвидационной стоимости основан на определении разности между стоимостью имущества, которую собственник может получить при ликвидации бизнеса и раздельной продаже его активов на рынке, и издержками на ликвидацию.

      Необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией бизнеса: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.