Оценка недвижимости и собственности

     Заключается в определении стоимости путем  индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, приводя их тем самым к современному уровню цен.

     Аналого-параметрический  метод:

     Заключается в подборе объекта-аналога, максимально  сходного с объектом оценки по функциональному назначению, производительности, надежности, экономичности и эргономичности.

     Если  аналог является идентичным, стоимость воспроизводства рассчитывается по формуле:

где С_А – отпускная цена завода-изготовителя, руб;

      С_ТР – транспортные расходы на доставку оборудования, руб.;

      С_М – стоимость установки и монтажа, руб.;

      П – прочие расходы;

      Н – косвенные налоги.

      Если  объект-аналог отличается от объекта  оценки стандартной комплектностью, то стоимость замещения определяется следующим образом:

где С_А – стоимость объекта-аналога, тыс. руб;

     С_М – стоимость дополнительного устройства, тыс. руб.;

      С_У – стоимость установки дополнительного устройства, тыс. руб.

      Если  же объект оценки отличается от аналога  одним или несколькими параметрами  и нет статистики влияния параметра  на стоимость объекта, принимается допущение, что стоимость объекта прямо пропорциональна величине параметра:

где С_А – стоимость объекта-аналога, тыс. руб;

     П и П_А – значения принятого в расчет параметра соответственно объекта оценки и аналога.

     В том случае, если параметры сравниваемых объектов отличаются более чем на 20%, применяется коэффициент Чилтона (n) (в пределах 0,7-0,8):

     Метод удельных ценовых показателей:

где С – рыночная стоимость объекта;

     С_уд – удельная цена на единицу главного параметра объекта-аналога (мощность, производительность, грузоподъемность), тыс. руб;

     П – значение главного параметра объекта  оценки.

     Для оценки транспортных средств в затратном  подходе существует несколько специализированных методов (одномерный и многомерный косвенные методы, применимые соответственно для новых и подержанных транспортных средств).

     Одномерный  метод имеет следующее математическое выражение:

где С_ан – стоимость нового транспортного средства, которое является аналогом объекта оценки на дату и  в месте оценки;

     X и X_ан – значения функциональных или конструктивно-технических характеристик оцениваемого и аналогичного транспортного средства соответственно;

     y – показатель степени, определяемый по таблице данных с учетом принимаемой в расчет характеристики и вида автотранспортного средства (например для легкового автомобиля отечественного производства мощностью 25 - 105 л.с. данный показатель составляет 0,7 и т.д.).

      Многомерный метод применяется для оценки подержанного транспортного средства, имеющего физический и моральный износ, замену базовых агргатов, переоборудование, эксплуатационные дефекты [23]. 

где  - рыночная стоимость подержанного транспортного средства, не имеющего замены агрегатов, переоборудования, неисправностей и эксплуатационных дефектов;

      n – число агрегатов, узлов, механизмов, замененных у объекта оценки;

       - стоимость  i-го нового агрегата;

      ИФ  – физический износ транспортного  средства на дату оценки, %;

      - физический  износ заменяемого i-го агрегата на дату оценки, %;

      W – общее количество агрегатов, отсутствующих на автотранспортном средстве на дату оценки;

       - стоимость  i-го нового агрегата базовой комплектации, отсутствующего у объекта оценки на дату оценки и в месте оценки;

       - затраты  на установку i-го агрегата базовой комплектации, отсутствующего у объекта оценки на дату оценки и в месте оценки;

      S – количество оборудования, установленного дополнительно при переоборудовании транспортного средства;

       - стоимость  нового t-го оборудования, дополнительно установленного сверх базовой комплектации;

       - затраты  на установку нового t-го оборудования, дополнительно установленного сверх базовой комплектации;

         - физический износ нового t-го оборудования, дополнительно установленного сверх базовой комплектации;

       - стоимость  агрегата базовой комплектации, который заменен при переоборудовании t-го оборудования;

      ИМ  – моральный износ автотранспортного  средства;

      m – количество оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортного средства без замены агрегатов базовой комплектации;

       - стоимость  нового j-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортного средства, включая затраты на установку;

       - физический  износ j-го оборудования, дополнительно установленного при переоборудовании автотранспортного средства, включая затраты на установку;

       - стоимость  устранения неисправностей и  эксплуатационных дефектов.

      Оценка стоимости нематериальных активов.

      В рамках затратного подхода используются метод стоимости создания и метод  выигрыша в себестоимости.

      Метод выигрыша в себестоимости:

      Стоимость нематериального актива этим методом  измеряется через определение экономии на затратах в результате его использования.

      Расчет  стоимости производится по формуле:

где Пр₁ – прибыль, получаемая без использования оцениваемого нематериального актива;

      Пр₂ – прибыль, получаемая с использованием оцениваемого нематериального актива.

      Прибыль приводится к расчетному году –  моменту оценки:

где Пр_ij – прибыль, получаемая от продажи j-го товара в i-м году;

      Ц_i – цена единицы товара в i-м году;

      С_ij – себестоимость j-го товара при его производстве с использованием и без использования оцениваемого нематериального актива, произведенного в i-м году;

      V_ij – объем производства j-го товара в i-м году;

      Т – срок производства и продажи  товара;

      d – коэффициент дисконтирования.

      Данный  метод применим лишь в тех случаях, когда речь идет о двух близких по своим технико-экономическим показателям видах продукции или о двух способах производства одной и той же продукции. Кроме того, данный метод неприменим в случаях выпуска новых видов товаров.

      Метод стоимости создания:

      Данный  метод применяется обычно в тех  случаях, когда другие методы оценки неприменимы.

      Расчеты осуществляются в следующей последовательности:

1. Определяется полная стоимость замещения (восстановления) нематериального актива. Выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением актива в действие (затраты на поисковые работы и разработку темы, на создание экспериментальных образцов, на оплату патентных пошлин и т.д.)
2. Определяется величина коэффициента, учитывающего степень морального старения нематериального актива:

где Т_н – номинальный срок действия охранного документа;

      Т_д – срок действия охранного документа по состоянию на расчетный год.

3. Рассчитывается остаточная стоимость нематериального актива с учетом коэффициента технико-экономической значимости и коэффициента морального старения:

где С_о – стоимость нематериального актива;

      З_с – сумма всех затрат;

      К_мс – коэффициент морального старения;

      К_т – коэффициент технико-экономической значимости (только для изобретений и полезных моделей);

      К_и – коэффициент, отражающий процессы в i-м году, учитывается на основе динамики цен.

      К достоинствам затратного подхода в  целом можно отнести:

• универсальность;
• благодаря детализированному порядку расчета по отдельным единицам машин и оборудования имеется возможность точнее оценить совокупный износ;
• при достаточности исходных данных результаты расчетов стоимости поддаются надежному обоснованию.

      В то же время он обладает рядом недостатков:

• затратный подход в процессе формирования стоимости в большей мере отражает интересы производителя или продавца. Получаемые результаты зависят в первую очередь от количества расходуемых ресурсов на создание и реализацию объектов, чем от потребительской полезности этих объектов;
• расчеты стоимости воспроизводства затратным подходом из-за их детализированности оказываются трудоемкими и оправданы в крупных и дорогостоящих объектах;
• исходная информация из сферы производства может быть не всегда надежной и достоверной.

 

      Сравнительный подход.

      Сравнительный подход основан на принципе замещения, который говорит о том, что стоимость объекта не может сильно отличаться от стоимости другого объекта, обладающего эквивалентной для потенциального покупателя полезностью.

      На  рисунке 6 представлена классификация  основных методов сравнительного подхода.