Оценка недвижимости и собственности

      Реализация  данного метода подразумевает следующую  последовательность действий (рисунок 3) [23]:

      

      Рисунок 3 – Определение стоимости бизнеса методом дисконтированного денежного потока 

      Расчет  текущей стоимости осуществляется по следующей формуле:

где PV – текущая стоимость;

      CF_t – доход t-го периода;

      DR – ставка дисконтирования;

      FV – реверсия.

      Реверсия  – расчет величины стоимости бизнеса в постпрогнозный период. Это либо доход от возможной перепродажи бизнеса в конце периода прогнозирования, либо стоимость бизнеса на конец прогнозного периода. Рассчитывается по формуле:

где FV – ожидаемая стоимость в постпрогнозный период;

      CF_(n+1) – денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода;

      DR – ставка дисконтирования;

      I – долгосрочные (условно постоянные) темпы роста денежного потока в остаточном периоде.

      Оценка  стоимости недвижимости.

      Доходный  подход в оценке недвижимости основан  на определении текущей стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

      В рамках данного подхода существует несколько методов для расчета  стоимости недвижимости.

      Метод физического остатка [26]:

      Стоимость определяется путем капитализации  остаточного дохода.

      Остаточный  доход – сумма, оставшаяся после  удовлетворения требований к доходности одного из элементов объекта оценки (недвижимость или земля).

      Допустим, стоимость земельного участка известна, тогда стоимость объекта недвижимости определим следующим образом.

      Определим годовой доход, относимый к земле:

где  I_l – годовой доход, относимый к земле;

      V_l – стоимость земли;

      R_l – ставка капитализации для земли.

      После этого необходимо рассчитать годовой доход, приходящийся на здание:

где  I_b – годовой доход, приходящийся на здание;

      I_o – общий годовой доход, приносимый собственностью.

      На  основе данного рассчитанного показателя определим стоимость здания:

где  V_b – стоимость здания; 

      R_b – ставка капитализации для зданий.

      Общая стоимость недвижимости складывается из стоимости зданий и земли:

      Метод капитализации чистого операционного дохода:

      В данном случае стоимость рассчитывается по формуле:

где  ЧОД – чистый операционный доход от владения объектами недвижимости, руб.; 

      К – ставка капитализации.

      Чистый  операционный доход определяется как  ожидаемая величина годового дохода, получаемого от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и без учета амортизационных отчислений.

где  ЭВД – эффективный валовый доход, руб.; 

      К – операционные расходы.

где  ПВД – потенциальный валовый доход, руб.; 

      П – потери арендодателя, возникающие  в результате незагруженности объекта, сменяемости арендаторов, недобора денежных средств, руб.

      Потенциальный валовый доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки при 100%-ной загрузке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расходов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле:

где  S – площадь объекта оценки; 

      A – ежемесячная ставка аренды, тыс. руб.;

      n – количество месяцев в периоде.

      Метод дисконтирования денежных потоков:

      Как уже говорилось ранее, особенностью доходного подхода и данного  метода в частности является то, что в качестве дохода для недвижимости выступает доход от возможной сдачи данной недвижимости в аренду. Но так как данный метод доходного подхода является универсальным практически для всех составляющих стоимости организации, то расчет ведется по стандартной формуле (3).

      Оценка  стоимости земельного участка.

      Расчет  стоимости земельного участка в  рамках доходного подхода включает в себя три метода: метод капитализации земельной ренты, метод остатка (техника остатка для земельного участка), метод предполагаемого использования.

      Метод капитализации земельной ренты:

      Расчет  ведется по стандартной для данного  метода формуле (формула 21).

      Но  в качестве дохода в данном случае могут выступать:

• часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;
• доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

      Метод остатка:

      Данный  метод можно применять как  для застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условие применения данного метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

      Расчеты при использовании данного метода осуществляются в следующей последовательности [19]:

1. Расчет стоимости воспроизводства и замещения улучшений, соответствующий наиболее эффективному использованию участка.
2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент доли улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.
4. Расчет величины земельной ренты как разности между операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом от улучшений.
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

      Метод предполагаемого использования:

      Данный  метод имеет следующую последовательность действий:

1. Определение суммы расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом лучшего и наиболее эффективного использования (улучшения, деление на отдельные части, отличающиеся формами, видом, характером использования).
2. Определение величины доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
3. Определение величины операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования участка.
4. Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в данный участок.
5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

      Оценка  стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

      Доходный  подход в оценке машин, оборудования и транспортных средств имеет  ограниченное применение, так как  доход создается всем предприятием либо доходной недвижимостью, а не отдельными его активами. В ограниченный перечень объектов, для которых доходный подход целесообразен, входят копировальные аппараты, пассажирские автобусы, грузовые автотранспортные средства, суда, летательные аппараты.

      Используются  метод капитализации дохода (аналогичен используемому для оценки стоимости  недвижимости), метод остатка, метод  равноэффективного аналога.

      Метод остатка:

      Применяется при определении стоимости оборудования в составе имущественного комплекса.

      Данный  метод основан на предположении, что общий доход (ЧОД) складывается из следующих элементов:

      Расчет  производится в следующей последовательности:

1. Определение части чистого дохода, относимого к земле:

где С_зем – текущая стоимость земельного участка, руб.;

      К_зем – коэффициент капитализации для земли (равен ставке доходности).

2. Определение чистого дохода, относимого к зданиям и сооружениям:

где С_зд – текущая стоимость зданий и сооружений, руб.;

      К_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

где r – годовая ставка дохода, руб.;

      К_ф – коэффициент возврата капитала.

где n – срок эксплуатации здания и сооружения, лет.

3. Определение чистого дохода, относимого к машинам и оборудованию (комплексу):

 
      

4. Определение стоимости машинного комплекса: