Жылжымайтын мүлік нарығын ипотекалық несиелендіруді мемлекеттік реттеу

    ҚР  Президентінің 2010 жылдың 11 маусымындағы Жарлығын орындау үшін 2005-2007 жылдары  тұрғын үй құрылысын дамыту жөніндегі  Мемлекеттік бағдарламаны іс жүзіне асыру басталды, бұл жерде «ҚИК» АҚ қаржы операторының рөлін атқарды.

    Сөйтіп  арнайы бағдарламаны жүзеге асыру Қазақстанның әлеуметтік дамуында да, сонымен қатар  оның экономикалық дамуында да маңызды  рөл атқарады. Аталған бағдарлама арқылы азаматтар жаңа, арзан тұрғын үй алу мүмкіндігіне ие болады, бұл орайда мұндай мүмкіндікке халықтың шынымен де осыған мұқтаж бөлігі ие болады, яғни жылжымайтын мүлік нарығында қызмет жасайтын делдалдардың қатысуы болмайды.

     3.4 Қазақстан Республикасындағы  ипотекалық несиелеудің  нормативтік құқықтық реттелуі

     Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді реттеу мен байланысты бірнеше заңдар және құқықтық нормативтік актілер қабылданады.

1. ҚР Азаматтық кодекс (жалпы және негізгі бөлімдері);
2. ҚР « Салық пен бюджетке міндетті төлем»туралы заңы;
3. ҚР «ҚР банк және банк қызметі» туралы заң;
4. «Жылжымайтын мүлік кепілі, мүлікті тіркеу  туралы» ҚР заңы;
5. «Жылжымайтын мүлікті құқықтық мемлекеттік тіркеу туралы» ҚР заңы;
6. ҚР «Тұрғын-үй  қатынасы»  туралы заңы;
7. ҚР «Ипотекалық несиені қамтамасыз етуде  жер телімінің кепіл реті мен жерді қолдану құқығын бекіту» туралы  үкімет қаулысы;
8. ҚР «Жылжымалы кепіл мүлікті тіркеу» туралы заңы
9. ҚР «Сақтандыру»  туралы заңы;
10. ҚР  «Жаңа экономикалық талапта  мемлекеттік тұрғын үи  саясатын  жүргізу» туралы  үкімет қаулысы;
11. ҚР «Мемлекеттік бажы» туралы заңы;
12. ҚР  «ипотекалық несиелендіру мәселелері  бойынша республиканың құқықтық актілерге қосымша мен өзгерістер енгізу» туралы заң  және т.б.

     Елімізде  тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың  қалыптасуы немесе ипотекалық ұзақ мерзімді несие беру 1991 жылы «мемлекет меншігінен алу және жекешелендіру туралы» «Жекеменшік туралы» заңдар қабылданғаннан кейін басталды, кейінірек кепілдік, инвестициялық қызмет туралы заң актілер қабылданып, жаңа азаматтық кодекс қолданысқа енгізілді, «Жылжыматын мүлік ипотекасы туралы», « Жылжымайтын мүлік құқықтарды мемлекеттік тіркеу мен олармен мәміле жасау туралы»  Президент жарлықтары шықты «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң қабылданды. Осылаша тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың қалыптасуы үшін заңнамалық негіз жасалды.

     Ипотекалық  несие беру шарты «Ипотекалық жылжымайтын мүлік» Қазақстан Республикакасының заңымен реттеледі. Ол заң 1995 жылы  23 желтоқсанда және соңы өзгерістер 2005 жылдың 23 желтоқсанында енгізілген болатын.

     Ипотекалық  мүлікті қолдану барысында міндеттемелерді қамтамасыз ету үшін көрсетілген заңдармен қатынастарын реттейді.

     Заңда келесі аспектілер көрсетіледі:

     Ипотека кепіл ұстаушыға төлемнің  негізгі  қарыз сомасын  қамтамасыз етеді, егерде келісім шартта тиесілі сомаға сыйақы қарастырылмаған болса.

     Ипотека кепіл ұстаушының талаптарын  қамтамасыз етеді:

• Мерзімі өткен  зияндарды  орындамаған үшін залалдарды өтеу,
• Мерзімі өткен (айыппұл, өсімақы) тұрақсыздық толем,
• Біреудің ақшасын заңсыз қолданғаны үшін тұрақсыздық төлем,

• Кепілге қойылған кепілзаттың өндіріп алу барысында пайда болған соттық шығындарды жабу үшін.

• Ипотеканы іске асыру бойынша шығындарды өтеу

     Заңда сонғы өзгерістер ипотекалық ұйымдар туралы баптар қосылған болатын.

     Қазақстанда ипотекалық ұймдар акционерік қоғам нысанында құрылады, ұйымның аты «Ипотекалық ұйым» болуы қажет және ипотекалық компания ретінде тіркелу қажет.

     Ипотекалық  ұйым жеке банк операцияларын орындайтын  комерциялық ұйым болып табылады. Компанияның негізгі қызмет түрлері, ипотекалық несие ұсыну болып табылады яғни ҚҚБА-ң лицензия негізінде және қаржылық ұйымдар банктік несиелік  операцияларын жүргізеді.

     Сонымен қатар ұйымның негізгі қызметі ретінде факторингтік, форфейтингтік, лизинктік, сенімгерлік операцияларды жүргізуге құқығы бар. 

     Сондай-ақ, ипотекалық компания инвестициялық қызметпен, ипотекалық несие бойынша арнайы әдебиеттерді таратуға, меншікті мүлікті өткізуге, ақылы кеңес беруге және т.б. қызметтерді жүргізуге құқығы бар.

     Жылжымайтын мүлік  кепіл ретінде көрсетілуі, міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін  ипотекалық келісім шарт толтырылады. Кепіл беруші мен кепіл ұстаушы және борышқор арасында келісім шарт толтырылады.

     Ипотекалық  келісімшарта келесілер  көрсетілуі қажет:

1. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының, борышқордың аты жөні және мекен жайы.
2. Негізгі міндеттемелерінің  мөлшері мен мерзімі.
3. Кепілзаттың орналасқан жері мен тізімі.
4. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
5. Бассқада шарттар.

     Ипотекалық  келісім шартқа  ипотеканың шарттарын анықтайтын құжаттар жатуы мүмкін.

     Кепіл ұстаушының құқығы  ордерлік бағалы қағаз болып таптылатын ипотекалық куәлік арқылы расталады. Ипотекалық куәліктің берілуі  бір данада ғана толтырылады және барлық ипотекалық келісім шарттың данасында белгіленеді

     Ипотекалық  куәлік мынандай болуы  қажет:

1. «Ипотекалық куәлік» деген жазу болуы қажет.
2. Кепіл берушінің, кепіл ұстаушының және борышқордың аты жөні (атауы) және мекен жайы.
3. Ипотекалық келісім шарттың  толтырылған уақыты мен жері.
4. Негізгі қарыздың сомасы мен сый-ақы мөлшері.
5. Негізгі қарыздың өтеу мерзімі мен сый-ақысы.
6. Кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің орналасқан жері мен тізімі.
7. Кепіл берушінің, кепіл затының құқықтық атауы.
8. Нұсқаулық, Ипотекалық заттың басқа ипотеклық куәліктің бар жоқтығын, сол мүліктің жалға берілген берілмегендігі көрсетіледі.
9. Кепіл берушінің қолы.
10. Ипотекалық куәліктің берілген уақыты.

     Ипотекалық  заттың  тұру жеріне байланысты ипотекалық куәліктің берілуі және  жақын  арада берілуі мемлекеттік тіркеуден  өтуіне байланысты.

     Ипотекалық  куәліктің  құқықтық жүргізілуінің  таралуы, куәліктің кепіл берушіге өз еркімен беру кезінде ипотекалық куәліктің қолданылу күші жойылады. Бүкіл негізгі міндеттемелерін орындағаннан кейін ипотекалық куәліктің қлодану күші аяқталады да, борышқордың иелігінде мүлік қалады. Тағыда ҚР « Ипотекалық жылжымайтын мүлік» заңымен борышқордың міндеттемелерін орындамаған жағдайда  ипотеканы өткізу тәсілідерімен реттеледі.

     Борышқор  өз міндеттемелерін орындамаған  жағдайда кепіл ұстаушы

өзінің  талаптарының орындалуын келесі жолдармен  қанағаттандырады:

• Ипотекалық өтеу сот тәртібі мен тәркіленеді. Сот шешімі кепіл ұстаушының талабына сәйкес өткізіледі.(жылжымалы мүлік сатылуы, көпшілікке саудаластық жолмен өткізіледі)
• Ипотекалық өтеуді соттан тыс ретімен өткізу.
• Саудаластық өткізген жағдайда кепілдік мүлік, меншік есебіне өтеді.

     Осы тізілген заңдық актілерді, банк ипотекалық несие бергенде басшылыққа алу керек.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    ҚОРЫТЫНДЫ

    Осы курстық жұмыста жылжымайтын  мүлік объектісі. ипотека түсінігі, оның ерекшелігі мен осы ерекшеліктеріне  байланысты типологиялық бөлінуі, оның арнайы мақсатқа байланысты жіктелуі мен қазіргі таңдағы, жылжымайтын мүліктерді несиелеу және олардың жағдайын анықтадық.

    Сонымен, жылжымайтын мүлік объектісі – жерге тығыз байланыста болатын және оның орын ауыстыруы көрінетін шығындарсыз мүмкін еместігін анықтадық. Оның көпқырлылығы мен түрлілігін оны жіктеу мен типогиялық талдау барысында байқауға болады.

    Негізінде жылжымайтын мүлік объектісі  үш үлкен топқа: жер телімдері, тұрғындық  және тұрғындық емес ғимараттарға бөлінеді. Олардың әрқайсысы маңызы мен сипатына қарай қызметтік мақсаттары айқындалады. Сонымен қатар, аталған үш топта бір-бірімент тығыз байланыста болады және әрбір топтың объектілерінің қызметтік мақсатына әсер етеді. Мысалыға, тұрғындық емес, яғни көп жағдайда коммерциялық пайда алып келетін ғимаратар жер телімдерінде орналасқан және ол тікелей жер телімін сату-сатып алу немесе басқа да жер телімдеріне байланысты экономикалық қатынастарды жүргізуі мүмкін.

    Сонымен қатар, біздің курстық жұмыстың негізі болатын типологиялық жіктеме арнайы салада бекітілген, яғни салық салу жүйесінде пайдаланылатынын атап көрсеткен болатынбыз және де салық салу жүйесіндегі барлық процестер салық қатынасындағы объект аталған жіктеменің қай тобына жататындығынан оның маңызыдылығы мен салық төлеу ставка пайызы анықталады. Бұл өз кезегінде әрбір жеке және заңды тұлға үшін экономикалық маңызы бар. және ол тіркеу негізінде біз аталған объектілерінің жағдайын анықтай аламыз.

    Жылжымайтын мүлік объектісін типологиялық талдау жасау және жіктемелерге бөлу мемлекет үшін де үлкен маңызы бар. Өйткені әрбір объект мемлекеттік тіркеуде болады және ол тіркеудің дұрыс жүргізілуі мемлекеттегі тәртіптілік пен табыстылық деңгейін анықтайды және реттейдң. Осы ретте, жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар (ауыртпалықтар) және оның техникалық сипаттамалары туралы айтып өттік. Жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтарды қорғау және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу (бұдан әрі мемлекеттік тіркеу) – осы Заң мен өзге де заңдарда белгіленген тәртіппен және мерзімдерде жылжымайтын мүлікке құқықтардың туындауын, өзгеруін немесе тоқтатылуын және құқықтық кадастрдағы мемелекеттік тіркеудің өзге де обьектілерін мемлекеттік тануы мен растауының міндетті рәсімі болып табылады және бұрын туындаған құқықтық кадастрды жүйелі тіркейді.

    Бұрын туындаған құқықтарды құқықтық кадастрда  жүйелі тіркеу – жылжымайтын мүлікке  құқықтарды мемлекеттік тіркеу жүйесі енгізілгенге дейін туындаған және егер олар туындаған сәтте қолданыстағы заңнамаға сәйкес келсе, жарамды  болатын жылжымайтын мүлікке құқықтарды есептік тіркеу.

    Жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономика  жүйесіндегі өте күрделі сфералардың  бірі болып табылады. Жылжымайтын  мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер  жиынтығын қамтиды. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.

      Жылжымайтын мүлік – ұлттық байлықтың негізі. Оған жалпы халық меншік иесі бола алады. Жылжымайтын мүлік экономикасын білу кәсіпкерлік қызметті жүргізу үшін де, әрбір отбасы және жеке азаматтар үшін де аса қажет. Жылжымайтын мүлікке меншік барлық адамдар бостандығының, жақсы өмір сүруінің негізі болып табылады.

    Қазіргі таңда елімізде жылжымайтын мүлік  объектілерінің экономикалық  маңыздылығы жоғарылап келеді және ол объектілерге сұраныс та өте жоғары. Бұл өз кезегінде біздің елде жылжымайтын мүлік нарығының дамуының, объектілерді жіктеу және пайдалану стандарттарының әлемдік деңгейге жақындауын, бәсекелес негізінде жақсартуды көздеген жаңа инновациялық жобалардың пайда болуын айқындайды. Бұл өз кезегінде, еліміздің экономикасы мен жылжымайтын мүлік қатынастарына оң әсерін тигізуді.

     Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің  дамуына талдау жүргізген кейін келесі шешімдерді беруге болады:

     1. Халықаралық тәжірибе көрсеткендей  ипотекалық несиенің дамуы мемлекетке  елеулі табыстар әкелуде. Ең  алдыменнен тұрғын үй мәселесін  шешуге көмектеседі, осылайша  азаматтардың мешікті  ынтасын  ынталандырады. Осымен қатар үшін  ішкі инвестициялық қаржыларын  - халықтың жинақ ақшасын, институцианалды инвесторлардың ақшаларын тартады. Нәтижесінде экономиканың жанама нақты секторын қаржыландырады,   соның ішінде құрылысты және онымен шектес салаларды да қаржыландырады.  Әлемдік тәжирибе бойынша жалпы мемлекеттің ипотекалық несиесінің дамуы елдің экономикалық жағдайын жақсартады.

     2. Қазақстанда ипотекалық несие берудің дамуының негізгі шарттары - тұрғын үйге әлеуетті сұраныстың бар болуын, миграциялық үдерісті және экономиканың тұрақтылығын қамтамассыз етеді.

     3. Қазақстанда ипотекалық несиенің  құрылуына ұзақ уақыт болған  жоқ, сол себептен өтінішке  орай халық әлде де болса  несие алудан қорқады, қымбат  тауарды ұзақ мерзімді несиеге  алу деген ой оларды қорқытады.  Олай болса, ипотекалық несие  деген сөз бізге бос сөз болып қалған жоқ.